作为外国人在泰国如何购买房产
作为外国人在泰国购房需要按顺序完成每一个法律步骤：确认您的产权路径、聘请律师、进行土地权属（地契）查询、审查合同、规划资金、支付受法律保护的定金，并在土地厅办理登记。跳过步骤会使您面临欺诈和无法执行的协议的风险。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。从我们的购房概览开始，或浏览完整的房产中心以获取更深入的指南。
在实地查看之前，决定您是购买公寓永久产权、租赁产权还是其他允许的产权结构。
在签署任何定金或买卖协议之前聘请独立律师
购买永久产权公寓需要泰国银行出具的外汇汇款证明。
产权转移与登记需在土地局办理，双方须到场。
在泰国购房的八个步骤
针对公寓、租赁权和二手交易，请遵循此流程。期房开发商购买会增加托管和完工里程碑，但仍需相同的法律基础。
查找房产中介
使用熟悉当地且会说泰语的本地代理。代理可节省搜索与谈判时间，但不能替代法律尽职调查。
聘请房产律师
泰国房地产法律对外国买家的限制与其他国家不同。合资格律师可保护您免受欺诈、不公平合同和违规行为的侵害。
进行产权调查及尽职调查
您的律师会核实卖方是否拥有该房产，检查负担、分区、通行权和建筑许可。跳过此步骤可能导致您失去定金。
审查销售合同
卖方起草买卖协议。你的律师会在你签署任何文件前审查违约金、交割日期、违约条款和退款条款。
规划 FET 汇款
购买公寓永久产权的买家应以外币自境外汇入购房款。收款银行会出具与您姓名一致的外汇交易表格（FET）。
支付受保护的押金
押金通常不可退还，除非协议包含“以产权清晰为条件”或“以合同为条件”的条款。完成尽职调查前切勿支付。
准备转让文件
收集护照复印件、FET 表格、公寓法人证书和税务结清文件。您的律师将协调完整的文件材料。
在土地办公室登记
买卖双方均须到当地土地厅办理。支付税费后，所有权转至您的名下，登记使所有权具有可执行性。
土地局转移所需文件
您的律师会在过户日前准备好这套文件。缺少文件会延迟登记并可能使您买卖协议（SPA）中的交易时间表失效。
| 文件 | 目的 |
|---|---|
| 护照和签证复印件 | 为 FET 处理在土地局和银行进行的身份核验。 |
| 外汇交易表格 | 购买以境外资金支付的外国人永久产权公寓时需要。 |
| 法人证明 | 确认公寓大楼中剩余的外国人配额. |
| 地契（Chanote） | 卖方在土地局办理过户时出示的原始契约。 |
| 买卖协议 | 经签署的合同规定价格、时间表及违约救济措施。 |
| 税务结清与费用收据 | 过户当天缴纳过户费用、印花税、预扣税和营业税. |
从要约到转移的典型时间表
时间线因资产类型和卖方响应速度而异。为 FET 处理以及在热门曼谷楼盘的物业管理处（juristic office）配额确认预留额外时间。
- 代理人搜索与入围：视市场与预算而定，需2至8周
- 律师受聘及产权调查：要约被接受后1至3周
- 合同谈判与定金：在尽职调查无异议后1至2周内。
- FET 汇款处理时间：视银行而定，3 至 10 个工作日。
- 土地厅过户预约：在所有文件与税费准备齐全后安排
定金警示： 在律师完成产权搜索和合同审查之前，切勿支付订金。开发商常用营销压力催促尽快成交。一定坚持以产权清晰为条件的条款，否则就放弃交易。
在典型购买中涉及谁
各方承担不同职责。签署任何文件前务必明确谁代表您的利益。
| 当事方 | 角色 |
|---|---|
| 房产代理 | 查询、查看协调、价格谈判。不能替代法律尽职调查。 |
| 房地产律师 | 产权查询、合同审查、土地局出席。您的独立代理人。 |
| 收款银行 | 办理外汇汇款并为购买公寓永久产权开具FET表格。 |
| 土地局官员 | 登记所有权转移、征税，并在查诺特（chanote）上更新新所有人姓名。 |
外国买家常见错误
这些错误在曼谷的房产论坛中反复出现。在签署任何文件或转账前纠正这些问题。
- 在产权调查确认证书清晰且无产权负担前支付定金。
- 轻信被宣传为获取土地所有权捷径的代名公司方案。
- 假定签证身份授予与土地法典规则无关的财产权利。
- 忽视转售公寓单元的公共区域维护欠款。
- 跳过对期房别墅或租赁产权购买合同的审查。
在您委托律师之前，请阅读我们的尽职调查指南以获取完整清单。
常见问题
为外籍人士研究如何在泰国购房提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：外国人可以在泰国购买公寓吗?
是的，须在每栋登记楼宇的 49% 外国人持有配额内。购房款须以外币从海外汇入并取得 FET 表格。支付订金前请核实配额是否可用。
问：外国人可以在泰国购买土地吗?
不。根据土地法典，外国人不得直接拥有土地。通过代名公司规避属非法。外籍人士通常使用公寓永久产权、登记租赁或用益权作为替代结构。
问：外国人可以在泰国购买房屋吗?
外国人不能拥有带房屋的土地。您可以通过登记租赁、地上权或用益权拥有建筑物，而土地仍由泰国人持有或以租赁形式存在。
问：您可以在泰国土地上建造并拥有建筑物吗？
您可以登记地上权或用益权，以在租赁土地或泰国人所有的土地上拥有建筑物。需要办理建筑许可证并在土地部门登记。土地所有权仍归泰国所有人所有。
问：您可以通过泰国公司购买房产吗？
泰国公司可以持有土地，但由外国人控制泰籍名义股东的名义持股结构是非法的。土地局和税务局的审查很严格。独立法律审查至关重要。
问：何时应聘请房地产律师？
在签署任何协议或支付定金之前。及早介入可防止在名额、产权类别和合同条款上产生高昂错误。
问：本指南能否替代房地产律师？
不。此页面为一般性指引。每笔交易都需要由持牌律师进行独立产权调查、合同审查及到土地局办理。