在泰国的合同审查
在缴纳订金前进行合同审查，可发现外国配额漏洞、薄弱的租赁续期条款以及代理常常忽略的违约罚则。预订协议、买卖合同和租赁文书对外籍买家各自带来不同的法律风险。
在曼谷泰国签证中心，我们在外籍人士签署房产文件前协助安排律师推荐。本指南说明何时以及应审查的事项。参阅我们的 合同审查清单 和 房产中心。
律师及早审查的费用低于付款后发生争议时的费用。
土地局以泰文为登记控制语言，不受英文草稿影响。
预订协议、买卖协议（SPA）、租赁协议及附录均需审查。
开发商或中介的合同模板优先保护卖方利益。
待审查的房产合同
每种文件类型的风险各不相同。不要在未逐条审核的情况下签署一揽子文件。
| 文件 | 审查重点 |
|---|---|
| 预订协议 | 尽职调查前的可退款性、独家性及定金上限 |
| 买卖协议 | 完工日期、违约补救、费用分摊及处罚条款 |
| 租赁协议 | 期限、续期、转让、预付租金与登记义务 |
| 开发商期房合同 | 托管、施工里程碑与延迟赔偿 |
| 法团表格 | 外籍配额确认与过户同意的措辞 |
代理常忽略的高风险条款
律师在审查中会标注这些问题，在您在土地局或私人合同中受约束之前。
| 条款类型 | 未受监管时的风险 |
|---|---|
| 外籍配额条件 | 若名额不可用且无退款权，定金将被没收 |
| 续期选项薄弱 | 租期届满时口头承诺不可强制执行 |
| 有利于卖方的默认规定 | 买方因轻微技术性违约而被没收定金 |
| 一次性预付租金 | 如果开发商在注册前倒闭或无法履约，则不予退款。 |
| 转让限制 | 将阻止日后转售租赁权益 |
合同审查工作流程
为仔细审核预留数个工作日。在展厅仓促签字往往是争议的起因。
将草稿发送给律师
提供预订、SPA（买卖协议）、租赁合同和营销材料以供比对。
比较泰语和英语。
核实泰文控制文本是否与您依赖的英文摘要一致。
协商修订
律师就配额、违约、竣工和费用提出修改意见。
确认登记路径
合同必须与土地局将登记的内容一致。
仅在报告后签署
在支付定金或签署具有约束力的买卖协议（SPA）之前的书面尽职调查和合同备忘录。
保留已签署的副本
为转售或争议保留登记文书及所有附录
律师在SPA审查中会检查什么？
标准审查涵盖商业条款及在泰国法律下的可登记性。
- 卖方身份与产权证登记所有人一致
- 购买价格和付款安排及外汇交易（FET）里程碑。
- 完工日期以及瑕疵修复或缺陷补救措施
- 当事人之间的过户费和税费分配
- 违约、终止与押金退还规则
- 外籍配额的先决条件（如适用）
营销并非合同
宣传册和样板房陈述通常不具约束力，除非写入SPA或租赁合同。请参阅我们的五点合同检查表了解需核实的主要条款。
外国人常见错误
跳过审查的买方通常在支付定金后才发现这些问题。
- 在产权查验和配额确认前签署预订协议。
- 信任代理人口头摘要，而非以泰文为准的正式文本。
- 在没有法律先决条件的情况下接受不可退还押金。
- 别墅租赁产权套餐中缺少租约续签机制
- 将开发商内部审查作为唯一的合同法律意见
常见问题
关于在泰国房产合同审查的一般说明。针对您的具体文件，请委托律师处理。
问：这能取代房地产律师吗？
A:不。本指南为方向性指引。持牌律师必须审查您的实际合同文本。
问：何时应审查合同？
A:在支付任何定金或预订费之前。付款后可作为谈判降价的筹码。
问：仅英文版本是否足够？
A:土地局控制泰文文本。双语审查会对比两种版本。
问：审核需要多长时间？
A:曼谷现房公寓转售通常需要3到5个工作日。期房别墅、混合泰英语言的合同草稿或租赁产权结构则需要更长时间。在预约函中任何不可退还付款截止日期之前安排审查。
问：合同审查费用是多少？
A:若产权已另行核实，通常低于完整尽职调查的级别。
问：我可以就开发商的合同模板进行谈判吗？
A:是的。标准模板由卖方起草，并可在签署前协商。
问：如果代理催促尽快签字怎么办？
A:放弃。被施压跳过审查就是该交易的红旗。
问：租赁合同和SPA是否应一起审阅？
A:适用于租赁、地上权和买卖协议（SPA）相互影响的别墅套装。