タイ不動産法務サービス
タイで不動産を購入する外国人向けの法務サービスは、売買契約書の確認、デューデリジェンス、遺言・相続計画、FET準拠、土地局での名義移転への立ち合いなどに及びます。仲介業者はライフスタイルを売り、弁護士は取引が法的に安全かどうかを確認します。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。まずは不動産購入の概要、または不動産ハブをご覧ください。
手付金の支払い前に権利調査と持分（クォータ）の確認を行います。
売買契約の条項は署名時にあなたを拘束します
弁護士は土地局（DOL）窓口で手数料を算定し、書類を確認します。
審査とデューデリジェンスを行う。譲渡の出席費用は別途請求されることが多い。
不動産法務サービスの対象範囲
適格な不動産顧問は、最初のオファーからあなた名義の所有権証書まで5つの主要な作業フローを扱います。公式登記機関は土地局です。
デューデリジェンス
売主の身元、開発業者の履歴、建築許可、訴訟記録、外国人割当の可否、権利上の負担を確認してください。これは他のすべてのサービスの基盤となります。
売買契約の審査
売買契約（SPA）をタイ語および英語で確認してください。開発業者の遅延や売主の撤回があった場合、違約金条項、支払スケジュール、欠陥保証、返金条件、完了マイルストーンが重要です。
FETフォームの遵守
外国人買主は区分所有物件購入資金を海外から外国通貨で送金する必要があります。弁護士がFETフォームの金額、用途欄、買主名が土地局の要件と一致していることを確認します。
土地局での出席（移転手続き）
移転当日、弁護士は手数料と税金を計算し、窓口で書類を確認し、新しい権利証（登記簿）にあなたの氏名が正しく記載されていることを確認します。
遺産検認と相続
外国の遺言はタイでは自動的に認められません。相続や離婚があなた名義または配偶者名義の不動産に影響する場合、タイでの遺言検認と名義移転を早めに計画してください。
法律顧問に依頼する前の実用的な手順
売買契約に署名したり手付金を支払ったりする前に、これらのチェックポイントを確認してください。弁護士が各ステップをデューデリジェンス報告書として詳細化します。
所有権の経路を確認してください。
顧問を依頼する前に、取引がコンドミニアムのフリーホールド、リースホールド、または禁止されている構造のどれに該当するかを決めてください。
独立弁護士に依頼する
同一取引で開発業者や売主も代理しない弁護士を雇う
FET送金を計画する
銀行送金を法務審査と調整し、資金関連書類が売買契約書（SPA）および土地局の要件と一致するようにします。
土地局で登記してください
未登記の契約は所有権を移転しません。土地局での登記が権利に効力を与えます。
ビザと銀行手続きを整合させる
入国証明と物件資金のルールは異なります。引渡し日までに両方のスケジュールを立ててください。
詳細な確認チェックリストは当社のデューデリジェンスガイドをご覧ください。
外国人によくある誤り
- 権利調査が完了する前に手付金を支払う. 売主にクリーンな権利がない場合、手付金の回収が困難になる.
