タイでの不動産売却
タイでコンドミニアム、借地権物件、または一戸建てを売却すると、土地局での名義移転、売主負担の税金、そして外国人割当枠の解放が発生します。買主の資金調達や管理組合（ジュリスティック・パーソン）の承認状況にもよりますが、掲載から登記済売買まで6〜12週間を見込んでください。
バンコクのThai Visa Centreでは、売却完了に向けて移民ステータス、銀行手続き、弁護士の紹介を調整する売主を支援しています。本ガイドは掲載準備、税務、譲渡手続きについてカバーしています。弊社の譲渡税ガイドおよび不動産ハブをご参照ください。
買主およびクリアランス状況により、上場から登録名義移転まで。
土地局での源泉徴収税および場合によっては特定事業税。
外国人所有のコンドミニアムを売却すると、通常、次の外国人買主に対する所有枠（外国人枠）が解放されます。
完了日に土地局で譲渡が登記されます。
リストする前に
買主と土地局は不完全な売主の書類を却下する。物件を市場に出す前に書類を準備すること。
| タスク | 目的 |
|---|---|
| 権利証書（Title deed）およびFETを探す | 買主のデューデリジェンスと外国人向けコンドミニアム登録の履歴 |
| CAM（共用部管理費）の滞納がないこと | 譲渡に必要な管理組合証明書 |
| 抵当権抹消 | 登記官が所有権（クリーンタイトル）を移転する前の銀行の解除（リリース） |
| パスポートとビザの有効性 | 土地局への出頭とSPA署名に関する実務的要件 |
| 税務計画 | 所有期間は特定の事業税の課税に影響します。 |
譲渡時の売主の税務義務
土地局は引渡完了日に売主の税金を徴収します。オファーを受け入れる前に合計額を試算してください。規則は土地局および歳入局によって公表されています。
| 税金または手数料 | メモ |
|---|---|
| 源泉徴収税 | 譲渡時の個人売主の累進課税計算。 |
| 特定事業税 | 所有期間が5年未満の場合は3.3％（免除の適用あり） |
| 印紙税 | 特定事業税が適用されない場合は0.5% |
| 移転手数料 | 通常、SPA（売買契約）での交渉により買主と売主で分担されます。 |
売買ワークフローの概要
売主側の弁護士が売買契約（SPA）の草案を作成し、抵当権抹消などの調整を行い、土地局への手続きに同行します。
売主の書類一式を用意してください
権利証（登記簿）、FET、法的クリアランス（juristic clearance）、身分証明書が揃っていること。
現実的な価格を示した一覧
売主の税金や負債解消費用を純収益目標に考慮してください。
SPAの条件について交渉する
完了日、手付金、費用分担、および買主の資金条件。
買主のデューデリジェンス
割当確認および買主側の弁護士からの要請に協力します。
免責およびクリアランス
抵当権が解除され、区分所有者団体（juristic person）用の移転書類が発行されました。
土地局での名義移転
名義変更に署名し、売主の税金を支払い、権利書を買主に引き渡す。
再販における外国人割当
外国人が登記されたコンドミニアムを売却する場合、通常、その外国人割当枠は次の外国人買主が利用できるようになります。
- 譲渡時に管理組合（法人）が外国人登録簿を更新する
- 買主は外国人枠の資格を独自に満たす必要がある
- タイ人買主があなたの外国人枠を購入する場合、FETは不要です。
- リースホールドの売買は契約条項に従って登録された賃貸借権を譲渡する
- 売却代金の送還は、外国人売却者に関するタイ銀行の規則に従います
譲渡前にビザを整えてください
土地局での手続きや銀行業務を実行するには適法な滞在が必要です。完了前に移民上の問題を解決してください。コンドミニアムの再販に関する手順は当社のコンドミニアム売却ガイドをご参照ください。
外国人によくある誤り
売主はこれらの予測可能なミスにより、時間やお金を失うことが多いです。
- 抵当権抹消（ローン完済）の日程が確定する前の掲載
- 管理組合の承認を妨げる共用部分維持費（CAM）の滞納を無視すること
- 売主の短期保有に伴う税金を試算せずにオファーを受け入れること
- ビザが期限切れで土地局に出向けない場合のマーケティング
- 受領書や弁護士による保管なしに原本の権利証書を代理人に渡すこと。
よくある質問
タイで不動産を売却する在留外国人向けの一般的な回答です。売却に際しては必ず弁護士および会計士を依頼してください。
Q:ビザが切れていても売却できますか？
A:有効なパスポートと権利書類は土地局で問題となり、現在のビザスタンプは関係しません。名義移転にはタイへ入国するか委任状の使用が必要な場合があります。不法滞在は旅行前に別途解消しておく必要があります。
Q:収益を海外へ送金（本国へ送還）する必要がありますか？
A:資金送還は、売却書類と元のFETチェーンを示す書類に従い、タイ銀行の対外送金規則に従います。登録後のThor Tor 3および土地局の補助記録については、タイの銀行と弁護士が助言します。
Q:譲渡益税（キャピタルゲイン税）はどうなるか？
A:タイでは売主の所得の構成要素を、古典的なキャピタルゲインというラベルではなく、源泉徴収や特定事業税によって課税します。売主にかかる課税は、登録価額、評価価額、保有期間から弁護士がオファー受諾前に算出します。
Q:譲渡手数料を支払うのは誰ですか？
A:譲渡手数料の配分はSPAで交渉されます。一般的な配分は50/50ですが必須ではありません。不動産仲介とのリスティング契約に署名する前に買主と売主の負担割合を確認してください。
Q:売却にはどれくらい時間がかかりますか？
A:買主の意欲がある場合、バンコクのコンドミニアム再販はオファー受諾から通常4〜8週間で完了します。抵当権抹消、遺産検認、所有枠（クォータ）の遅延は期間を延ばします。
Q:売主の弁護士を利用しなければなりませんか？
A:独立した売主側顧問弁護士は、売買契約（SPA）、税務上の責任、および頭金返還の条件についてあなたを保護します。買主側弁護士は、売主の純価格や源泉徴収義務について売主の利益を代表するものではありません。
Q:売却により私の外国人割当枠は解放されますか？
A:外国人に売却する場合、土地局での登記時にあなたの保有枠（quota slot）は買主に移転します。管理組合の記録によっては、建物が上限に達している場合にタイ人買主の購入でも外国人保有枠が解放されないことがあります。
Q:リースホールド権のあるヴィラを売却できますか？
A:借地権の譲渡には登録された承諾とSPAの精査が必要です。買主は残存賃貸期間のみを承継します。構築物に関する権利および土地の権利は譲渡中もタイ人名義のまま残ります。