Терминология недвижимости Таиланда — M
Буква M охватывает ипотеку, рыночную стоимость и фонд обслуживания. Поиск по правам собственности в Земельном управлении выявляет зарегистрированные ипотеки. Рабочие листы по налогу при передаче используют несколько баз оценки. Покупатели перепродаж кондоминиумов должны проверять состояние sinking fund и статус общих сборов у юридического лица (juristic person).
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Необходимо погасить задолженность по ипотеке до передачи чистого титула, если только покупатель не берет на себя кредит
То, о чём договариваются покупатель и продавец; может превышать государственную оценку.
Проверьте задолженности и баланс перед покупкой перепродаваемого кондо.
Взносы за содержание общих зон выставляются юридическим лицом.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с M
Ипотека
Ипотека регистрируется как обременение на праве собственности в Департаменте земель, обеспечивая погашение займа. Покупателю требуется снятие обременения до получения чистого Чаноте, если только он не принимает на себя заём с одобрения банка. Поиск по документам о праве собственности — первый этап проверки добросовестности при каждой перепродаже.
Ипотеки продавцов часто встречаются при перепродажах в Бангкоке. SPA должен требовать, чтобы продавец погасил обременение за счёт выручки в день передачи. Ваш адвокат проверит, что погашение отражено в новом свидетельстве о праве собственности, выданном вам
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость — это цена, на которой договариваются добросовестный покупатель и продавец в ходе переговоров на условиях независимости сторон. Она может превышать государственную оценочную стоимость, используемую для налога у источника. Все три показателя указаны в рабочих бланках передачи в Земельном управлении: рыночная цена в SPA, зарегистрированная стоимость, заявленная при регистрации, и оценочная ведомость от Налогового департамента.
См. раздел G для деталей оценочной стоимости и буква R для зарегистрированной стоимости при передаче.
Фонд обслуживания (резервный фонд)
Юрлица кондоминиумов поддерживают резервный фонд для капитальных расходов: модернизация лифтов, гидроизоляция, ремонт фасада. Владельцы вносят средства при покупке и через текущие сборы. Покупатели на вторичном рынке наследуют баланс фонда по единице и любые неуплаченные задолженности продавца.
Запросите подтверждение от юридического лица об отсутствии задолженностей перед передачей. Невыплаченные сборы могут блокировать регистрацию так же, как и проблемы с квотой для иностранцев
Три значения при переводе
Экспатам, ведущим переговоры по перепродаже в Бангкоке или Пхукете, следует понимать, как каждый тип оценки влияет на налоги и регистрацию.
| Стоимость | Источник | Типичное использование |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость | Переговоры покупателя и продавца | Фактическая цена покупки в договоре купли‑продажи (SPA) |
| Зарегистрированная стоимость | Заявлено в земельном управлении | Расчет комиссии за передачу 2% |
| Государственная оценка | График Налогового управления | Удерживаемый налог для физических лиц‑продавцов |
Контрольный список due diligence фонда накопления на капитальный ремонт
- Запросите у юридического лица сведения о балансе резервного фонда по вашей квартире
- Подтвердите, что продавец погасил все задолженности по общим взносам и резервному фонду (sinking fund) перед передачей
- Проверьте протоколы годового общего собрания на предмет предстоящих специальных взносов или крупных ремонтных работ
- Сравните ставку взноса в резервный фонд (sinking fund) с аналогичными зданиями в районе
- Проверьте, что нет блокировки передачи со стороны юридического лица из‑за неоплаченных сборов.
Правовой контекст для иностранных покупателей
Ипотеки регистрируются в соответствии с Земельным кодексом и положениями о залогах Гражданского и торгового кодекса. Рыночная и оценочная стоимости взаимодействуют с правилами Налогового департамента при передаче. Обязанности по резервному фонду возникают из Закона о кондоминиумах и внутренних правил юридического лица и обязательны для всех владельцев единиц, включая иностранцев в пределах квоты 49%.
Распространённые ошибки иностранцев
- Предположение о чистом титуле без проведения поиска титула, подтверждающего снятие зарегистрированной ипотеки.
- Оценка налога на передачу, опираясь только на рыночную цену, без проверки оценочной стоимости.
- Покупка перепроданной квартиры без проверки резервного фонда продавца и задолженностей по CAM.
- Ожидание получения ипотеки в тайском банке для иностранца без проверки текущих правил кредитования Банка Таиланда
- Игнорирование специального сбора, принятого на годовом общем собрании (AGM), который повысит ежемесячные платежи после покупки.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой M, в рамках проверки титула и писем юридических лиц. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
В:Что такое зарегистрированная ипотека в Таиланде?
Ипотека — это обременение, зарегистрированное в земельном управлении на праве собственности в обеспечение займа. Она должна быть погашена до того, как покупатель получит чистое право собственности, если только покупатель формально не возьмёт на себя заём, что редко для иностранных покупателей. Поиск по праву собственности выявляет действующие ипотеки.
В:Кто оплачивает снятие ипотечного залога продавца?
Оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, продавец погашает ипотеку за счёт выручки от продажи в момент передачи или до неё. Ваш юрист подтверждает регистрацию снятия обременения в тот же день, когда осуществляется передача права собственности.
В:В чем разница между рыночной и оценочной (налоговой) стоимостью?
Рыночная стоимость — это цена, на которой согласны заинтересованные стороны. Государственная оценочная стоимость — это официальная шкала, используемая для некоторых налогов. Зарегистрированная стоимость — это то, что вы декларируете в Земельном управлении. Все три значения могут различаться. Занижение зарегистрированной стоимости создаёт правовой риск.
В:Что такое фонд обслуживания или резервный фонд?
Юрлица кондоминиумов собирают взносы в резервный фонд для капитального ремонта, такие как работы по фасаду, замена лифтов и ремонт кровли. По каждому помещению ведется баланс. Неуплаченные задолженности продавца могут заблокировать передачу прав.
В:Могут ли иностранцы получить ипотеку в Таиланде?
Некоторые тайские банки кредитуют иностранцев при строгих условиях, включая тип визы, подтверждение дохода и соответствие проекта. Правила Банка Таиланда меняются. Большинство иностранных покупателей переводят полную сумму покупки из‑за рубежа с документацией FET, а не пользуются местным финансированием.
В:Как мне проверить размер резервного фонда перед перепродажей?
Запросите письмо от юридического лица, подтверждающее статус оплаты сборов и резервного фонда (sinking fund) для единицы. Ваш адвокат включает это в проверку добросовестности до внесения депозита. Письмо Q покрывает проверку квоты из того же офиса.
В:Влияет ли ипотека на плату за передачу?
Комиссия за перевод рассчитывается от зарегистрированной стоимости независимо от наличия ипотеки. Снятие обременения по ипотеке — отдельный регистрационный шаг. Оба шага должны быть завершены, чтобы покупатель получил Chanote без обременений.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите наш полный алфавитный глоссарий и раздел недвижимости для связанных руководств по сборам за передачу, поиску правоустанавливающих документов и дью‑дилидженсу. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.