泰国的用益权
根据泰国民法典的用益权赋予在一定期限内或用益人终身对他人财产（通常为土地）使用和收益的权利。这是一种专业的遗产规划工具，而非规避公寓外籍配额的捷径。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。本指南解释用益权的定义、登记流程、与租赁权的比较以及外国人面临的风险。欲了解更广泛的所有权概况，请参见我们的房产中心。
民法典关于使用和收益他人财产的权利。
用益权人并不拥有土地。裸权所有人仍在土地局保有产权登记。
必须在土地局登记以对第三方产生约束力。
通常与遗产规划中的30年租赁结构搭配使用。
什么是用益权？
用益权人可以使用该财产、收取租金等收益并占用土地，但不拥有所有权。裸所有权人保留登记在土地局的所有权。
在遗产规划中，用益权常用于保护外籍配偶的使用权，以及在无法直接由外国人拥有土地时用于长期家庭安排。
登记要求
在土地办公室登记对于用益权可对抗第三方并会在产权查询中显示。若未登记，若名义所有人出售或发生争议，协议的保护力薄弱。
| 要求 | 详情 |
|---|---|
| 土地局登记 | 未登记的用益权对第三方不产生约束，也不会出现在产权查询中。 |
| 最长期限 | 用益权人为终身或约定的固定期限。用益权在权利人死亡时终止，除非另有安排。 |
| 登记费用 | 登记时，政府费用按土地局（Department of Lands）的收费表收取。 |
| 产权证标注 | 登记的用益权会出现在产权查询中，并在裸权所有人出售土地时随土地转移。 |
用益权与登记租赁
两种文书均需在土地厅登记，但具有不同的法律用途。在为家庭土地规划选择结构前请仔细比较。
| 功能 | 用益权 | 已登记的租赁 |
|---|---|---|
| 主要用途 | 用益及孳息（租金收入） | 根据合同的持有 |
| 典型期限 | 终身或固定期限 | 最长30年 |
| 可转让性 | 一般不可转让 | 如合同允许则可转让 |
| 登记 | 须经土地局办理 | 须经土地局办理 |
请阅读我们的房产租赁指南，了解租赁期限上限及续约条款。
遗产规划的用途
当泰国配偶仅持有裸所有权而外籍配偶需要受保护的使用权与收益权时，混合国籍夫妻会使用用益权（usufruct）。律师在起草时会将用益权与遗嘱和租赁合同相协调。
保护外国配偶的使用权利。
泰国配偶保留裸所有权，外籍配偶取得登记的终身用益权，用于居住使用并可从家庭土地获得租金收益。
混合国籍夫妻
当外国人不得直接拥有土地时，将用益权与泰国遗嘱和租赁结构相结合，可形成多层次的保护。
长期家庭安排
父母在保留所有权的前提下，将用益权授予子女或配偶，以便进行继承规划。
与地上权（superficies）合并
用益权土地上的建筑权利：如计划建设，可能需要另行登记地上权（superficies）。
外国人的风险
用益权保护使用权但不赋予所有权。在登记前务必了解其限制，特别是根据税务局规则对租金收入的税务处理。
- 用益权并不等同于土地所有权。您不能出售裸名产权或主张永久所有权。
- 裸所有权人可以出售土地。买方须承受已登记的用益权，但与新所有者的关系将发生变化。
- 根据税务局规定，诸如租金等收益可能需缴税。
- 起草不当会引发关于维护、改良及由谁支付物业税的争议。
- 用益权是一种专业工具，而非绕过公寓外国配额的捷径。
不是遗嘱的替代品： 将用益权与泰国遗嘱结合。有关其他资产继承，请参阅我们的泰国遗嘱常见问题。
常见错误
外籍买家和长期居留者在在泰国土地上使用用益权时容易遇到这些错误。在签署合同或支付订金前，请向持牌律师核实相关事实。
- 依赖未登记的用益权协议，超出基本占有权范围。
- 将用益物权（usufruct）与未经土地局登记的长期租赁混淆。
- 假定用益权在查诺特（Chanote）出售后仍然有效，而不核查登记负担的先后顺序。
- 支付结构溢价而律师未书面确认用益权期限及续期。
- 忽视在泰国产权土地上登记的用益权（usufruct）所带来的税务和继承影响。
常见问题
关于泰国用益权（usufructs）的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体遗产规划的法律建议。
问：外国人可以在泰国登记用益权吗？
是的，若基础土地所有权允许登记且该建筑符合《土地法》（Land Code）关于外国人使用土地的政策。在登记前必须由独立的不动产律师进行审查。
问：我可以在享有用益权的土地上建造建筑吗？
仅在用益权协议和建筑许可允许时。建设通常需要在土地局另行登记的地上权或其他组合权利。
问：用益权可以替代遗嘱吗？
不。将用益权与泰国遗嘱配合以继承其他资产。请参阅我们的泰国遗嘱常见问题。
问：用益权与租赁权有什么区别？
用益权按照民法典规则授予使用权及诸如租金等收益的享有权。登记租赁则是基于合同的占有，期限最长可达30年。两者均需在土地局登记。
问：如果裸所有权人出售土地，会怎样？
登记的用益权将约束新业主。买方在取得产权时须受您登记权利的限制。实际的权利关系和维修义务应在原始协议中明确。
问：用益权登记需要多长时间？
当文件和产权清晰时，可在土地办公室当日办结。律师会提前准备协议和登记表格。
问：用益权（usufruct）可以与30年租赁合并吗？
是的。遗产规划通常通过设定终身用益权并结合登记的租赁结构来增加保障。律师在起草时会协调这两类法律文书。
问：用益权会出现在产权查询中吗？
登记的用益权会出现在土地局的产权摘要中，与抵押及其他产权负担并列。在接受用益权前务必进行产权查询。