태국에서의 등기부 등본 조회
토지부(토지청)의 권원조사는 누가 소유자인지, 어떤 권원 유형이 적용되는지, 저당권이나 임대차가 등록되어 있는지를 확인한다. 외국인 구매자는 이 단계가 완료되기 전에는 보증금(계약금)을 지불해서는 안 된다.
방콕 Thai Visa Centre에서는 외국인의 이민, 은행 및 부동산 계획을 조율하도록 돕습니다. 이 안내서는 등기부(검색)가 밝혀내는 사항, 검색을 주문하는 방법 및 거래를 중단시켜야 할 위험 신호를 설명합니다. 먼저 저희 소유권 증서 안내 및 부동산 허브을 확인하세요.
원본 소유권증서(등기권리증)를 보관하는 지방 토지사무소.
대부분의 검색은 당일 또는 다음 영업일에 완료됩니다.
경계 분쟁 위험이 가장 낮은 GPS 측량 등기.
조회와 클로징 사이에 몇 주가 지날 경우 이전 전에 갱신하세요.
타이틀(소유권) 조사로 확인되는 사항
토지청의 공식 원본 기록은 실사(due diligence)의 기초입니다. 귀하의 변호사는 각 항목을 매매 계약서와 판매자 신원 서류와 대조합니다.
| 항목 | 확인해야 할 사항 |
|---|---|
| 등록 소유자 | 이름은 판매자 여권 또는 회사 등록증의 기재와 정확히 일치해야 합니다. |
| 소유권 증서 유형 | Chanote Nor Sor 4 J와 Nor Sor 3 Gor 같은 하위 등급 또는 점유권 주장과의 비교. |
| 등기상 부담 | 저당권, 용익권, 지상권(Servitudes), 법원 명령 및 임대차 등기 |
| 토지 면적 | 라이·응안·와 면적 및 측량 관련 페이지 참조(사본). |
| 콘도미니엄 유닛 | 전용면적, 호실 번호, 외국인 할당 슬롯, 분리 여부 |
등기부 등본 조회를 요청하는 방법
대부분의 외국인 구매자들은 부동산 변호사에게 등기부 등본 검색을 의뢰하고 해석을 맡깁니다. 절차는 간단하지만 정확한 등기 번호와 해당 도(주) 관청을 지정해야 합니다.
관할 토지 사무소를 확인하세요.
변호사 또는 구매자가 소유권 증서가 등기된 지방 토지사무소에 신청서를 제출합니다.
조회 수수료를 납부하십시오
정부의 소액 수수료가 적용됩니다. 통역을 위한 변호사 비용은 별도입니다.
성적증명서(공식 성적표) 수령
일반적으로 사무소의 업무량에 따라 당일 또는 다음 영업일입니다.
변호사가 결과를 해석합니다.
전사본을 매매계약서, 마케팅 자료 및 판매자 신분증과 비교하세요.
등기 유형 및 위험 수준
소유권 증서 카테고리는 실제로 무엇을 구매하는지를 결정합니다. 마케팅 브로셔는 차노트(Chanote)와 점유권 주장(possessory claims) 간의 차이를 거의 설명하지 않습니다.
| 등기 유형 | 위험 수준 | 메모 |
|---|---|---|
| Chanote Nor Sor 4 J | 골드 스탠더드 | 토지국 지도에 표시된 GPS 측량 경계. |
| Nor Sor 3 Gor | 사용 가능 | 경계가 정의됨; 차노트로의 승격 경로가 약속된 경우 그 경로를 확인하세요. |
| Nor Sor 3 | 중간 위험 | 경계가 부정확함; 농촌 토지에서 분쟁 위험 증가 |
| Sor Kor 1 / 점유권 | 고위험 | 토지 청구 문서이며 외국인 구매자에 대해 완전 소유가 보장되지 않습니다. |
소유권 증서 업그레이드 경로 및 콘도 유닛 증명서 세부사항은 전체 태국 소유권 증서 안내을(를) 읽으십시오.
