泰国的地役权
地役权，在普通法中称为用益权，授予跨越邻地的通行权或公用设施使用权。在泰国，地役权必须在土地办公室登记，以对后续所有人产生约束力。未登记的通行协议在土地转让时将不再有效。
在曼谷泰国签证中心，我们协助安排土地和别墅尽职调查的房产律师推荐。本指南解释地役权类型、登记及审核。参阅我们的 尽职调查指南 和 房产中心。
泰国民法典：对他人土地设定特定使用权。
未登记的役权不对后续土地所有者产生约束。
道路通行权、排水、管道和电缆地役权。
已在土地局的地契上注明。
常见地役权类型
对别墅和土地的尽职调查必须确认登记在案的地役权，以支持通行和服务。
| 类型 | 典型用途 |
|---|---|
| 通行权 | 跨越邻地至公共道路的车辆或步行通行权 |
| 公用事业地役权 | 跨越相邻地块的水、电、污水或有线线路 |
| 排水役权 | 雨水流经下部地块 |
| 查看或亮色 | 不太常见；受役土地上的建筑高度受限 |
登记访问与口头访问
购买租赁权别墅的买方必须在 土地局 核实产权上的地役权，而不仅仅依赖开发商的现场平面图。
| 状态 | 影响 |
|---|---|
| 登记的地役权 | 对役地和主地的未来所有者具有约束力 |
| 邻居的口头许可 | 在邻居出售时丧失；不享有法律优先权 |
| 仅开发商场地平面图 | 地契上缺少土地局注记则不足 |
| 地役权已过期 | 期限已届满或被取消；进入可能会被依法阻止 |
地役权尽职调查流程
别墅及土地买家如果忽略役权/通行权检查，邻居出售后可能导致土地被围闭无法通行。
地契查询
律师查阅Chanote，核对主役地块与从属地块上的地役权注记。
现场检查
核实实际的道路或管线是否与登记的地役权平面图相符。
确认期限
部分地役权会到期；续期可能需要邻居同意并重新登记。
审查购买合同
SPA 应保证已登记的通行权，或将其作为成立的先决条件。
若缺失则创建
在交割前与邻居达成协议、完成测量并在土地局办理登记。
投保并维持
受益地产所有人根据合同维护地役权；纠纷提交不动产法院。
设立新的地役权
当没有登记的通行权时，律师会与邻居协商并在您支付全款前办理登记。
- 与作为受役地所有者的邻居签订书面协议
- 显示地役权宽度和路线的勘测图
- 在土地局于两份地契上登记的泰国文书
- 购销协议（SPA）先决条件中的登记费用与时间表
- 如在截止日期前登记失败，可行使备用终止权
- 与租赁分开: 地役权与租赁权是不同的登记权利
无通行权的别墅风险
以景观隐私为卖点的度假别墅有时缺乏已登记的道路通行权。请在付定金前核实。有关完整的购前检查，请参见我们的尽职调查指南。
外国人常见错误
外籍土地和别墅买家在地役权未核实时可能会发现通行问题。
- 信任开发商效果图而非地契上的役权（servitude）注记。
- 假设海滩或林间小径等同于合法的道路通行权。
- 购买时未设定先决条件以登记缺失的地役权。
- 忽视地役权（通行役权）宽度过窄，可能无法满足未来车辆通行的需求。
- 未核查地役权期限是否在您的租赁期内到期。
常见问题
泰国地役权（面向外籍购房者）的一般性解答。请聘请地产律师审查产权。
问：这能取代房地产律师吗？
A:不。地役权审查需进行产权检索并将测量结果与宗地图（chanote）核对。律师会在支付土地或别墅订金前确认受负担与受益地块。
问：什么是泰国法律中的地役权？
A:登记的权利允许邻居或公共设施单位穿越你的土地进入，类似于地役权。该权利在土地厅对未来所有人具有约束力。产权查册可在购买前发现现有的地役权。
问：口头许可足够吗？
A:口头通行协议可能无法像登记的地役权那样约束未来买家。土地局在通过查诺特（Chanote）转让时的登记可保护通行权。
问：谁支付设立地役权的费用？
A:由双方协商。开发商可在项目用地上登记公用设施地役权。律师起草协议并处理土地局的登记费用。
问：地役权会到期吗？
A:期限可在登记中固定，或视契约语言而为永久。尽职调查时请在宗地契（Chanote）负担表上审查到期与续期。
问：地役权会显示在 Chanote（土地权状）上吗？
A:当产权已依法登记时可以。律师进行产权查册和查诺特（chanote）地籍图摘录，可列出影响建筑轮廓及通行路线的地役权线。
问：如果邻居阻挡通行怎么办？
A:登记的地役权可在法院强制执行。自行阻止或更换锁具会产生法律责任。应记录违规情况并与地产律师寻求法律救济。
问：公寓有役权吗？
A:公寓的共有区域由公寓法定法人章程管理，而不是传统的土地地役权。购买房屋与土地的买家会在查诺地契上遇到地役权。