タイにおける権利調査
土地局での権利調査は、誰がその不動産を所有しているか、どの種類の権利が適用されるか、抵当権や賃貸契約が登記されているかを確認します。外国人買主は、この手続きが完了する前に手付金を支払ってはなりません。
バンコクのThai Visa Centreでは、外国人居住者が在留、銀行、物件計画を整えるのを支援します。本ガイドは登記調査（サーチ）で何が分かるか、依頼方法、取引を停止すべき警告サインを説明します。まずは権利証ガイドと不動産ハブからご覧ください。
権利書の原本を保管している県土地局
ほとんどの検索は同日または翌営業日に完了します。
境界紛争リスクが最も低いGPS測量済みの登記地。
検索とクロージングの間に数週間が空く場合は、譲渡前に更新してください。
登記簿調査で明らかになること
土地局の公式抄本はデュー・ディリジェンスの基礎です。弁護士は各項目を売買契約書や売主の身分証明書と照合します。
| 品目 | 確認すべきこと |
|---|---|
| 登記上の所有者 | 氏名は売主のパスポートまたは会社登記と完全に一致している必要があります。 |
| 登記の種類 | チャノート（ノーソー4ジョー）と、ノーソー3ゴーなどの下位等級や占有権主張との比較。 |
| 権利制限 | 抵当権、用益権、地役権、裁判所命令、賃貸の登記 |
| 土地寸法 | 写しに記載されたライ、ナーン、ワーの面積および測量ページの参照。 |
| 区分所有ユニット | 専有面積、ユニット番号、外国人保有枠、および分離状況。 |
登記調査の依頼方法
ほとんどの外国人買主は、登記簿検索を依頼して解釈するために不動産弁護士に委託します。手続き自体は単純ですが、正しい権利書番号と該当する県の事務所が必要です。
土地登記所を特定してください。
弁護士または買主が登記簿を登録した管轄の土地事務所で申請を行う。
検索手数料を支払ってください
少額の公的手数料が適用されます。通訳のための弁護士費用は別途です。
公式成績証明書を受け取る
通常、事務所の業務量によって当日または翌営業日です。
弁護士が結果を解釈する
トランスクリプトを売買契約、マーケティング資料、売主の身分証明書類と比較する。
権利の種類とリスクレベル
権利証の区分は、あなたが実際に購入するものを決定します。販売用パンフレットはチャノートと占有権主張の違いを説明することがほとんどありません。
| 権利証の種類 | リスクレベル | メモ |
|---|---|---|
| チャノート ノーソー4ジョー | ゴールド基準 | 土地局の地図上に示されたGPS測量による境界。 |
| Nor Sor 3 Gor | 利用可能 | 境界は定義済みです。チョノートへのアップグレードが約束されている場合は、その手続き経路を確認してください。 |
| Nor Sor 3 | 中程度のリスク | 境界が不明確；田舎の土地では紛争リスクが高い。 |
| Sor Kor 1 / 占有証明 | 高リスク | Land claim document, not guaranteed full ownership for foreign buyers. |
タイの権利書ガイドの全文をお読みいただき、権利書のアップグレード方法および区分所有証明書の詳細をご確認ください。
登記簿調査での要注意事項
これらの所見は、弁護士が解決するまで取引を一時停止または中止すべき事象です。仲介業者は契約成立のスピードを優先する傾向があります。権利調査（タイトルサーチ）の結果が、取引を法的に安全に完了できるかを示します。
- 売主名が登記簿謄本の登録名義人と一致していない
- 完済確認がないまま所有権が明確であると仮定した価格での抵当権未抹消。
- 建築高さ制限、アクセス道路、または公共設備の通行などを制限する登記された地役権。
- 権利書上でまだ区分登記されていない、または管理組合の登記簿に記載のない区分所有ユニット.
- 登記簿に記録された国有地の侵害通知または係属中の訴訟。
手付金を支払う前に： まず登記調査を依頼してください。署名前の全ワークフローはデューデリジェンス・チェックリストをご覧ください。
よくある質問
タイでタイトルサーチ（権利調査）を依頼する在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:土地の権利（登記）調査を自分で行えますか？
A:はい、土地局で、権利証番号や州などの物件詳細を示して手続きします。解釈が問題となるため弁護士が重要です。負担（encumbrances）を列挙した抄本は、移転リスクを評価するために法的な訓練が必要です。
Q:権利調査（タイトルサーチ）の有効期間はどのくらいですか？
A:これはある時点のスナップショットです。検索から決済まで数週間空く場合は移転前に再確認してください。新たな抵当権や裁判所の命令は初回の検索後に登記される可能性があります。
Q:タイトルサーチにはゾーニング（用途地域）が含まれますか？
A:いいえ。建築管理や都市計画の用途地域は自治体の別個の審査です。権利調査（タイトルサーチ）は所有権や登記された権利を確認するもので、特定の高さの別荘を建てられるかどうかは判断しません。
Q:いつ権利調査（タイトルサーチ）を依頼すべきですか？
A:頭金を支払う、または売買契約書に署名する前に。事前の調査は、適法な名義移転ができない売主に資金を移転してしまった後の訴訟より安上がりです。
Q:コンドミニアムの登記簿調査は何を示しますか？
A:ユニットの床面積、ユニット番号、共用財産に対する持分、登記されている負担（抵当権等）、およびそのユニットが外国人所有枠に含まれるかどうか。管理組合（法人）の記録と照合してください。
Q:権利調査（タイトルサーチ）の費用はいくらですか？
A:政府の検索手数料は控えめです。検索の発注、解釈、結果報告にかかる弁護士費用は、より広範なデューデリジェンスの一環として通常5,000～15,000バーツ程度です。
Q:権利書がノーソー3号（Nor Sor 3 Gor）でチャノート（Chanote）でない場合はどうなりますか？
A:Nor Sor 3 Gorは使用可能ですが、境界の精度と売主が約束する格上げ経路を確認してください。多くの取引はNor Sor 3 Gorで進みますが、価格とリスクはChanoteとは異なります。
Q:タイトルサーチは売主が売却できることを確認しますか？
A:不動産の所有者と移転を妨げる事項を確認します。売り手が法人の場合は、弁護士が法人の権限、委任状の有効性、および婚姻による同意規定も確認します。