タイのNor Sor 3 Gor権利証書
Nor Sor 3 Gorは土地局の地図上で境界が定義された一般的な土地権利です。完全なChanoteの一つ下の等級ですが、ヴィラ用地や農地で広く利用されています。外国人買主はリースホールドのヴィラスキームを確認する際にNS3Gに遭遇することがあります。
外国人はNS3G地を直接所有できません。完全な権利階層については不動産ハブを、外国人が合法的にアクセスする構造については権利証ガイドをご覧ください。
土地局の地図上で境界が定義されています。完全なチョノート（Chanote、NS4J）より一段階下の権利形態です。
外国人は地目や権利種類にかかわらず土地を直接所有することはできません。
DOLの測量手続きにより、数か月かけてNS3GがNS4Jに格上げされることがある。
タイの銀行は、権利関係に問題のない国内購入者に対してNS3Gを融資することが一般的です。
権利証の階層
Nor Sor 3 Gor の位置付けを把握することで、ヴィラプロジェクトや土地担保型投資の評価に役立ちます。必ず土地局に登録された確認済みの権利証を要求してください。
| 書類 | 説明 |
|---|---|
| チャノート（NS4J） | Department of Landsの地図上にGPS境界が記載された完全所有権 |
| Nor Sor 3 Gor | 境界は定義済みです。測量によりチョノートへアップグレード可能です。 |
| Nor Sor 3 | 境界が不明確；デューデリジェンスの負担が増える |
| Sor Kor 1 | Land claim only; not full ownership |
| 区分所有ユニットの登記 | 土地とは別; ユニットおよびマスターChanote上の未分割土地持分を含む |
デューデリジェンスのワークフロー
NS3Gの土地での賃貸契約やヴィラ購入に署名する前にこの手順を実行してください。外国人買主にとって権利調査（登記簿調査）は不可欠です。
最新の所有権調査（title search）を取得してください。
ヴィラに係る土地または賃借権に対していかなる手付金を支払う前にも、県土地局での最新の登記調査を依頼する
所有者と境界を確認してください。
売主が登記上の所有者と一致し、NS3Gの境界が実際の敷地と進入道路と整合していることを確認してください。
担保・負担の有無を確認してください。
権利証の裏面または付属書類に記載された抵当権、賃貸借、地役権、裁判所の命令を確認してください。
アップグレードのタイムラインを評価する
チャノート（正式土地権利書）へのアップグレードを予定している場合は、現地の弁護士とDOL（土地局）の調査状況と完了見込みを確認してください。
外国人によるアクセスを法的に整備
登記された賃貸借、地上権、またはコンドミニアムのフリーホールドを利用してください。土地についてはノミニー会社を使用しないでください。
土地局で取引を登記する
未登記の契約は所有権を移転せず、第三者に対する賃借権の優先権を生じさせません。
権利書の読み方
弁護士は土地局の記録と現地検査と照らして各要素を確認します。登記簿謄本と現地の不一致は要注意です。
- 権利証の表面に記載された登記番号と土地事務所の所在県
- 登記上の所有者名が売主の身分証および売買契約（SPA）の当事者と一致する
- ライ・ナーン・ワーで記載された面積が測量結果と一致すること
- 裏表紙または別紙に記載された権利制限は弁護士が確認します。
- 土地事務所で照合された測量ページ参照
チャノートのアップグレード経路
Nor Sor 3 GorはDOLの測量でChanoteに格上げ可能です。手続きは数か月かかります。契約前に現行の権利調査を注文する方法については当社の権利調査ガイドを参照してください。
費用および手数料
タイの当事者がNS3G区画を購入する場合、土地取引費用に加えて、調査、法務審査、およびリース登記に関する予算。
| 費用の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 権利調査手数料 | 現所有権および負担状況報告書に対する少額の土地局手数料 |
| アップグレード測量費用 | 所有者はNS3Gをチェナート（Chanote）に変換するための土地局（DOL）測量費を支払う |
| 売却時の移転手数料 | タイ買主への土地移転時の登録価額の2% |
| 賃貸借の登記 | 外国人買主が30年の土地賃借権を登記する場合の別途手数料 |
| 弁護士による尽職調査 | ヴィラの土地や賃貸スキームを検討する外国人に必須 |
ヴィラ賃貸の登記をする前に、タイ弁護士評議会に登録されている弁護士に担保や負担の記載を解釈してもらってください。
外国人によくある誤り
権利証の混乱はヴィラや土地隣接の購入において回避可能な損失を招きます。NS3G地に関しては早期に弁護士による確認を受けることで外国人借地人を保護できます。
- Nor Sor 3 Gor（ノーソー3号）をフルチャノート（Chanote）と、アップグレード状況を理解せずに混同する。
- ヴィラ賃貸契約署名前に権利証書の裏面の負担記載の確認を省略する。
- NS3Gが会社の名義人を通じて外国人による土地所有を可能にすると仮定している。
- 現地では境界紛争が確認できるが登記簿には反映されていない土地を購入すること
- 売主がChanoteへの格上げが間近だと主張しているため、権利調査を行わない
よくある質問
外国人向けのNor Sor 3 Gor権利に関する一般的な回答です。これはあなたの特定の土地や賃貸取引に対する法的助言ではありません。
Q:Nor Sor 3 Gorは購入しても安全ですか？
A:タイ人購入者には一般的かつ融資対象になり得ます。外国人はリースやヴィラ購入の前に、アップグレード経路、境界、抵当権やその他の負担について弁護士に確認してもらうべきです。
Q:土地の権利をChanote（チャノート）に格上げできますか？
A:Nor Sor 3 Gorは土地局（Department of Lands）の測量手続きによりChanoteに格上げできます。所要期間は州の処理状況によりますが通常数か月かかります。
Q:外国人はNor Sor 3 Gorの土地を所有できますか？
A:いいえ。外国人の土地直接所有は禁止されています。代わりに登記された借地、地上権、または区分所有を利用してください。
Q:権利書を紛失した場合はどうなりますか？
A:所有者の身分証明で土地局で再発行されます。代替権利書が発行されるまで名義移転は遅れる見込みです。
Q:NS3GとNor Sor 3はどのように異なりますか？
A:Nor Sor 3 Gorは土地局の地図上で境界が定義されています。Nor Sor 3は境界がより不正確で紛争リスクが高くなります。
Q:コンドミニアムの土地にはチャノート（Chanote）が必要ですか？
A:コンドミニアムプロジェクトはマスター土地権利に登録されます。ユニットを購入する前に区分所有者団体の登記とマスタープラン上でのユニット分離を確認してください。
Q:賃貸する前にチャノートのアップグレードを待つべきですか？
A:プロジェクトと弁護士の助言によります。適切なデューデリジェンスと登録された賃貸契約があれば、多くのヴィラ賃貸はNS3G地目で進行しています。
Q:所有権調査（タイトルサーチ）はどこで依頼しますか？
A:該当不動産地区を管轄する県土地局。弁護士は登記検索を依頼し、抵当やその他の権利制限の表示を解釈します。