태국 부동산 용어 M
M 항목은 저당권(모기지), 시가(시장가치), 관리기금을 다룬다. 토지사무소에서의 소유권 조사(등기부 조회)는 등록된 저당권을 드러낸다. 양도세 계산표는 여러 평가 기준을 사용한다. 콘도 재매수자는 관리단(주택법인)에 장기수선충당금 및 공용관리비 상태를 확인해야 한다.
매수인이 대출을 인수하지 않는 한, 클린 타이틀 이전 전에 대출(저당)을 말소해야 합니다.
매수인과 매도인이 합의한 금액; 정부의 평가액을 초과할 수 있습니다.
재판매 콘도 구매 전 체납금 및 잔액을 확인하세요.
공용시설 관리비는 주택관리단에서 청구합니다.
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M로 시작하는 용어
주택담보대출
모기지는 대출 상환을 보장하기 위해 토지국(Department of Lands)에 소유권상의 부담으로 등기됩니다. 매수인은 은행 승인을 받아 대출을 인수하는 경우를 제외하고는 Chanote의 클린 타이틀을 받기 전에 담보권 해지를 요구합니다. 소유권 증서 검색은 모든 재매도 시 첫 번째 실사 단계입니다.
방콕 재매물에는 근저당 설정이 흔합니다. 매매계약서(SPA)는 판매자가 양도일에 매각대금에서 해당 담보를 해소하도록 요구해야 합니다. 귀하의 변호사는 해지 사실이 새로 발행되는 등기권리증에 반영되었는지 확인합니다.
시장 가치
시장 가치는 의사 있는 매수인과 매도인이 정상적인 교섭(arm's length 거래)에서 합의한 가격입니다. 이는 원천징수세 부과에 사용되는 정부 평가액을 초과할 수 있습니다. 세 가지 수치 모두 토지국 이전 서류에 나타납니다: 매매계약서(SPA)에 기재된 시장 가격, 창구에서 신고한 등록가액, 그리고 국세청의 평가표.
유지 기금(싱킹 펀드)
콘도미니엄 관리단체(법인)는 엘리베이터 현대화, 방수공사, 외벽 보수와 같은 자본 지출을 위한 예비비(싱킹펀드)를 유지합니다. 소유주는 구매 시와 지속적인 관리비를 통해 기여하며, 재판매 구매자는 해당 호실의 펀드 잔액 및 판매자의 미납 체납금을 승계합니다.
양도 전에 체납이 없음을 관리단체에 확인 요청. 미납 요금은 외국인 쿼터 문제와 마찬가지로 등록을 차단할 수 있습니다.
이체 시 세 가지 값
방콕이나 푸켓 재판매를 협상하는 외국인들은 각 가치 유형이 세금 및 등기에 어떻게 영향을 미치는지 이해해야 합니다.
| 가치 | 출처 | 일반적인 용도 |
|---|---|---|
| 시장 가치 | 구매자와 판매자 협상 | SPA(매매계약서)의 실제 매입 가격 |
| 등기 신고가액 | 토지국에 신고됨 | 2% 양도 수수료 계산 |
| 정부 평가 | 태국 국세청 일정 | 개인 매도인에 대한 원천징수세 |
수선충당금 실사 체크리스트
- 해당 유닛의 예비기금(적립금) 잔액에 대한 관리단체 확인서 요청
- 이전 전에 판매자가 모든 공용 관리비 및 수선충당금 체납금을 납부했는지 확인하세요
- 연례 총회(AGM) 의사록을 검토하여 예정된 특별 부담금 또는 대규모 수리 공사를 확인
- 해당 구역의 유사 건물들과 충당금 납부율을 비교하세요.
- 미납 수수료로 인한 법인 이전 차단 여부를 확인하십시오.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
저당권은 토지법(Land Code)과 민·상법의 담보 규정에 따라 등기됩니다. 시가와 평가액은 양도 시 국세청 규정과 연관됩니다. 적립기금 의무는 콘도법(Condominium Act) 및 관리단체 정관에서 발생하며, 49% 한도 내의 외국인을 포함한 모든 소유자에게 적용됩니다.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 타이틀 서치(소유권 조사)로 등기부상의 등록된 저당권 말소를 확인하지 않고 소유권이 문제없다고 가정함.
- 평가액 검토 없이 시가만으로 양도세 총액 추정
- 매도인의 싱킹펀드 및 CAM(공용관리비) 연체를 확인하지 않고 재판매 콘도를 구입함.
- 태국 중앙은행(BOT)의 현행 대출 규정을 확인하지 않고 외국인으로서 태국 은행의 주택담보대출(모기지)을 받을 것이라고 기대함
- 구매 후 월 회비를 인상할 정기총회(AGM)에서 승인된 특별 부과금을 무시함.
자주 묻는 질문
등기 조회 및 법인(법인체) 관련 서신의 M항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 법적 또는 세무 관련 조언이 아닙니다.
질문:태국의 등기된 저당권이란 무엇인가요?
모기지(담보권)는 대출을 담보하기 위해 토지청(Land Office)에 소유권에 등기되는 부담입니다. 외국인 구매자가 대출을 정식으로 인수하는 경우를 제외하고는 매수인이 깨끗한 소유권을 받기 전에 해지되어야 하며, 외국인에게는 드뭅니다. 소유권 검색은 활성 담보권을 드러냅니다.
질문:누가 판매자의 저당권 해지 비용을 지불합니까?
매매계약에서 협의됩니다. 일반적으로 매도인은 이전 시점에 또는 그 이전에 매각 대금으로 저당(담보대출)을 말소합니다. 변호사는 소유권 이전 당일에 말소등기를 확인합니다.
질문:시가(시장 가치)와 정부 평가액(assessed value)의 차이는 무엇인가요?
시장 가치는 거래 당사자들이 합의한 가격입니다. 정부 평가액은 특정 세금에 사용되는 공식 평가표입니다. 등록가액은 토지국에 신고하는 금액입니다. 이 세 가지는 모두 서로 다를 수 있습니다. 등록가액을 낮게 신고하는 것은 법적 위험을 초래합니다.
질문:관리기금 또는 적립기금이란 무엇인가요?
콘도미니엄 관리단체(법인)는 외벽 보수, 엘리베이터 교체, 지붕 수리 등 주요 수리비를 위한 예비비(싱킹펀드) 납부를 징수합니다. 각 호실마다 잔액이 있으며, 판매자의 미납 체납금은 소유권 이전을 막을 수 있습니다.
질문:외국인이 태국에서 모기지를 받을 수 있나요?
일부 태국 은행은 비자 유형, 소득 증빙, 사업 적격성 등 엄격한 조건 하에 외국인에게 대출해 줍니다. 태국중앙은행 규정은 변경될 수 있습니다. 대부분의 외국인 매수자는 현지 금융 대신 FET 서류로 해외에서 구매 자금을 전액 송금합니다.
질문:재판매 전에 신킹 펀드(유지보수 충당금)는 어떻게 확인하나요?
해당 유닛의 관리비 및 적립금(수선충당금) 상태를 확인하는 관리단(법인)의 서한을 요청하십시오. 변호사가 계약금 지불 전 실사에 이 서한을 포함합니다. Q 서한은 동일 사무소에서 발행하는 쿼터 확인을 포함합니다.
질문:모기지가 이전 수수료에 영향을 미치나요?
등기 이전 수수료는 저당 여부와 관계없이 등기 가액을 기준으로 계산됩니다. 저당권 말소는 별도의 등록 절차이며, 매수인이 무담보 차노트(Chanote)를 받으려면 양쪽 절차가 모두 완료되어야 합니다.