タイ不動産弁護士が買主のよくある質問に回答
経験豊富な不動産弁護士が、外国人割当、名義人構造、賃貸契約更新、譲渡税、FETフォームの遵守に関する購入者の繰り返しの質問に答えます。仲介業者はライフスタイルを販売します。弁護士は取引が法的に安全かどうかを確認します。
手付金を支払う前に当社の不動産ハブと不動産弁護士に相談するをご覧ください。
区分所有法により建物ごとの外国人所有は上限があります。
外国の自然人はBOIのごく限られたケースを除き土地を登記することはできません。
外国人の所有権登録に必要な外貨送金証明
外国人のために土地を保有するためにタイ国民を利用すると刑事責任が生じます。
弁護士が最もよく受ける質問
これらの繰り返し寄せられる買い手からの質問は、マーケティング表現とタイの不動産法の現実との乖離を反映しています。
| 質問テーマ | 弁護士による回答要約 |
|---|---|
| 土地を所有できますか？ | ほとんどの外国人には該当しません。代替として賃貸、地上権（superficies）、またはコンドミニアムの方法が用いられます。 |
| 90年リースは所有権ですか？ | 最初の30年のみ法律上保護され、更新は契約に基づきます。 |
| 開発業者の社内弁護士？ | 売主を代理します。買主側の確認には独立した顧問弁護士を雇ってください |
| 不動産はビザ申請に役立ちますか？ | コンドミニアムやリースの所有から自動的に移民上のステータスは得られません。 |
| 手付金を支払うタイミングは？ | 基本的な権利調査と割当確認の後で行ってください。事前には行わないでください。 |
署名前に弁護士が行うこと
適格な顧問は、移転日に土地局で完了する体系的な審査を行います。
まず定員（クォータ）について確認してください
弁護士はコンドミニアムの手付金支払い前に、法人（juristic person）からの外国人所有証明書を確認します。
権利証書の区分を確認してください。
チャノートが望ましく、ノーソー等の弱い権利はより入念なデューデリジェンスが必要です。
売買契約書を確認する。
SPA署名前の罰則条項、支払スケジュール、および瑕疵保証。
FET送金を計画する
国外から外貨を送金すると、銀行が買主名および目的が一致するFETフォームを発行します。
譲渡税を計算する
移転手数料、源泉徴収税、特別営業税は売主の保有期間と査定価額に依存します。
土地局に出頭する
弁護士が移転当日に書類および新しい権利証を確認します。
弁護士を雇う前の買主チェックリスト
これらの質問を初回の弁護士相談にお持ちください。
- 紛争発生後ではなく、手付金支払い前に独立弁護士を依頼すること。
- デューデリジェンス、契約書レビュー、引渡し立会いを区分した書面による見積
- 売主およびユニット／土地区画に対して権利調査を依頼する
- コンドミニアム購入のために取得された外国人割当証明書
- ヴィラ賃貸における更新条項の執行可能性を評価
- 仲介業者が提案した場合、名義人または会社を利用した土地構成は却下されます。
不動産ハブ
海外在住購入者向けの所有権の流れ、税金および都市ガイドについては、当社の0を参照する。
一般的な法務費用および振込手数料
項目別見積もりを求める。移転税の計算にはタイ歳入局（กรมสรรพากร）のスケジュールと評価額が関係する。
| 手数料の種類 | 範囲または注記 |
|---|---|
| デューデリジェンス | 15,000 to 50,000 THBはコンドミニアムで一般的；ヴィラはもっと高額です |
| 契約審査 | 通常はパッケージに含まれるか別請求されます。範囲を文書で確認してください。 |
| 名義移転の立ち会い | 土地局での当日代理手続きの別途手数料 |
| 譲渡税 | 契約および法令に従って買主と売主で按分 |
| FETの調整 | 弁護士は銀行と連携しますが、KYC面談の代替にはなりません。 |
デポジットを送金する前に、0に登録されている弁護士に取引を確認してもらってください。
弁護士が繰り返し目にする誤り
ほとんどの紛争は、事前の独立したレビューで防げました。手付金を送金した後まで待たないでください。
- 法人の書面がないまま仲介業者の口頭によるクォータ保証を鵜呑みにすること
- オフプラン購入においてデベロッパーの弁護士のみを顧問とする
- Eliteまたはリタイアメントビザが土地所有権を付与すると仮定している。
- 賃貸契約および地上権（superficies）登録が確認される前にヴィラの保証金を支払うこと。
- タイのコンドミニアムに関して外国の遺言が存在するため、タイでの遺言をスキップする
よくある質問
タイで不動産を購入または保有する外国人向けの一般的な案内。これは特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:外国人はタイで不動産を購入できますか？
A:外国人は49％の外資持分枠内でコンドミニアムユニットを購入できます。土地は所有権ではなく、賃貸、地上権（superficies）、またはその他の合法的な構成が必要です。
Q:簡単な再販に弁護士は必要ですか？
A:はい。バンコクの比較的単純な再販案件であっても、権利証明の確認、FETチェック、および売買契約書（SPA）の精査は重要です。
Q:名義会社は合法ですか？
A:いいえ。名義株主を用いた土地構造は違法であり、強制執行できません。
Q:不動産弁護士の費用はいくらですか？
A:デューデリジェンスおよびレビューは通常15,000〜50,000 THBです。移転立会いは別途追加料金となることが多いです。
Q:デベロッパーの弁護士を利用すべきですか？
A:開発業者の顧問弁護士は売主を代理します。あなたにのみ法的義務を負う独立した弁護士を雇ってください。
Q:不動産購入はビザに有利ですか？
A:不動産の所有はビザのスタンプや延長要件の代わりにはなりません。
Q:FETフォームとは何ですか？
A:コンドミニアム購入登記のために海外から送金された外国通貨を証明する銀行書類。
Q:弁護士にはいつ連絡すべきですか？
A:頭金や予約手数料を支払う前に。事前の精査は訴訟より安価です。