在泰国的财产转让
所有权只有在土地厅登记转移时才会发生变更。仅签署买卖合同并不使您成为所有者。过户日是产权从卖方转移到买方并结清政府费用的日子。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。本指南涵盖土地局流程、外国买家所需文件、税费及过户后步骤。欲了解完整所有权概览，请参见我们的房产中心。
土地局在全国范围内登记所有权变更。
大多数情况下，当文件与配额明确时，转移可在当天完成。
税款通常按合同价格与官方评估价中较高者计算。
外汇交易表格证明用于配额单位的汇入款项。
过户日工作流程
您的房产律师将准备文件、计算费用，并与您一同或以授权书代理的方式出席土地局柜台。下面的步骤将在过户当天按顺序进行。
在土地局会面
买方、卖方或持有效授权书的律师前往保管产权证的省级土地办事处办理。
官方评估已计算
土地局确定评估价值。视情况适用过户费、印花税、预扣税和特定营业税。
支付费用和税款
当事方在柜台支付政府费用。您的律师会事先计算总额，以便您携带足够款项。
签署过户表格
Tor Dor 21及相关地政局表格已签署。律师在您签字前会核对每一项内容。
新所有权证已签发
所有权登记变更为买方名下，或租赁权被记载在地契上。
在安排迁移日之前，请审阅我们的土地厅登记清单。
外国公寓买家所需文件
缺少下列任何一项通常会阻止当日登记。请在过户至少一周前与您的律师确认完整文件包。
| 文件 | 目的 |
|---|---|
| 护照 | 护照原件须与FET表格及买卖合同上的姓名一致。 |
| FET 表格 | 用于证明为购买公寓外国配额所汇入款项的外汇交易表格。 |
| 外籍配额证书 | 法团出具函件确认该单位位于49%外国所有权配额内。 |
| 买卖协议 | 已签署的买卖协议（SPA）及证明转让价格的先前预订文件。 |
| 土地办事处表格 | Tor Dor 21及相关表格由您的房地产律师在过户日前准备。 |
FET 表格要求已包含在我们的 汇款指南 中。
过户费用和税费
税务局 在柜台收取与过户相关的费用。您的律师会提供过户前估算，以便您携带足够的银行本票或现金。
| 费用 | 费率 | 备注 |
|---|---|---|
| 过户费用 | 按评估价值的2% | 通常按合同惯例由买卖双方分担。 |
| 印花税 | 0.5% | 在特定营业税不适用时适用。 |
| 预扣税 | 各异 | 卖方所得税基于评估价值和持有期限计算。 |
| 特定营业税 | 3.3% | 在卖方拥有期少于五年时适用，但有豁免规定。 |
谁参加过户日
买卖双方通常需亲自出现在省级土地局。经公证并按当地办事处要求翻译的委托书可被接受。大多数外国买家会委托房产律师出席并在柜台核查文件。
转账日之前： 确认卖方抵押已注销、外籍配额可用性，以及 FET 表格的准确性。这三项是外国公寓买家在过户日遭遇失败的主要原因。
转让后
在土地办公室登记并非过程终点。楼宇管理、公用事业接驳和遗产规划需在您取得产权证后的最初几周内另行办理。
- 向大厦管理处更新公寓单位的法人登记。
- 设置水电账目、公共区域维护费支付及楼宇通行凭证。
- 房东将您登记为该物业租户时，需提交TM30。
- 为该资产起草一份泰国遗嘱。外国遗嘱不会被自动承认。
- 将产权原件和过户收据存放在安全保管处。
在全部产权过户前支付部分款项？请查阅我们的 在泰国的托管指南，了解可保护买卖双方利益的律师托管安排。
常见错误
外籍买家和长期居留者在土地局办理房产过户时容易遇到这些错误。在签署合同或支付订金前，请向持牌律师核实相关事实。
- 抵达土地局（Land Office）时未携带公寓管理机构出具的外籍配额证明信以办理公寓过户
- 为节省过户费而低报登记价值，可能触发税务局重新评估
- 购买外国永久产权时缺少与买方姓名和汇款日期相符的 FET 表格
- 假设在买卖协议（SPA）中未确认费用明细的情况下，卖方已支付所有过户税。
- 在最后一笔付款前，跳过最终验房和空置交付检查
常见问题
关于外籍人士在泰国完成房产过户的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律或税务建议。
问：在地政局（土地办公室）办理房产过户需要多长时间？
文件、外国配额和FET表格齐全时可当天办理。延误通常由缺少FET、配额证书问题或卖方未清偿的抵押（须先解除）引起。
问：在向卖方付清全部款项之前可以进行过户吗？
可通过托管式律师信托安排实现，资金仅在登记完成后释放。参见我们的在泰国的托管指南。
问：如果官方评估价超过合同价怎么办？
税款通常按合同价与土地办公室评估价中较高者计算。请为评估价高于您协商价格的情况预留预算。
问：买卖双方必须亲自到场吗？
通常可以，但经公证的委托书可在当地办事处接受该做法时允许律师出席。过户日前请与您的律师确认要求。
问：签署买卖合同是否使我成为所有者？
不。所有权仅在向地政局（Department of Lands）登记转让后发生变更。签署的合同只产生契约性权利，而非登记所有权。
问：外国公寓买家在过户当天需要哪些文件？
护照、FET 表格、法人出具的外国配额证明、买卖协议，以及由您的律师准备的地政局表格。
问：谁计算转账手续费和税款？
您的房产律师会在过户日前估算预期费用。土地局将在柜台确认官方评估价值和最终税款。
问：如果卖方有未结清的抵押贷款，会怎样？
抵押必须在过户前或与过户同时解除。您的律师将确认还款金额并向贷款方取得解除抵押的文件。