タイにおける地役権
地役権は、コモンロー用語ではイーゼメントと呼ばれ、隣地に対する通行権や公益施設の通行権を付与します。タイでは将来の所有者に対して効力を持たせるために土地局で登記する必要があります。登記されていない通路に関する合意は、土地が売却されると効力を失います。
バンコクのThai Visa Centreでは、土地やヴィラのデューデリジェンスのために不動産弁護士の紹介を調整するお手伝いをします。本ガイドは地役権の種類、登記、確認方法を説明します。デューデリジェンスガイドおよび不動産ハブをご覧ください。
タイ民法上の、特定の使用のために他の土地に対する権利。
未登記の地役権はその後の土地所有者を拘束しません。
道路通行、排水、配管およびケーブルの地役権。
土地局の登記簿に記載されています。
よくある地役権の種類
別荘および土地のデューデリジェンスでは、アクセスや各種サービスを支える登録された地役権を確認する必要があります。
| 種類 | 一般的な用途 |
|---|---|
| 通行権 | 隣接地を通行して公共道路に出るための車両または徒歩でのアクセス |
| ユーティリティ用地役権 | 隣接地上空を通る水道・電気・下水・ケーブル線 |
| 排水用地役権 | 下位区画を横切る雨水の流れ |
| 表示またはライト | あまり一般的ではない；負担地での建築高さが制限される |
登記上のアクセス権と口頭の合意によるアクセス
賃借のヴィラを購入する買主は、開発業者のサイトプランだけでなく、土地局の登記簿で地役権（サービチュード）を確認しなければなりません。
| ステータス | 効果 |
|---|---|
| 登記された地役権 | 負担地および便益地の将来の所有者にも拘束します |
| 近隣住民からの口頭の許可 | 隣人が売却した場合に権利を失います。法的な優先権は認められません。 |
| 敷地配置図のみ | 権利書に土地局（Land Office）の記載がないと不十分である |
| 地役権の期限切れ | 期間満了または解約；法的に立ち入りが制限される場合があります |
地役権に関するデューデリジェンス・ワークフロー
地役権（通行権など）の確認を省くと、隣地の売却後に囲まれて利用できない土地になるリスクがあります。
登記簿調査
弁護士がチャノート（Chanote）を確認し、主たる区画と従たる区画に記載された地役権の注記を確認する。
現地調査
実際の道路または配管が登記された地役権図と一致していることを確認してください。
期間を確認してください。
一部の地役権は期限切れになります。更新には隣地所有者の同意や再登録が必要な場合があります。
購入契約を確認してください
SPAは登記された通行権を保証するか、作成時の条件成就条項とすべきです。
存在しない場合は作成する
決済前に隣接者との合意、測量、土地局での登記を行うこと。
保険に加入し維持する
受益地の所有者は契約に従って地役権を維持します; 紛争は不動産裁判所に持ち込まれます。
新たな地役権の設定
正式な通行権が登録されていない場合、弁護士が隣人と交渉し、代金全額を支払う前に通行権を登記します。
- 従属地所有者としての隣人との書面合意
- 地役権の幅と経路を示す測量図
- 土地局で両方の権利証に登録された文書
- 売買契約（SPA）の条件前提における登録手数料とスケジュール
- 登録が期限までに完了しない場合の代替的な解除権
- 賃貸借とは別: 地役権（servitude）と賃借権は別個の登記権利です
陸封されたヴィラのリスク
景観とプライバシーを売りにしたリゾートヴィラは、登記された道路アクセスが欠けることがある。手付金を支払う前に確認すること。購入前チェックの詳細は当社のデューデリジェンスガイドを参照してください。
外国人によくある誤り
地役権が確認されていなかったために、土地やヴィラの購入者がアクセス問題に直面する事例が見られます。
- 権利書の地役権注記ではなくデベロッパーの完成予想図を信じること。
- 砂浜や林の小道が法的な道路アクセスに当たると仮定して
- 欠落している地役権の登録を先決条件とせずに購入すること。
- 車両の将来の出入りに対して通行権（地役権）の幅が狭すぎることを無視する。
- 賃借期間中に地役権の期限が満了するかどうかを確認しないこと
よくある質問
タイにおける地役権（servitudes）についての在留外国人の不動産購入者向け一般的な回答です。登記・権利調査のために不動産弁護士を依頼してください。
Q:これは不動産弁護士に代わるものですか？
A:いいえ。地役権（servitude）の確認には権利証の検索とチャノート地図との照合を伴う現地測量が必要です。弁護士は土地や別荘の手付け前に負担地および受益地を確認します。
Q:タイ法における用益権（servitude）とは何ですか？
A:隣地や公共事業者があなたの土地を横切ってアクセスすることを許可する登記された権利（地役権に類似）。土地局において将来の所有者にも拘束されます。登記簿調査で購入前に既存の地役権が明らかになります。
Q:口頭によるアクセスは十分ですか？
A:口頭による通行協定は、登録されたサービチュード（通行権）のように将来の買主を拘束しない場合があります。土地局への登記はチャノート売買における通行権を保護します。
Q:地役権を設定する費用は誰が支払いますか？
A:当事者間で合意済み。開発業者はプロジェクト用地にユーティリティ地役権を登記する場合がある。弁護士が契約書を作成し、土地局への登記手数料を処理する。
Q:地役権は消滅しますか？
A:期間は登記上で固定される場合や、権利証書の文言によって永久とされる場合があります。デュー・ディリジェンス時にチャノートの負担目録で満了日および更新を確認してください。
Q:チャノートに地役権は表示されますか？
A:はい。適切に登記されている場合に可能です。弁護士による権利調査（title search）とチャノート（chanote）地図の抜粋には、建物外形やアクセス経路に影響する用益権（servitude）の線が記載されます。
Q:隣人が通路を塞いだ場合はどうなりますか？
A:登記された地役権は裁判所による執行を支えます。自己判断による通行阻止や鍵の交換は責任を招きます。違反は記録し、不動産弁護士とともに法的救済を追求してください。
Q:コンドミニアムに地役権はありますか？
A:コンドミニアムの共用部分は従来の地役権ではなく管理組合の規約に従います。住宅や土地の購入者はチャノート上の地役権に遭遇することがあります。