Сервитуты в Таиланде
Сервитуты, в терминах общего права называемые easements, предоставляют права прохода или использования инженерных сетей через соседний участок. В Таиланде они должны быть зарегистрированы в Земельном управлении, чтобы быть обязательными для будущих владельцев. Незарегистрированные соглашения о проходе утрачивают силу при продаже земли.
В Thai Visa Centre в Бангкоке мы помогаем экспатам организовать направление к юристам по вопросам правовой проверки земельных участков и вилл. Это руководство объясняет виды сервитутов, регистрацию и порядок проверки. См. наши руководство по due diligence и центр недвижимости.
Права по Гражданскому кодексу Таиланда на использование чужого земельного участка для конкретных целей.
Незарегистрированный сервитут не связывает последующих владельцев земли.
Доступ к дороге, дренаж, сервитуты на трубы и кабели.
Отмечено в свидетельстве о праве собственности в Департаменте земель.
Распространённые виды сервитутов
При проведении должной проверки вилл и земель необходимо подтвердить наличие зарегистрированных сервитутов, обеспечивающих доступ и предоставление услуг.
| Тип | Типичное использование |
|---|---|
| Право проезда | Автомобильный или пешеходный доступ через соседний участок к общественной дороге |
| Сервитут для инженерных коммуникаций | Водопроводные, электрические, канализационные или кабельные линии, проходящие над соседним участком |
| сервитут дренажа | Сток ливневых вод через нижний участок |
| Просмотреть или светлый | Менее распространено; ограничение высоты зданий на сервиентном участке |
Зарегистрированный доступ и устный доступ
Покупатели вилл с арендой (leasehold) должны проверять наличие сервитутов в записях о праве собственности в Департамент земель, а не только по генпланам застройщика.
| Статус | Влияние |
|---|---|
| Зарегистрированный сервитут | Обязывает будущих владельцев обременяемого и обременяющего земельных участков |
| Устное разрешение соседа | Утрачен при продаже соседом; юридического приоритета нет |
| Только генплан застройщика | Недостаточно: отсутствие отметки земельного управления на документе о праве собственности |
| Сервитут истёк | Срок истёк или договор расторгнут; доступ может быть законно заблокирован |
Рабочий процесс проверки сервитутов
Покупатели вилл и земли, которые не проверяют наличие сервитутов, рискуют остаться с участками без доступа после продажи соседних участков.
Поиск титула
Адвокат изучает чаноте на предмет пометок о сервитутах на доминирующих и обременённых участках.
Осмотр объекта
Убедитесь, что фактическая дорога или трубопровод соответствуют зарегистрированной карте сервитута.
Подтвердите срок
Некоторые сервитуты истекают; для продления может потребоваться согласие соседей и повторная регистрация.
Проверьте договор купли-продажи
SPA должен гарантировать зарегистрированный доступ или предусматривать предварительное условие при создании.
Создать, если отсутствует
Согласование с соседями, межевание и регистрация в земельном управлении до завершения сделки.
Оформить и поддерживать страхование
Собственник доминирующего участка поддерживает сервитут в соответствии с договором; споры рассматриваются в имущественном суде.
Установление нового сервитута
Если нет зарегистрированного доступа, адвокат ведёт переговоры с соседем и оформляет регистрацию до полной оплаты.
- Письменное соглашение с соседом в качестве владельца обременённого участка
- Карта межевания, показывающая ширину и маршрут сервитута
- Таиландский документ, зарегистрированный в Земельном управлении на оба титула
- Сборы за регистрацию и сроки в предварительном условии SPA
- Право на расторжение в резервном порядке, если регистрация не выполнена до крайнего срока
- Отдельно от аренды: сервитут и арендное право — различные зарегистрированные права
Риск виллы без подъездного пути (отсутствие доступа к дороге)
Курортные виллы, рекламируемые как уединённые и живописные, иногда не имеют зарегистрированного подъездного пути. Проверьте перед внесением задатка. См. наш руководство по due diligence для полного перечня проверок до покупки.
Распространённые ошибки иностранцев
Иностранные покупатели земли и вилл сталкиваются с проблемами доступа, когда сервитуты (servitudes) никогда не были проверены.
- Доверие визуализациям застройщика вместо отметок о сервитутах в свидетельстве о праве собственности.
- Предполагая, что пляжная или лесная тропинка считается законным дорожным доступом
- Покупка без предварительного условия о регистрации отсутствующего сервитута.
- Игнорирование того, что ширина сервитута слишком узка для будущего доступа транспортных средств.
- Не проверить, истекает ли срок сервитута в течение срока вашей аренды.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы по сервитутам в Таиланде для иностранных покупателей недвижимости. Наймите юриста по недвижимости для проверки титула.
В:Заменяет ли это юриста по недвижимости?
A:Нет. Проверка сервитута требует поиска по титулу и сопоставления с картой чаноте. Юрист подтверждает, какие участки обременены и какие получают выгоду, до внесения задатка за землю или виллу.
В:Что такое сервитут в тайском законодательстве?
A:Зарегистрированное право, позволяющее соседу или коммунальной службе проходить/проезжать через вашу землю, аналогично сервитуту. Оно обязывает будущих владельцев согласно данным Land Department. Поиск по титулу выявляет существующие сервитуты до покупки.
В:Достаточно ли устного разрешения?
A:Устные соглашения о проходах могут не связывать будущих покупателей так же, как зарегистрированный сервитут. Регистрация в Департаменте земель защищает права доступа при продаже по chanote.
В:Кто оплачивает создание сервитута?
A:Согласовано между сторонами. Застройщик может зарегистрировать сервитуты коммунальных услуг на земле проекта. Юрист составляет соглашение и занимается оплатой регистрационных сборов в Земельном управлении.
В:Могут ли сервитуты прекращаться?
A:Срок может быть зафиксирован в регистрационных записях или быть бессрочным в зависимости от формулировки акта. Проверьте дату окончания и условия продления в графике обременений chanote при проведении дью-дилидженс.
В:Отражаются ли сервитуты в чаноте?
A:Да — при надлежащей регистрации. Титульная проверка адвокатом и выписка из карты chanote показывают линии сервитута, влияющие на границы застройки и пути доступа.
В:Что делать, если сосед блокирует доступ?
A:Зарегистрированный сервитут обеспечивает принудительное исполнение через суд. Самовольная блокировка или смена замков создают ответственность. Зафиксируйте нарушения и добивайтесь правовой защиты через адвоката по недвижимости.
В:Есть ли у кондоминиумов сервитуты?
A:Общие зоны кондоминиума регулируются уставом юридического лица, а не классическими земельными сервитутами. Покупатели дома и земли сталкиваются с сервитутами на чаноте.