泰国产权查询
在土地局进行的产权查询可确认谁拥有该物业、适用何种产权类型，以及是否登记了按揭或租赁。任何外国买家在此步骤完成之前都不应支付定金。
在曼谷泰国签证中心，我们协助外籍人士将移民、银行和置业计划对齐。本指南解释产权查询能揭示什么、如何订购一份以及应当阻止交易的警示信号。请先参阅我们的地契指南和房产中心。
保管原始土地所有权证书的省土地局。
大多数查询会在当天或下一个工作日完成。
GPS测量的产权，具有最低的边界争议风险。
如搜索与交割之间间隔数周，转移前请刷新信息。
产权调查会显示什么
来自 土地局 的官方证明文件是尽职调查的基础。您的律师会将每一项字段与买卖合同及卖方身份证明文件逐项比对。
| 物品 | 需要核实的事项 |
|---|---|
| 登记所有人 | 姓名必须与卖方护照或公司登记信息完全一致。 |
| 地契类型 | 查诺特 Nor Sor 4 J 与较低等级（如 Nor Sor 3 Gor 或占有权主张）的对比。 |
| 产权负担 | 抵押、用益权、役权、法院命令及租赁登记。 |
| 土地面积 | 在抄本（transcript）中关于 Rai、Ngan、Wah 的面积与测量页码引用。 |
| 公寓单元 | 建筑面积、单元编号、外籍配额名额及产权是否分离。 |
如何申请产权查册
大多数外国买家会委托地产律师进行产权查询并解读。该流程直接，但需提供正确的产权编号并在相应省份的土地办公室办理。
确定土地办公室
律师或买方向登记该土地权证的省土地局提交申请。
支付查询费
需缴纳适度政府费用。律师的翻译费用另计。
收到正式成绩单
通常视办事处工作量，当日或下一个工作日完成。
律师解读结果
将文字记录与销售合同、营销材料及卖方身份证明进行比较。
产权类型与风险等级
地契类别决定你实际购买的内容。营销宣传册很少解释Chanote与占有权利主张之间的区别。
| 地契类型 | 风险等级 | 备注 |
|---|---|---|
| 查诺特 Nor Sor 4 J | 黄金标准 | 土地局地图上的GPS测量边界。 |
| Nor Sor 3 Gor | 可用 | 已划定边界；如承诺升级为查诺特，请确认升级途径。 |
| Nor Sor 3 | 中等风险 | 边界不够精确；农村土地的纠纷风险更高。 |
| Sor Kor 1 / 占有权 | 高风险 | 土地申索文件，不能确保外国买家获得完整所有权。 |
请阅读我们的完整泰国土地权证指南，了解地契升级路径和公寓产权证书细节。
产权搜索中的红旗
这些发现应当暂停或终止交易，直到你的律师解决相关问题。中介通常以尽快成交为目标。产权调查结果能告诉你交易在法律上是否安全完成。
- 卖方姓名与产权登记摘录上的登记所有人不符。
- 在未确认还清抵押贷款的情况下，以假定产权清晰的价格成交。
- 限制建筑高度、通道或公用设施使用的登记地役权。
- 公寓单元尚未在产权上分户或在法团登记册中缺失。
- 说明记录在契约上的土地占用通知或待决诉讼。
在支付任何定金之前： 先进行产权查询。完整的签署前工作流程请参见我们的尽职调查清单。
常见问题
为在泰国办理产权查询的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成针对您具体交易的法律意见。
问：我可以自己进行产权查询吗？
A:是的，在土地局（需提供产权编号和省份等物业详情）。解释这些信息正是律师重要性的原因。列出产权负担的抄本需要法律培训才能评估转让风险。
问：产权调查的有效期是多久？
A:它只是某一时点的快照。如果在查询与过户之间相隔数周，应在过户前重新查询。新的抵押或法院命令可能在您首次查询后登记。
问：产权查询包含土地分区信息吗？
A:否。建筑管制和城市规划分区是市政的独立审查。产权查册确认所有权和已登记权利，但并不确认您是否可以建造特定高度的别墅。
问：何时应进行产权检索？
A:在支付任何定金或签署买卖协议之前。及早查询比在您向卖方转账后发现其无法转移有效产权而进行诉讼更划算。
问：公寓产权查册会显示哪些信息？
A:单元楼层、面积、单元编号、共有部分的所有权份额、已登记的产权负担，以及该单元是否属于外国人持有配额。请与公寓法人（juristic person）记录核对。
问：产权调查费用是多少？
A:政府查询费用较低。律师为订购、解读并报告结果所收取的费用通常在5,000至15,000泰铢（THB），作为更广泛尽职调查的一部分。
问：如果土地权证是Nor Sor 3 Gor而不是Chanote怎么办？
A:Nor Sor 3 Gor 可使用，但需确认界线精确度以及卖方承诺的任何升级路径。许多交易在 Nor Sor 3 Gor 上完成，但价格和风险与 Chanote 不同。
问：产权查询能确认卖方有出售权吗？
A:它确认了谁拥有该物业以及哪些情况会阻止过户。若卖方为公司，您的律师仍需核实公司的授权、委托书的有效性以及婚姻同意规则。