在泰国出售房产
在泰国出售公寓（共管公寓）、租赁权或房屋将触发土地局过户、卖方税费以及外籍配额名额释放。视买方融资及业主委员会/法定机构的审批情况，从挂牌到完成登记的销售通常需计划6至12周.
在曼谷的泰国签证中心，我们帮助外籍卖家在完成交易时对齐移民身份、银行事务和律师推荐。本指南涵盖挂牌准备、税务和过户。请参阅我们的 过户税指南 和 房产中心。
从挂牌到登记过户取决于买方与清关情况。
土地局可能涉及的预扣税和特定营业税。
外资持有的公寓出售通常会释放该套单位的外籍配额，供下一位外国买家使用。
过户在完成当日于土地局登记。
在您列出前
买方和土地办事处会拒绝不完整的卖方档案。在对外挂牌前准备好文件。
| 任务 | 目的 |
|---|---|
| 查找产权证和FET | 买方尽职调查与外籍公寓登记历史 |
| 结清的公共管理费（CAM）欠款 | 转让所需的法团证明 |
| 抵押解除 | 在登记员转移无抵押产权之前，须取得银行出具的解除抵押证明。 |
| 护照与签证有效 | 出席土地局并签署SPA的实务要求 |
| 税务筹划 | 持有期限会影响特定营业税的税务责任。 |
转让时卖方的纳税义务
土地办事处在交割日代收卖方税款。在接受要约前请预估总额。规则由土地局和税务局发布。
| 税款或费用 | 备注 |
|---|---|
| 预扣税 | 个人卖方在过户时的累进计算 |
| 特定营业税 | 若持有不足五年，税率为3.3%，并可适用豁免 |
| 印花税 | 0.5%（若特定营业税不适用） |
| 过户费用 | 通常按买卖双方在购销协议（SPA）中协商的方式分担 |
出售流程概览
卖方律师准备购销合同草案，协调抵押解除事宜，并陪同您前往土地局.
准备卖方档案
地契、FET、法人结清证明和身份证明文件已备齐。
以实际价格列出清单
将卖方税费和解除抵押费用计入净收益目标。
协商SPA条款
完工日期、定金、费用分摊及买方融资条款。
买方尽职调查
配合配额核查和买方律师的要求。
解除与证明
抵押已解除，并已签发法人转移表格。
土地厅过户
签署过户文件，支付卖方税款，并将产权移交给买方。
转售时的外籍配额
当外国人出售已登记的公寓（共管公寓）时，其占用的外国人名额通常会对下一个外国买家开放。
- 法人在转让时更新外资登记
- 买方必须独立符合外籍名额资格
- 泰国买家购买您的外国人配额时无需 FET。
- 租赁权出售会根据合同条款转让已登记的租约
- 售款汇回遵循泰国央行针对外国卖方的规定
在转让前解决签证问题。
您需要合法居留以便办理土地局手续和银行业务。在完成交易前请先解决移民问题。有关公寓转售的具体步骤，请参见我们的 出售公寓指南。
外国人常见错误
外籍卖家经常因这些可预见的错误而损失时间或金钱。
- 在抵押解除时间表确认之前挂牌。
- 忽视阻碍业主法团出具清偿证明的公共区域费用欠款。
- 接受要约而未估算卖方因短期持有需缴纳的税款。
- 签证过期且无法前往土地局时的营销
- 将产权证原件交给代理人且未取得收据或律师保管。
常见问题
为外籍人士在泰国出售房产提供的一般性回答。出售时请聘请律师和会计师处理。
问：如果我的签证已过期，我可以出售吗？
A:有效护照与土地局办理的所有权文件相关，而非当前签证盖章。您可能需要入境泰国或使用授权委托书办理转移。移民逾期停留应在旅行前另行清理。
问：我是否需要将收益汇往国外？
A:汇回资金遵循泰国央行对外汇出规则，需提供销售文件和原始 FET 资金链。泰国银行和律师会就 Thor Tor 3 表格及登记后支持性的土地局记录提供建议。
问：资本利得税如何处理？
A:泰国对卖方的收入组成部分通过预扣税和特定营业税征收，而非以传统的资本利得标签计税。律师会在您接受要约前根据登记价值、评估价值和持有期计算卖方的应缴税费。
问：谁支付过户费？
A:2%的过户费用分配在买卖协议（SPA）中协商。常见分配为五五分，但非强制。在与中介签署挂牌协议前确认买方和卖方的份额。
问：出售需要多长时间？
A:在买方积极的情况下，状况良好的曼谷公寓转售通常自接受要约起四到八周内完成。抵押注销、遗嘱认证或配额延误会延长时间表。
问：我必须使用卖方的律师吗？
A:独立的卖方顾问可在买卖合同（SPA）、税务责任及订金释放条件方面为您提供保障。买方律师不会就净价或代扣义务代表卖方利益。
问：出售是否会释放我的外籍配额？
A:当您将房产出售给另一位外国人时，您的外国人持有配额在地政局登记时转移给买家。若买方为泰国人且大楼已达到外国人持有上限，则根据业主委员会（juristic person）的记录，购买可能无法释放外国人配额。
问：我可以出售别墅的租赁权益吗？
A:租赁权转让需经注册同意并审查买卖协议（SPA）。买方仅继受剩余租赁期限。建筑物权利及土地所有权在转让过程中仍须为泰国人所有。