在曼谷购买公寓
曼谷拥有泰国最深厚的外国人登记公寓市场，从素坤逸的高层公寓到Ari区的低层住宅及河畔豪宅皆有。对于持退休签证、婚姻签证或精英签证的外籍人士，曼谷的房产所有权与移民局、国际医院及BTS/MRT的便利接近相匹配。
在曼谷的泰国签证中心，我们帮助客户在购买过程中保持签证所需的银行存款余额并符合 FET 表格的要求。本指南涵盖 2026 年 6 月针对曼谷的常见问题。请在看房前先查看我们的 全国公寓购买指南 和 房地产律师指南。
在向高端大楼支付定金前，核实业主法团函件。
规划现金或离岸融资；在预算中包含转移税。
在曼谷转售的SPA中通常按50/50分配。
区土地办公室负责办理登记，而不是仅限于城市的规则。
为什么要在曼谷买房？
曼谷适合长期居住者和能够接受都市高密度生活的投资者，不适合只为度假而购房的买家。在决定前，应将转售流动性、基础设施与外籍名额周转情况与度假市场进行比较。
| 优势 | 详情 |
|---|---|
| 流动性 | 最大的转售市场；比度假小镇更容易退出 |
| 基础设施 | BTS、MRT、机场、学校以及国际医院 |
| 外籍配额流转 | 可用配额的项目多于已饱和的度假库存 |
| 签证服务 | 办理延签可就近前往曼谷移民局（昌瓦塔纳） |
| 转售还是期房？ | 二手可立即入住；期房需有强有力的退款条款。 |
曼谷购买流程
在曼谷适用《公寓法》，市政并未设定单独的外国所有权上限。请按以下顺序从要约到在土地局完成登记产权。
明确目的和预算
主要住宅、短期住所（pied-a-terre）或租赁物业在不同地区适用不同的区划和物业法规。费用应包括过户税、公摊维护费（CAM）、维修基金和律师费。
选择区和建筑类型
调查素坤逸 (Sukhumvit)、阿里 (Ari)、沙吞 (Sathorn)、河畔 (Riverside) 或拉玛9 (Rama 9)。检查新的BTS延伸线，因为它们会双向影响房产价值。
确认外籍配额。
要求公寓法定管理机构书面提供外国人持有比例报告。热门楼栋可能在无明显营销信号下已用满配额。
尽职调查与检查
较旧的转售房产需要工程师检查是否漏水、空调和管道问题。对于期房转售，请审查开发商的过往记录。
FET 汇款与买卖协议（SPA）
从境外汇入；收集注明购买公寓用途的 FET 表格。仅在独立律师审查后签署 SPA（购房买卖协议）。
在区土地办公室办理过户。
出席时携带产权契约、买卖协议（SPA）、税务文件、FET 及法人/法务同意证明。核对新产权契约上的护照姓名拼写。
外国人热门区
区域选择影响转售流动性、通勤与公寓管理文化。禁止短期 Airbnb 的情况很常见；若为收益购房，购前请阅读物业章程（bylaws）。
- 素坤逸（Thong Lor、Ekkamai、Phrom Phong）：外籍人士密集且有 BTS 可达
- Ari / Phaya Thai：相对安静的住宅区
- 沙吞 / 席隆: 中央商务区的专业人士与使馆带
- 河滨（Charoen Nakhon）：新的豪华塔楼与河景
- Rama 9 / Huai Khwang：价格实惠且有地铁连通
在进行收益规划前请阅读管委会章程。
许多曼谷楼宇禁止短期出租。在进行收益规划前，务必以书面形式核实章程。请聘请在 泰国律师理事会 注册的独立顾问审查法团限制。
在曼谷谁负责支付哪些费用？
在签署前协商SPA中的费用分摊。2026年曼谷市场惯例遵循由泰国银行监管的国家税务框架，用于购房汇款文件。
| 优势 | 详情 |
|---|---|
| 过户费用（2%） | 通常按50/50分摊，或根据SPA由买方支付 |
| 印花税 | 若免征营业税，则通常由卖方负责 |
| 预扣税 | 卖方以登记价值和持有期限为依据 |
| 特定营业税 | 若卖方持有不足五年 |
| 公共维修费/维修基金欠款 | 通常由卖方在过户前结清 |
如果退休证明与购买汇款重叠，请浏览 0 或阅读我们的 1。
外国人常见错误
这些错误在涉及外国买家的房产纠纷中反复出现。及早聘请律师并在支付任何定金前进行独立产权调查可预防大多数问题。
- 在没有书面公寓管理委员会（juristic）函件的情况下购买外籍配额已满的知名高层楼盘
- 假定短期 Airbnb 是被允许的，即使公寓/共管物业的管理机构（juristic office）禁止。
- 跳过对存在隐性缺陷的旧二手单位进行工程师检查。
- 在持有资产期间使用旅游入境而非合适的长期居留签证
- 未对期房开发商的偿付能力和完工历史进行尽职调查
常见问题
关于外籍人士在泰国购买房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：曼谷在 2026 年仍然是一个好市场吗？
A:外围地区供应量较大；核心 BTS 位置保持价值。请进行区级调研，因为不存在单一适用于全市的答案。
问：我可以凭DTV在曼谷居住吗？
A:DTV 允许长期停留。请与您的代理确认用于开户和 TM30 报备的银行及地址证明。
问：在哪个土地局办理过户？
A:物业所在辖区的地政局（Land Office）负责办理您的单位。您的律师会在过户日前确认正确的分支机构。
问：泰国银行的抵押贷款对外国人适用吗？
A:罕见。大多数外国买家使用现金或离岸融资。请预留转账费用和律师费用。
问：退休签证的银行存款余额会与购房产生冲突吗？
A:大额汇款可能会暂时影响800,000 泰铢的余额。在汇出购房资金前，与您的签证代理商商定好时机。
问：我可以安全地购买期房吗？
A:仅在对开发商进行充分尽职调查、设有托管或退款条款并由独立方审查合同时适用。
问：曼谷的规则与普吉岛不同吗？
A:不存在超出国家《公寓法》限制的单独市级外国人持有规定。
问：我应该使用开发商的内部律师吗？
A:聘请仅对您负有责任的独立律师。利益冲突是开发商销售中的核心问题。