バンコクでのコンドミニアム購入
バンコクはスクンビットの高層からアーリーの低層、リバーサイドの高級物件まで、外国人名義のコンドミニアム市場が国内で最も成熟しています。リタイアメントビザ、結婚ビザ、エリートビザなどで滞在する外国人にとって、バンコクでの物件所有は入国管理局、国際病院、BTS/MRTへのアクセスと親和性があります。
バンコクのThai Visa Centreでは、ビザ維持のための銀行残高とFETフォームの遵守を保ちながら物件を購入する支援を行っています。本ガイドは2026年6月時点のバンコク特有の質問に対応しています。内覧前にまず当社の国内のコンドミニアム購入ガイドおよび不動産弁護士ガイドをご確認ください。
高級タワーへの手付金支払い前に管理組合の書類（juristic letter）を確認してください。
現金またはオフショア資金を計画し、送金にかかる税（移転税）を予算に含めてください。
バンコクの再販に関するSPAでは、多くの場合50/50で分割されます。
不動産の登記は地区の土地局（Land Office）が担当し、都市のみのルールではありません。
なぜバンコクで購入するのですか?
バンコクは都市の密度を受け入れられる長期滞在者や投資家に適しており、休暇専用の購入者には向きません。購入を決める前に、リセールの流動性、インフラ、外国人枠の回転率をリゾート市場と比較してください。
| 利点 | 詳細 |
|---|---|
| 流動性 | 最大のリセール市場; リゾート地より退出が容易 |
| インフラストラクチャ | BTS、MRT、空港、学校、国際病院 |
| 外国人割当の回転 | 飽和状態のリゾート在庫よりも、利用可能な割当枠があるプロジェクトが多い。 |
| ビザサービス | 延長手続きのためのバンコク入国管理局（Chaeng Watthana） |
| 中古（再販）とオフプラン（事前販売）の比較 | 中古は即入居可。オフプラン（未完成）は強力な返金条項が必要。 |
バンコクの購入手続き
バンコクでは国のコンドミニアム法が適用され、自治体ごとの別個の外国人所有上限はありません。オファーから名義登録（登記）まで、土地局で以下の手順に従ってください。
目的と予算を定める
主要住宅、一時滞在用物件（ピエダテール）、または賃貸はそれぞれ異なる地区区分および管理組合規則を伴います。譲渡税、CAM（共用部分管理費）、修繕積立金、弁護士費用を含めてください。
地区と建物の種類を選択してください
スクンビット、アーリー、サトーン、リバーサイド、またはラマ9を調査してください。BTSの新しい延伸路線は価値に正負両方の影響を与えるため確認してください。
外国人割当（クォータ）を確認してください。
管理組合（juristic person）の外国人所有状況報告を文書で求める。人気のあるタワーは明確な販売サインがなくても割当が埋まっていることがある。
デューデリジェンスおよび検査
中古の再販物件は、漏水、エアコン、配管のためにエンジニアによる点検が必要です。オフプランの場合は開発業者の実績を確認してください。
FET送金とSPA（売買契約）
国外から送金し、コンドミニアム購入目的のFETを取得してください。売買契約（SPA）は独立した弁護士による確認を受けてから署名してください。
地区の土地事務所での譲渡
権利証書、売買契約書（SPA）、納税証明、FET、および法的クリアランスを持参してください。新しい登記名義（title deed）上のパスポート氏名の綴りを確認してください。
外国人に人気の地区
地区の選択は転売の流動性、通勤、管理組合の慣行に影響します。短期のAirbnb禁止は一般的です。利回り目的で購入する前に管理規約を確認してください。
- スクンビット（トンロー、エカマイ、プロンポン）：在留外国人の多さとBTSの利便性
- アーリー / パヤタイ：より静かな住宅街
- サトーン / シーロム：中央業務地区（CBD）のビジネス層および大使館集中地帯
- リバーサイド（Charoen Nakhon）：新しい高級タワーと川の眺望
- ラマ9／フワイクワン：MRT接続でコストパフォーマンスに優れる
利回り計画を立てる前に、管理規約をお読みください。
多くのバンコクの建物では短期賃貸が禁止されています。利回り計画の前に定款・管理規約を文書で確認してください。管理上の制限を確認するため、タイ弁護士評議会に登録された独立系の弁護士に依頼してください。
バンコクではどの費用を誰が支払いますか？
署名前にSPA（売買契約書）で手数料分配を交渉する。2026年のバンコク市場の慣行は、購入送金書類に関してタイ中央銀行が監督する国家税制の枠組みに従う。
| 利点 | 詳細 |
|---|---|
| 移転手数料（2%） | 多くの場合50/50で分割されるか、SPAに従って買主が支払います |
| 印紙税 | 通常、事業税が免除されている場合は売主が負担します。 |
| 源泉徴収税 | 売主（登記価格と保有期間に基づく） |
| 特定事業税 | 保有期間が5年未満の売主 |
| 共益費 / 修繕積立金の滞納 | 通常、売主が譲渡前に精算します。 |
退職証明が購入送金と重なる場合は、0をご覧いただくか1をお読みください。
外国人によくある誤り
これらのエラーは外国人買主が関与する不動産紛争で繰り返し発生します。手付金を支払う前の早期の弁護士関与と独立した権利調査でほとんどが予防可能です。
- 外国人割当が満杯の著名なタワーを、マンション管理組合（ジュリスティック・パーソン）による書面（juristic letter）なしで購入すること。
- 管理組合（juristic office）が禁止している場合でも短期のAirbnbが許可されると想定する。
- 隠れた欠陥のある古い再販ユニットに対するエンジニア検査を省略する。
- 資産を保有している間に適切な長期滞在ビザではなく観光入国を繰り返すこと
- オフプラン（事前販売）開発業者の支払能力や竣工実績に関するデューデリジェンスなし
よくある質問
タイで不動産を購入する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:2026年でもバンコクは依然として良い市場ですか？
A:郊外の地区では供給量が多く、BTS沿線の主要ロケーションは価値を保ちます。市全体で一概に答えは出せないため、地区別の調査を行ってください。
Q:DTVでバンコクに居住できますか？
A:DTVは長期滞在を許可します。口座開設やTM30報告のための銀行証明や住所証明については、代理人に確認してください。
Q:どの土地局で名義移転を行いますか？
A:不動産区の土地局があなたのユニットを扱います。移転日以前に弁護士が正しい支局を確認します。
Q:タイの銀行の住宅ローンは外国人でも利用できますか？
A:まれです。ほとんどの外国人買主は現金またはオフショアでの資金調達を利用します。送金手数料と弁護士費用を前もって見積もってください。
Q:リタイアメントビザの銀行口座残高は物件購入に支障をきたしますか？
A:大口送金は一時的に80万THBの残高に影響する可能性があります。購入資金を送金する前にビザ代理人と送金時期を調整してください。
Q:オフプラン物件を安全に購入できますか？
A:開発業者に対する厳格なデュー・ディリジェンス、エスクローまたは返金条項、そして独立した契約審査がある場合のみ。
Q:バンコクの規則はプーケットと異なりますか？
A:国の区分所有法（Condominium Act）の制限を超える、別個の自治体による外国人所有規制はありません。
Q:デベロッパーの社内弁護士を利用すべきですか？
A:あなたにのみ義務を負う独立した弁護士を雇う。利益相反が開発業者販売の主要な問題である