泰国公寓转售
购买二手公寓需进行产权负担查询、支付管理处过户费并确认卖方税务结清。与开发商购买相比，流程通常更复杂，因为历史问题、欠费状况及卖方动机各异。
抵押和留置权必须在过户前清除，或经知情同意由买方承接。
未结清的公共区域费用可能会随单元一起转移，除非在过户时结清。
预扣税和特定营业税取决于卖方的持有期间。
即使前任业主为外国人，也要确认该单位仍在49%外籍配额内。
二手与开发商购买比较
与开发商的首售相比，外国买家在转售单位上应预计需要更严格的尽职调查。
| 审查项目 | 为什么这对转售很重要 |
|---|---|
| 地契查询 | 核实卖方所有权且无阻碍性产权负担，除非存在已约定的承担安排。 |
| 配额函 | 用于您境外购置的法人最新证明 |
| FET 汇款 | 即使在转售情况下，入境汇款和 FET 表格也需以买方名义填写。 |
| 法人转让 | 土地办公室办理日前的建筑规定、费用和面谈 |
| 实地检查 | 缺陷与装修质量（与新建项目开发商保修不同） |
二手购买流程
从候选名单到登记产权，请遵循此流程。土地局和法团（juristic person）都会审查过户文件。
列入候选的转售单位
比较目标楼盘的CAM、楼层、景观和流动性。
订购产权及权利负担查询
律师确认产权清晰或记录现有抵押的还款计划。
核实配额和法人规则
向业主法团取得外籍所有权证明及转让费用表。
检查单元及公共维护费（CAM）记录
检查欠费、装修许可证以及渗漏或缺陷的历史记录。
协商税款分摊
卖方持有期限会影响特定营业税（SBT）；应在净价谈判中予以反映。
完成法人及土地局过户手续
缴税，已核实FET，产权证以买方名义签发。
二手房尽职调查清单
在支付转售定金前与您的律师确认每一项事项。
- 更新的单位产权证应与卖方身份证及买卖协议一致
- 若单位受抵押约束，需提供抵押解除函或在过户时结清贷款
- 显示无公共区域维护费（CAM）欠款的法团结清函
- FET 表格金额须与登记购房价格一致
- 建筑法规允许拟定用途，包括如有计划的出租。
- 在最终价格协议之前，应记录卖方税费计算。
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二手过户费用
卖方的税务状况会影响可议价的价格。预扣税和特定商业税适用税务局规则。
| 费用 | 二手说明 |
|---|---|
| 过户费用 | ~评估价值约2%；买卖双方按 SPA 分摊 |
| 预扣税 | 卖方根据评估价值适用的累进预扣税或公司预扣税。 |
| 特定营业税 | 通常如卖方持有少于五年，则为3.3% |
| 法人转让费 | 法人名下所有权变更时针对建筑的特定收费。 |
| 律师尽职 | 建议进行产权查询、买卖协议（SPA）审查及过户出席 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
常见转售错误
二手交易纠纷常涉及欠费、产权负担或在早期尽职调查中可发现的税务意外。
- 在对转售卖方进行产权查询之前支付定金
- 忽视业主法团向新业主追收的公共区域维护费（CAM）欠款
- 假定前业主的 FET 表格满足买方登记要求。
- 因为照片看起来良好而跳过实地检查
- 从外籍卖方购买时未重新核实外籍配额
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：二手转售比新公寓更难吗？
A:通常是的。卖方税费、产权负担、公共区域维护费（CAM）历史以及装修质量等因素都会增加变数，而开发商直售通常可以避免这些问题。
问：转售时是否需要新的外汇交易（FET）表格？
A:是的。买方需以买方名义进行入境汇款并取得 FET，以用于外籍永久产权登记。
问：谁支付过户税？
A:在SPA中协商。法律对默认分摊有规定，但当事人通常会另行约定。
问：如果卖方有抵押贷款怎么办？
A:在过户时必须解除抵押，或经银行批准由买方承接，但对外国人而言罕见。
问：我可以查询公共维修费用（CAM）欠款吗？
A:在支付定金前要求公寓法定管理机构出具说明。拖欠款项可能阻碍过户或转由买方承担。
问：转售过户需要多长时间？
A:如果文件齐全，从签署SPA到土地局通常需数周。如抵押或税务清算缓慢，常会延误。
问：我应该使用与卖方相同的代理吗？
A:代理人声明交易速度。就产权和买卖协议（SPA）审查请雇用独立律师。
问：转售是否影响外国人配额？
A:单元仍必须位于49%外国人持有配额内。公寓法人（juristic person）需为每位新的外籍买家进行确认。