소유권 조사 시의 경고 신호
이러한 발견 사항은 변호사가 해결할 때까지 거래를 보류하거나 취소해야 합니다. 중개인은 거래 성사 속도를 최적화합니다. 등기부(소유권) 조회 결과가 거래 완료가 법적으로 안전한지 알려줍니다.
- 판매자 명의가 등기 기록상의 등록 소유자와 일치하지 않음
- 상환 확인 없이 명확한 소유권을 가정한 가격에 남아 있는 미해제 저당권.
- 건축 높이 제한, 진입로 또는 시설 통로에 관한 등기된 서비튜드(지역권/통행권).
- 등기상 아직 분리되지 않았거나 관리단(법인) 등록부에서 누락된 콘도 유닛.
- 국유지 침범 통지 또는 등기부에 기재된 계류 중인 소송.
계약금을 지불하기 전에: 먼저 소유권 조회를 의뢰하세요. 서명 전 전체 절차는 실사 체크리스트을 참조하십시오.
자주 묻는 질문
태국에서 등기(타이틀) 조회를 의뢰하는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 귀하의 특정 거래에 대한 법적 조언이 아닙니다.
질문:등기부 등본 조회를 직접 할 수 있나요?
A:예. 토지국(Land Office)에서 등기번호(타이틀 번호)와 도(Province) 등 부동산 세부 정보를 포함해야 합니다. 해석은 변호사가 중요한 이유입니다. 부담(담보권 등)이 기재된 등본은 양도 위험을 평가하기 위해 법적 전문 지식이 필요합니다.
질문:소유권 조사(타이틀 서치)의 유효기간은 얼마입니까?
A:이는 특정 시점의 스냅샷입니다. 검색과 소유권 이전 사이에 몇 주가 지나면 이전 전에 정보를 갱신하세요. 신규 저당권이나 법원 명령은 초기 검색 이후에 등기될 수 있습니다.
질문:소유권 조사에 용도지역(조닝)이 포함됩니까?
A:아니요. 건축 통제와 도시계획 용도지역 지정은 별도의 지방자치단체 심사입니다. 등기부 조회는 소유권과 등록된 권리를 확인할 뿐 특정 높이의 빌라를 건축할 수 있는지 여부를 확인하지 않습니다.
질문:언제 소유권(타이틀) 조사를 의뢰해야 합니까?
A:어떤 보증금을 지불하거나 매매계약서(SPA)에 서명하기 전에. 매도인이 명확한 소유권(클린 타이틀)을 이전할 수 없는 상황에서 자금을 이체한 후의 소송보다 사전 등기조사가 비용면에서 저렴합니다.
질문:콘도 소유권 등기 조회는 무엇을 보여주나요?
A:호실의 층수, 면적, 호실 번호, 공유 재산에 대한 소유 지분, 등기된 부담 및 해당 호실의 외국인 소유 할당 여부. 관리단(콘도미니엄 관리단체) 기록과 대조하여 확인해야 함.
질문:소유권 조사(타이틀 서치) 비용은 얼마인가요?
A:정부 검색 수수료는 적습니다. 주문·해석·결과 보고를 위한 변호사 비용은 일반적인 실사의 일환으로 보통 5,000~15,000 THB입니다.
질문:토지 등기 종류가 Nor Sor 3 Gor이고 Chanote가 아니면 어떻게 되나요?
A:Nor Sor 3 Gor는 사용 가능하지만 판매자가 약속한 업그레이드 경로와 경계의 정확성을 확인해야 합니다. 많은 거래가 Nor Sor 3 Gor로 진행되지만 가격과 위험은 Chanote와 다릅니다.
질문:소유권 조사가 판매자가 판매할 수 있는지를 확인합니까?
A:부동산의 소유자와 이전을 막는 요인이 무엇인지 확인합니다. 판매자가 법인인 경우 변호사는 회사의 권한, 위임장 유효성 및 배우자 동의 규정을 여전히 확인합니다.