タイのコンドミニアム再販
中古コンドミニアムは担保・権利関係の確認、管理組合手数料、売主の税務清算が必要です。履歴や滞納、売主個人の事情が異なるため、デベロッパーから購入する場合より手続きが複雑になることが多いです。
エンドツーエンドの購入者ワークフローのために、当社の 不動産ハブ を コンドミニアム購入ガイド と併用してください。
抵当権やその他の担保は、移転前に抹消されるか、買主が承知のうえで引き継がれる必要があります。
未払の共用部分費用は、譲渡時に清算されない限りユニットに引き継がれる可能性があります。
源泉徴収税および特定事業税は売主の保有期間に依存します。
前所有者が外国人であっても、ユニットが依然として49%の外国人枠内であることを確認してください。
中古購入 vs デベロッパー購入
外国人買主は、デベロッパーの新規販売と比較して再販ユニットに対して追加の精査が必要であると想定すべきです。
| 項目を確認する | 再販時になぜ重要なのか？ |
|---|---|
| 登記簿調査 | 売主の所有権と、合意に基づく引受けがない限り譲渡を妨げる担保・負担がないことを確認する（合意による引受けがある場合を除く） |
| 持分枠確認書 | 外国人の購入手続きのための法人発行の新しい証明書 |
| FET送金 | 転売であっても、買主名義の新しい入金（inward remittance）およびFETフォームが必要です。 |
| 管理組合（法人）による譲渡 | 土地事務所への出頭前に確認する建築規則、費用、および面談。 |
| 現地検査 | 新築のデベロッパー保証とは異なる欠陥・改修の品質 |
中古購入のワークフロー
ショートリストから登記済み権利証までこの順序に従ってください。土地局と法人（juristic person）の双方が譲渡書類を確認します。
再販物件を候補にする
対象ビルのCAM、階数、眺望、流動性を比較する。
登記と負担（担保）検索を依頼する
弁護士は所有権がクリーンであることを確認するか、既存の抵当権の返済計画を文書化します。
定員（割当）と法人に関する規則を確認する
管理組合から外国人所有証明書および譲渡手数料一覧を取得する
ユニットとCAM（共用部管理）記録を点検する
滞納金、改装許可、漏水や欠陥の履歴を確認してください。
税金の分担について交渉する
売主の保有期間は特定事業税に影響するため、純価格の交渉に反映させること。
法人手続きおよび土地局での所有権移転を完了してください。
税金を支払い、FETが確認され、買主名義で新しい権利証が発行されます。
中古物件のデューデリジェンスチェックリスト
転売の手付金を支払う前に、弁護士と各項目を確認してください。
- 更新されたユニット権利証が売主の身分証および売買契約（SPA）と一致する
- ユニットに担保が設定されている場合、譲渡時に抵当権抹消書または完済が必要です。
- 管理組合の共用部管理費（CAM）滞納なし証明書
- FETフォームの金額が登記された購入価格と一致している
- 建築規則は、計画どおりであれば賃貸を含む想定用途を許可します。
- 最終価格合意前に売主の税金計算を文書化する
不動産ハブ
海外在住購入者向けの所有権の流れ、税金および都市ガイドについては、当社の0を参照する。
中古譲渡にかかる費用
売主の税務状況は交渉可能な価格に影響する。源泉徴収および特定事業税にはタイ歳入局（กรมสรรพากร）の規則が適用される。
| 費用 | 中古に関する注意事項 |
|---|---|
| 移転手数料 | ~評価額の2％；SPAに従い買主・売主で分担 |
| 源泉徴収税 | 評価額に対する売主の累進課税または法人向け源泉徴収 |
| 特定事業税 | 通常、売主が5年未満所有している場合は3.3％ |
| 管理組合（法人）の譲渡手数料 | 法人の所有権変更に伴う建物別の課金。 |
| 弁護士による尽職調査 | 登記簿調査、SPAレビュー、名義移転の立会いを推奨します。 |
デポジットを送金する前に、0に登録されている弁護士に取引を確認してもらってください。
再販に関するよくあるミス
中古取引の紛争は滞納、担保・権利関係、税務上の思わぬ問題が関与することが多く、初期のデューデリジェンスで明らかになる場合が多いです。
- 再販売主に対する権利調査が完了する前に手付金を支払う
- 管理組合が新所有者から徴収する共用部分維持費（CAM）の滞納を無視すること
- 前所有者のFETフォームが買主の登記要件を満たすと仮定している
- 物件が写真で問題なさそうだからといって現地検査を省略する.
- 外国の売主から購入する際に外国枠を再確認していない
よくある質問
タイで不動産を購入または保有する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:再販は新築コンドミニアムより難しいですか？
A:多くの場合、はい。売主の税務、権利の負担（担保等）、共用部管理（CAM）の履歴、改装の品質などは、デベロッパーの販売が避けたい変数です。
Q:再販時に新しいFETフォームは必要ですか？
A:はい。外国人によるフリーホールド登記には、買主名義の入金（inward remittance）およびFETが必要です。
Q:移転税は誰が支払いますか？
A:売買契約（SPA）で取り決め。法令はデフォルトの分担を定めていますが、当事者は通常これと異なる契約を締結します。
Q:売主に抵当権（住宅ローン）がある場合はどうなりますか？
A:移転時に抵当権が抹消されるか、銀行の承認を得て買主が抵当を引き継ぐ必要があり、外国人にとっては稀です。
Q:CAM（共用部分管理費）の滞納状況を確認できますか？
A:手付金を支払う前に管理組合の声明を求める。未払金は移転を妨げるか、買主に負担が移る可能性がある。
Q:再販譲渡にはどれくらい時間がかかりますか？
A:書類が整っていればSPAから土地事務所まで数週間。抵当権や税務証明の遅れがあると遅延が一般的です。
Q:売主と同じ仲介業者を利用すべきですか？
A:仲介者は取引のスピードを代表します。権利（タイトル）および売買契約（SPA）の確認は独立した弁護士を雇ってください。
Q:転売は外国人所有枠に影響しますか？
A:ユニットは引き続き外国人枠の49%以内である必要があります。各新規外国人買主について、管理組合（法人）が確認します。