- 土地を所有するための名義会社スキームを信用すること。これらの仕組みは違法であり、契約は法的に執行できません。
- ビザステータスが所有権と同等であると仮定している。入国スタンプが土地法の規制を覆すものではない。
- 共同部分維持費（CAM）の滞納を再販時に無視する。未払いのCAM残高は買主へ移転する可能性があります。
- 未完成ヴィラの契約レビューを省略する。完成期間と債務不履行（デフォルト）条項は弁護士の精査が必要です。
独立顧問弁護士： タイ弁護士評議会のウェブサイトで許認可を確認する。取引で開発業者も代理していない不動産専門家を雇うこと。
法務サービスと長期滞在のライフスタイル
不動産弁護士は所有権登記、契約、土地局での手続きを担当します。ビザ区分、TM30登録、更新のための銀行残高証明などは別個のワークフローで、多くの外国人在住者が購入と並行して進めます。
当社のタイのライフスタイルガイドは、DTV、Elite、LTR、退職、婚姻による在留経路をマッピングし、顧問の業務範囲と移民スケジュールの整合を図ります。
早めに顧問弁護士に依頼する： 予約金や手付金を支払う前に。資金移転後に所有権やFETの誤りを修正するよりも、独立したレビューの方が安価です。
不動産法務サービスのワークフロー
タイの公認弁護士を通じて所有権調査、契約審査、土地局への出席を調整する。
適格性を確認してください。
手数料を支払う前に、国籍、財務、書類要件を公式情報で確認する。
証拠を準備してください。
パスポート、財務証明、および補助書類は早めに用意してください；書類不備がほとんどの遅延の原因です。
提出またはレビューを予約する
該当カテゴリーに応じた大使館、入国管理局、またはTVCの正しい窓口を通じて申請してください。
マイルストーンを追跡します
カレンダーのリマインダーで、処理状況、面接日、コンプライアンスの期限を監視します。
次回の延長を計画する
長期滞在ビザ保持者は、最初のスタンプが切れる前に更新時期を把握しておくべきです。
延長滞在の計画メモ
規則、手数料、および大使館の運用は変更されます。旅行または提出の2週間以内に公的情報源で確認してください。TVCのガイダンスは2026年6月時点のバンコクチームの経験を反映しており、特定の事実に関する法的助言の代わりにはなりません。
長期滞在ビザ保持者は、ビザカテゴリの適合性、TM30、90日報告、生活費の状況についてはタイのライフスタイルガイドと関連付けて確認すべきです。
- 返金不可の手数料を支払う前に、必ず大使館または移民局の公式情報源を確認してください。
- パスポートのスタンプを写真に撮り、期限前にカレンダーで通知を設定してください。
- 拒否通知、在留期間延長承認、および財務証明のデジタルコピーを保管してください
- 単回入国（シングルエントリー）延長で出国する場合は、出国前に再入国許可を手配する
- フォーラムの助言に頼らず、事案ごとのチェックリストはTVCに問い合わせてください。
計画のマイルストーン
このタイムライン表は上記の指定されたワークフローステップと併せて使用してください。日付は大使館の業務量や書類の質により変動します。
| 段階 | アクション |
|---|---|
| 第1週 | 公式ポータルで適格性、担当査証窓口、および書類チェックリストを確認してください。 |
| 第2週 | 宣誓供述書、翻訳、認証は、チェックリストに示された順序で完了してください。 |
| 第3週 | 氏名、日付、資金証明を照合したうえで申請を提出する。 |
| 承認後 | TDACを提出し、住所を登録し、長期滞在開始前に90日報告のリマインダーを設定する。 |
コア書類チェックリスト
ほとんどのタイビザ、物件、相談の案件では、これらの書類のバリエーションが求められます。TVCのチェックリストはカテゴリ固有の項目を追加する場合があります。
| 書類 | メモ |
|---|---|
| パスポートの身分事項ページ | ミドルネームやスペースを含め、フォームのすべての項目と一致しなければなりません. |
| パスポート用写真 | 最近撮影、白背景、大使館の規定に準拠。 |
| 資金証明 | カテゴリの基準を満たす銀行取引明細書または年金証明書 |
| 補足の宣誓供述書 | 大使館または、国籍の組み合わせで公証が必要な場合の公証済み書類。 |
長期滞在者向けコンプライアンスリマインダー
