泰国房地产律师解答常见买家问题
经验丰富的房产律师解答买家关于外国人名额、代持结构、租赁续签、过户税以及 FET 表格合规的常见问题。中介销售生活方式，律师则核实交易是否合法安全。
根据《公寓法》，每栋建筑的外国所有权比例受限。
外国自然人不得登记土地，BOI的个别情形除外。
外国人注册永久产权所需的外币汇款证明。
利用泰国公民为外国人持有土地将触发刑事责任。
律师最常听到的问题
这些反复出现的买家问题反映了营销语言与泰国房地产法律实际之间的差距。
| 问题主题 | 律师答辩摘要 |
|---|---|
| 我可以拥有土地吗？ | 对大多数外国人不适用；改用租赁、地上权或公寓路径。 |
| 90年租约等同于所有权吗？ | 只有最初30年受法定保护；续期则属于合同性质。 |
| 开发商有内部律师吗？ | 代表卖方；买方应聘请独立律师审查 |
| 房产是否有助于我的签证申请？ | 拥有公寓或租赁并不自动授予移民身份 |
| 何时支付定金？ | 在进行基本产权查询并确认配额后，而非之前 |
在您签署之前律师会做什么？
合格律师遵循结构化审查流程，于过户当天在土地局结束。
先询问配额
律师在公寓缴纳定金前确认法人出具的外国人所有权证明。
核实产权契据类别
优选查诺特；较弱的 Nor Sor 产权需要更深入的尽职调查。
审查销售协议
签署SPA前的处罚条款、付款计划和缺陷保修
规划 FET 汇款
以外币从境外汇入；银行出具与买方姓名和用途相符的 FET 表格。
计算过户税
过户费用、预扣税和特别营业税取决于卖方持有期限和评估价值.
前往土地局
在过户当天，律师核实文件和新的产权证。
聘请律师前的买方清单
在首次律师咨询时请准备并提出这些问题。
- 应在支付定金前聘请独立律师，而非在争议发生后再聘
- 将尽职调查、合同审查和过户出席分项列示的书面费用报价
- 对卖方及单元或土地地块进行产权查询。
- 购公寓取得的外籍配额函
- 别墅租赁合同中的续期条款可执行性评估
- 如果由代理人提出，代持或公司名义持有土地的安排将被拒绝。
房产中心
浏览我们的 0，了解外籍买家的所有权途径、税务和城市指南。
典型法律及转账费用
要求提供逐项报价。过户税计算涉及税务局类附表和评估价值。
| 费用类型 | 范围或备注 |
|---|---|
| 尽职调查 | 公寓通常为 15,000 至 50,000 泰铢；别墅费用更高 |
| 合同审查 | 通常会捆绑收费或单独计费；务必要求书面服务范围 |
| 过户出席 | 土地局当日代办单独收费 |
| 过户税 | 根据合同和法规由买方和卖方分担 |
| FET 协调 | 律师与银行合作；但不能替代KYC（客户身份识别）面谈 |
在您电汇押金之前，请咨询在0注册的律师审查您的交易。
律师经常遇到的错误
大多数纠纷可通过事先的独立审查予以预防。不要等到汇出押金后才采取行动。
- 信任代理人口头保证有关配额，但无法人证明信
- 在期房购买中仅使用开发商律师作为唯一法律顾问
- 假定Elite或退休签证授予土地所有权
- 在租赁合同和地上权（superficies）登记确认之前支付别墅定金。
- 因已有外国遗嘱而跳过为泰国公寓拟定泰国遗嘱
常见问题
关于外籍人士在泰国购买或持有房产的一般性答复。本信息为概述性说明，不构成针对您具体交易的法律建议。
问：外国人可以在泰国购买房产吗？
A:外国人可在49%配额内购买公寓单位。土地须通过租赁、地上权或其他合法结构取得，不可为永久产权（freehold）。
问：简单转售需要律师吗？
A:是的。即便在相对简单的曼谷转售交易中，产权核实、FET 检查和买卖协议（SPA）审查仍然很重要。
问：代持公司合法吗？
A:不。名义股东的土地结构是非法且不可强制执行的。
问：房产律师费用是多少？
A:尽职调查和审查通常收费15,000至50,000泰铢。过户出席通常另收费用。
问：我应该使用开发商的律师吗？
A:开发商的律师代表卖方。应聘请只对您承担职责的独立律师。
问：购买房产是否有助于我的签证？
A:拥有房产不能替代签证章或延签要求。
问：什么是FET表格？
A:用于公寓购买登记的银行文件，证明外币已从境外汇入。
问：我应何时联系律师？
A:在支付任何定金或预订费之前。及早审核比诉讼更划算。