태국 부동산 용어 S
S 항목은 수퍼피시스(superficies), 인지세(stamp duty), 매매계약서(SPA), 서비튜드(servitude)를 다룹니다. 이러한 용어들은 빌라 임대권 패키지, 콘도 재매매, 그리고 토지국 세무 서식에 등장합니다. SPA(매매계약서)는 등기 이전에 소유권을 이전하기 전의 구속력 있는 계약입니다.
타인의 토지 위에 건물을 소유할 수 있는 등기된 권리.
특정 사업세가 면제되는 경우 판매자가 부담합니다.
토지국으로의 소유권 이전 전의 매매계약서.
인접 토지 횡단에 대한 등록된 통행권 또는 유틸리티 권리
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S로 시작하는 용어
지상권 (Sidhi-sit)
민·상법전(Civil and Commercial Code)에 따른 Superficies는 타인의 토지 위의 건물을 소유할 권리를 부여합니다. 외국인 빌라 구매자들은 일반적으로 등기된 임차권과 Superficies를 결합하여 건물은 소유하되 토지는 임대하는 방식을 취합니다. 두 권리 모두 토지국에 등기해야 합니다.
L 항목 용어집 페이지에서 리스홀드(임차권) 관련 정보를 확인하고 지상권 기간이 임대 등록과 일치하는지 확인하세요.
인지세
등록가액의 0.5% 인지세는 특정 사업세가 적용되지 않을 경우 매도인이 부담합니다. 보유기간이 짧으면 대신 3.3%의 특정 사업세가 부과되는 경우가 많습니다. 어떤 세금이 적용되는지는 국세청(Revenue Department) 규정에 따르며, 양도 전 매도인 부담 세액 총액은 변호사가 계산합니다.
매매계약서(SPA)
SPA는 토지국(Land Office) 이전 전에 체결되는 구속력 있는 계약서입니다. 가격, 지불 일정, 선행 조건, 위약금, 보증 및 환불 조건을 규정합니다. 외국인 구매 거래는 일반적으로 태국어와 영어 버전이 포함되며, 계약금 납부 전 독립적인 변호사 검토가 필수적입니다.
지역권 (easement)
서비튜드는 인접 토지를 횡단하는 통행권 또는 공익시설 통과 권리를 등록합니다. 농촌 빌라 필지 및 일부 토지 개발은 도로 접근을 위해 서비튜드에 의존합니다. 토지사무소의 등기부 조회는 귀하가 구매하려는 부동산에 이익을 주거나 부담을 주는 서비튜드를 확인해 줍니다.
외국인 거주자를 위한 SPA 필수 조항
| 조항 | 목적 |
|---|---|
| 결제 일정 | 예치금을 마일스톤 또는 이전 날짜에 연동하며, 채무불이행 시 기본적인 구제조치가 적용됩니다 |
| 선행 조건 | 구속력 있는 지급 전 등기 조사, 외국인 쿼터 확인 및 담보권 말소 확인 |
| 위약금 및 환불 | 개발사 지연 또는 구매자 채무불이행의 결과 (태국어 및 영어) |
| 공실 인도 | 판매자는 무단 점유자가 없는 상태의 빈 호실을 인도합니다 |
인지세 관련 양도세
- 등기 가액의 2% 등기 이전 수수료, 일반적으로 매수인이 부담
- 매도자가 5년 미만 보유한 경우 특정 사업세 3.3%가 적용되며, 그렇지 않으면 인지세 0.5%가 적용됩니다.
- 매도인 유형별 원천징수세: 개인은 누진세율 적용, 법인은 1%
- 변호사는 양도일 이전 각 시나리오별 총세액을 비교한 워크시트를 준비합니다.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
지상권과 부담물권은 민·상법전 제3권에 따라 등기되는 물권입니다. 인지세는 국세청(Revenue Department)의 이전세 정책을 시행합니다. SPA는 등기 이전의 의무를 규율하는 계약법입니다. 이들 요소는 외국인 구매자가 최초 제안부터 자신의 명의로 Chanote(찬노트)를 받을 때까지 통과해야 하는 법적 틀을 형성합니다.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 위약금 및 환불 조항에 대해 독립 변호사 검토 없이 SPA에 서명하는 것.
- 임대계약만 존재하고 등기된 표면권(superficies)이 없는 상태에서도 빌라 소유권이 있다고 가정하는 것.
- 이웃 토지를 통해 접근해야 하는 육지화된 필지의 통행권(서비튜드) 부재를 무시함
- 매매계약서(SPA)에 소유권 및 쿼터 확인을 위한 선행 조건이 명시되기 전에 계약금 지불.
- 인지세 면제 규정을 단기 보유 재판매에 대한 특정 사업세와 혼동함.
자주 묻는 질문
매매계약서(SPA) 및 양도세 계산표의 S항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 법적 또는 세무 관련 조언이 아닙니다.
질문:superficies(Sidhi-sit, 지상권)이란 무엇인가요?
Superficies는 타인의 토지 위의 건물을 소유할 수 있는 등기된 권리입니다. 많은 빌라 구조에서 임차권과 결합되어 외국인 구매자가 건물은 소유하되 기반 토지는 임대하는 방식입니다. 토지국에 등기해야 합니다.
질문:인지세(Stamp duty)는 언제 적용되나요?
등록된 가액의 0.5% 인지세는 매도인이 특정 사업세에서 면제되는 경우 적용됩니다. 현행 규정상 개인이 부동산을 5년 이상 보유한 경우가 일반적입니다. 거래에 어떤 세금이 적용되는지는 변호사가 계산합니다.
질문:매매계약서에 반드시 포함되어야 할 사항은 무엇인가요?
SPA에는 구매가격, 지급 일정, 선행 조건, 완료일, 위약금 조항, 하자 보증, 환불 조건 및 준거법을 포함해야 합니다. 외국인 구매자 거래의 경우 태국어와 영어의 이중 언어 버전이 표준입니다.
질문:서비튜드(servitude) 또는 지역권(easement)이란 무엇인가요?
서비튜드(Servitude)는 인접 토지를 횡단하는 등록된 통행권 또는 공익시설 접근권입니다. 도로로 둘러싸이지 않은(landlocked) 필지는 합법적인 도로 접근을 위해 서비튜드 등록이 필요합니다. 토지 등기부 조회는 해당 부동산에 이익을 주거나 부담을 주는 기존 서비튜드를 드러냅니다.
질문:SPA(매매계약서)만으로 소유권이 이전되나요?
아니요. SPA는 법적 구속력이 있는 계약적 의무입니다. 소유권 이전은 Land Office에 등기될 때만 발생합니다. 토렌스 등기 제도는 T 항목을, 소유권 이전 절차는 O 항목을 참조하십시오.
질문:지상권(superficies)이 토지 임대 기간보다 오래 지속될 수 있나요?
Superficies 기간은 임대계약 및 등기 서류와 일치해야 합니다. 임대 만료 시점과 Superficies가 불일치하면 법적 공백이 발생합니다. 독립 변호사가 두 등기를 함께 조정해야 합니다.
질문:인지세와 양도 수수료는 누가 부담합니까?
배분은 SPA에서 협의 가능합니다. 일반적으로 매수인이 양도 수수료를 부담하고 매도인은 인지세 또는 특정 영업세 및 원천징수 등 소득 관련 세금을 부담합니다. 서명 전에 SPA에서 확인하세요.