観光情報フォーラムは到着後の義務を省略しがちです。これらの注意事項はほとんどのカテゴリーに適用されます。Privilegeや一部のLTR階層は報告手続きを簡素化しますが、TDACやオーバーステイ規則には影響しません。
- 到着ごとにTDACを完了してください: tdac.immigration.go.th
- チェックインから24時間以内にTM30の住所登録を行ってください
- 長期滞在カテゴリーは予定通りに90日報告を提出する
- 日常の活動をビザのスタンプのカテゴリーに合わせる。
TM30の詳細はTM30 ガイド、90日報告は90day.in.thをご覧ください。
規則の変更を常に確認する
タイの入国管理、在外公館手数料、長期滞在プログラムのルールは年間を通じて更新されます。本ガイドは2026年6月時点で確認された案内として扱ってください。旅行日程や申請日に対する永久的な保証ではありません。
下記の公式参照先をブックマークし、出発・延長・大使館面接の2週間以内に再確認してください。TVCのライブチャットで、最近の発表があなたの区分に影響するかどうか確認できます。
よくある計画ミス
これらのエラーはバンコクでの相談において、国籍やビザの種類に関わらず繰り返し発生します。
- 公式の大使館や移民局の情報源の代わりに古いフォーラム投稿に頼ること
- ビザの承認または入国許可が確認される前に返金不可の航空券を予約すること
- 就労、退職、または家族の呼び寄せで移住する際に観光スタンプで入国すること
- 最初の1か月後にTM30、90日届出、または再入国許可の規則を無視すること。
- カテゴリ別の財務または民事書類の証明がない汎用書類リストを使用する
TVCにエスカレーションすべき場合。
自己申請は単純な観光目的には適しています。以下の状況では、料金を支払う前や期限を逃す前に専門家による確認が有益です。
| シグナル | 推奨される対応 |
|---|---|
| 過去のビザ拒否 | 再申請や再面接の前に体系的なレビューを予約してください。 |
| 不法滞在またはブラックリスト登録の履歴 | 移民戦略が明確になるまで自己申請を行わないでください |
| 雇用主または大使館の期限：14日以内 | 最初のTVCメッセージで日付を添えて緊急性を明示する |
| 複数国経路 | 規則の競合がある場合は専門家のトリアージを依頼してください。 |
| 不動産とビザの重複 | 弁護士、銀行のFET、入国管理のタイムラインを一体として調整します。 |
よくある質問
タイの外国人向け不動産法務サービスに関する一般的な回答です。これはあなたの特定の取引に対する法的助言ではありません。
Q:このガイドは不動産弁護士に代わるものですか？
いいえ。本ページは法的サービスの範囲を説明するものです。すべての取引において、あなたの具体的な売買契約（SPA）、権利書、税務状況を確認する独立した顧問弁護士が必要です。
Q:どこから始めればよいですか？
頭金を支払う前に、まず当社の 不動産購入の概要、次に デューデリジェンス・チェックリスト を確認し、その後弁護士に連絡してください。
Q:デューデリジェンスには何が含まれますか？
登記簿調査、負担事項確認、外国人持分枠の確認、売主の身元確認、建築許可証の確認、訴訟記録の検索。対象資産の種類によって範囲は異なります。
Q:不動産に関する法的サービスの費用はいくらですか？
デューデリジェンスおよびSPA（売買契約）レビューは、複雑さに応じて通常15,000〜50,000 THBです。土地局での移転立会いは別途請求されることが多いです。作業開始前に書面での見積りを依頼してください。
Q:デベロッパーの社内弁護士を利用すべきですか？
デベロッパーは売主も代理する顧問弁護士を紹介することが多いです。あなたのみを担当する独立した顧問弁護士を雇ってください。利益相反が主要な問題です。
Q:いつ法律サービスを依頼すべきですか？
頭金や予約手数料を支払う前に。売主が名義移転できない場合に数百万バーツを移転してしまった後の訴訟よりも、事前の精査が安上がりです。
Q:法務サービスは税務アドバイスを含みますか？
不動産弁護士は土地局での移転税を算出します。賃貸収入に関する事項など、より広範な所得税や租税条約の問題は別途税務アドバイザーが必要になる場合があります。
Q:弁護士が利用する公式登記簿は何ですか？
移転は土地局またはその県事務所で登録されます。弁護士がどの事務所があなたのユニットを扱うか、法人の同意が必要かどうかを確認します。