在泰国购买公寓。
购买登记在册的公寓是外籍人士在泰国获得合法自由持有权（freehold）的最明确途径。公寓法（Condominium Act）要求确认外国人名额，针对海外资金提交外汇交易表格，并在土地局登记后产权才会过户给你。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将公寓购买与签证和银行计划对齐。本指南从预订一路讲解至产权过户。参见我们的尽职调查指南和房产中心。
合法的外国人公寓永久产权，须符合可售面积总额中49%的外国持有配额限制。
海外汇款以外汇交易表格记录。
项目必须持有有效的公寓法人执照.
转让后由地政事务所（Land Office）签发单元产权证。
购买前清单
在支付认购定金前完成此清单。开发商的营销资料不能替代法律尽职调查。
| 查看 | 为什么这很重要 |
|---|---|
| 公寓许可证 | 未获许可的项目不得合法出售面向外籍人士的永久产权单位 |
| 外籍配额空位 | 法人书面确认存在适用于您的配额名额。 |
| 单元产权已分割 | 个别单位必须在过户前出现在主产权证上 |
| 无法人诉讼 | 欠款或纠纷可能阻碍过户或给新业主带来负担。 |
| 已规划 FET 路径。 | 银行必须开具载有正确购买用途措辞的外汇交易证明 (FET) |
特定城市的公寓购买指南
当地市场惯例因省而异。请将此概述与城市指南和土地局的过户规则结合参考。
| 城市 | 市场说明 |
|---|---|
| 曼谷 | 高转售量；核实法定实体的外籍登记记录历史 |
| 普吉岛 | 度假项目：对期房交付应进行额外审查。 |
| 芭堤雅 | 混合有执照与无执照的库存；执照核查至关重要 |
| 华欣 | 市场规模较小；确认FET银行分行经验 |
从预订到产权证
已竣工单位可立即过户。期房购买存在开发商完工风险且周期更长。
预订协议
尽可能确保押金可退。付款前由律师审核。
尽职调查
产权查询、配额函、建筑合规审查和卖方核实。
买卖协议
协商完成日期、违约救济和费用分配。
最终付款与 FET 表格
通过泰国银行汇款，并在用途栏注明供土地局使用（购房用途）。
土地厅过户
买卖双方亲自到场或使用授权委托书（POA）。登记员签发单位产权证。
法人更新
过户后向公寓法人登记为外国所有者。
预订到SPA的里程碑
分期定金应与经核实的里程碑相挂钩，而非仅凭样板房的承诺。
- 在市场条件允许时的可退款预订
- 在具有约束力的SPA签署之前的尽职调查报告
- 存款时间表与建造或产权交割准备情况挂钩
- 针对买卖双方违约的处罚条款审查
- SPA中的完工日期与瑕疵修复权利
- 律师在转让日出席土地局
期房与现房对比
资金清算后，已竣工单位可在土地局过户。期房购买取决于开发商取得许可证并分割地契。大额定金前请参阅我们的 合同审查清单。
外国人常见错误
公寓购买最常因配额、FET或无牌项目而失败。
- 在外籍配额确认函发出之前支付预约金。
- 使用现金或非正式转账而没有 FET 文件。
- 假设挂有酒店品牌的住宅即等同于已取得许可的公寓
- 跳过法人债务和诉讼核查。
- 在未经律师审查违约与完成条款的情况下签署 SPA。
常见问题
关于外国人购买泰国公寓的一般说明。为您的交易请聘请房产律师。
问：是期房还是现房单位?
A:已竣工单位在 FET 和业主委员会同意就绪后可在土地局立即过户。期房购买存在开发商延迟、共管公寓许可证和外国人配额时间风险。如项目停滞，你的律师会将每笔 SPA 付款与许可证里程碑和退款条款挂钩。
问：我可以购买多套公寓吗？
A:是的，前提是您名下的外籍持有单位在可售面积总量上合计不超过整栋楼按可售面积计算的49%外籍配额。公寓法定管理机构（juristic person）按外籍持有的可售面积总和跟踪，而非仅按单元数量。请在为平行预订支付定金前，核实每个单元的配额剩余情况。
问：是否有最低投资额？
A:泰国并未为外国买家设定法定的公寓最低价格。项目定价、银行汇款规定以及您的签证类别会形成实际的门槛。一些银行会审核极低价值的转账以确保遵守外汇交易（FET）合规。此外，转让税和律师费用通常需另行预算，需在单价之外支付。
问：资金必须来自国外吗?
A:外籍永久产权公寓登记通常要求有记录在案的外币海外汇款，并由泰国银行出具外汇交易证明。买方姓名、金额和用途必须与土地局记录一致。您的律师会在最终付款前确认正确的汇款路径。
问：泰国配偶可以共同持有吗？
A:是的。泰国人与外国人混合所有权很常见。外籍配额和外资征税规则仅适用于外国份额。土地办公室在单位产权上登记各方的持有比例。婚前或财产协议应说明资金来源及婚姻终止时的出售收益分配。
问：如果外籍配额已满怎么办？
A:在名额释放之前，您无法登记外国人永久产权（freehold）；名额通常在外资单位转售给泰国买家或根据法人记录重新分配时出现。有些买家要等多年。租赁权或以泰国公司持有的架构存在不同的法律风险，并不能作为合法永久产权的直接替代。
问：谁到土地局办理？
A:买卖双方携带护照、原始购销协议（SPA）、产权证、FET和法人文件到场。任一方可使用由房产律师准备并被土地局接受的委托书。缺少文件会延迟过户并可能触发购销协议中的违约罚款条款。
问：签证类型会影响购买吗？
A:两者无直接关联。所有权受《公寓法》和《土地法典》约束，而非取决于您的移民类别。您仍需具备在泰国停留的合法身份以及用于外汇交易（FET）的银行账户路径。请在过户日前协调好签证与银行事宜。