Терминология недвижимости Таиланда — S
Буква S охватывает суперфиций (superficies), гербовый сбор, договор купли‑продажи и сервитут. Эти термины встречаются в пакетах для арендных прав вилл, при перепродажах кондоминиумов и в налоговых бланках Земельного управления. Договор купли‑продажи (SPA) — это обязательный договор, который действует до регистрации и передачи права собственности.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Зарегистрированное право владеть зданиями на земле другого лица.
Подлежит оплате продавцом при освобождении от определённого торгового налога.
Договор купли-продажи до передачи в Земельный департамент.
Зарегистрированное право прохода или право на коммунальные сети через соседний участок.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся на S
Суперфиций (Sidhi-sit)
Superficies в рамках Гражданско-торгового кодекса предоставляет право владеть зданиями на земле, принадлежащей другому лицу. Иностранные покупатели вилл обычно объединяют зарегистрированную аренду с superficies, чтобы владеть постройкой, арендуя землю. Оба права должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте.
См. страница глоссария буквы L для контекста аренды и убедитесь, что срок superficies соответствует регистрации аренды.
Гербовый сбор
Гербовый сбор в размере 0.5% от зарегистрированной стоимости подлежит уплате продавцом, когда специфический налог на бизнес не применяется. Короткие сроки владения часто влекут применение специфического налога на бизнес в размере 3.3% вместо этого. Правила Налогового управления определяют, какой налог применяется. Ваш адвокат рассчитывает общий налог продавца до передачи.
Договор купли-продажи (SPA)
SPA — это обязательный договор, заключаемый до передачи в Земельном управлении. В нём определяются цена, график платежей, предварительные условия, штрафы, гарантии и условия возврата средств. В сделках с иностранными покупателями обычно присутствуют версии на тайском и английском языках. Независимый юридический обзор перед внесением задатка обязателен.
Сервитут (сервитут, easement)
Сервитут регистрирует право прохода или прохода инженерных коммуникаций через соседний участок. Загородные участки под виллы и некоторые земельные застройки зависят от сервитута для доступа к дороге. Проверка титула в Земельном управлении выявляет сервитуты, которые предоставляют выгоду или налагают обременение на имущество, которое вы намерены купить.
Необходимые положения договора купли‑продажи (SPA) для экспатов
| Пункт | Цель |
|---|---|
| График платежей | Привязывает депозиты к этапам или дате перевода с предусмотренными по умолчанию мерами при дефолте |
| Предварительные условия | Проверка титула, подтверждение квоты для иностранцев и снятие ипотеки перед обязательным платежом. |
| Штрафы и возврат средств | Последствия задержки застройщика или дефолта покупателя на тайском и английском |
| Передача свободного владения | Продавец передаёт помещение пустым и свободным от несанкционированных жильцов. |
Налоги при передаче, связанные с гербовым сбором
- Комиссия за перевод 2% от зарегистрированной стоимости, как правило, оплачивается покупателем
- Специфический бизнес-налог 3,3% при владении продавца менее пяти лет, в противном случае гербовый сбор 0,5%
- Удерживаемый налог по типу продавца: прогрессивная шкала для физических лиц или 1% для компаний
- Адвокат готовит рабочий лист, сравнивающий общую сумму налогов по каждому сценарию до дня передачи.
Правовой контекст для иностранных покупателей
Суперфиций и сервитут являются зарегистрированными вещными правами в соответствии с Книгой III Гражданского и Коммерческого кодекса. Гербовый сбор применяется в соответствии с политикой Налогового управления по налогу на передачу. SPA — договор, регулирующий обязательства до регистрации. Вместе они образуют правовую основу, по которой проходит каждый иностранный покупатель от первого предложения до получения Чаноте на своё имя.
Распространённые ошибки иностранцев
- Подписание SPA без независимой юридической проверки пунктов о штрафах и возврате средств
- Предполагая владение виллой без зарегистрированного права поверхности (superficies), когда существует только аренда.
- Игнорирование отсутствия сервитута для доступа к анклавному участку через соседний участок.
- Внесение задатка до включения в SPA предусловий для проверки титула и квоты.
- Путать правила освобождения от гербового сбора с конкретным бизнес‑налогом на перепродажу при коротком сроке владения.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой S, в SPA и рабочих листах по налогу при передаче. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация.
В:Что такое право поверхностного пользования (superficies, Sidhi‑sit)?
Superficies — зарегистрированное право владеть постройками на земле, принадлежащей другому лицу. Во многих виллах оно сочетается с арендой земли: иностранный покупатель владеет зданием, а земля берётся в аренду. Требуется регистрация в Земельном управлении.
В:Когда применяется гербовый сбор?
Гербовый сбор в размере 0.5% от зарегистрированной стоимости применяется, когда продавец освобождён от специфического налога на бизнес, обычно при владении недвижимостью более пяти лет для физических лиц по действующим правилам. Ваш адвокат рассчитывает, какой налог применяется в вашей сделке.
В:Что должно включать соглашение о купле-продаже?
SPA должен включать цену покупки, график платежей, предварительные условия, дату завершения, штрафные положения, гарантию от дефектов, условия возврата и применимое право. Для сделок с иностранными покупателями стандартны двуязычные версии на тайском и английском.
В:Что такое сервитут (easement)?
Сервитут — это зарегистрированное право прохода или доступа инженерных сетей через соседний участок. Для участков, лишённых выхода к дороге, требуется регистрация сервитута для законного доступа. Проверка титула выявляет существующие сервитуты, которые могут приносить выгоду или налагать обременения на имущество.
В:Передаёт ли только SPA право собственности?
Нет. SPA является обязательным договорным обязательством. Право собственности переходит только при регистрации в Земельном управлении. Смотрите букву T для системы регистрации Торренса и букву O для шагов передачи собственности.
В:Может ли суперфиций сохраняться дольше срока аренды земельного участка?
Срок действия superficies должен соответствовать условиям аренды и регистрационным документам. Несоответствие между окончанием аренды и superficies создаёт правовые пробелы. Независимый юрист координирует обе регистрации совместно.
В:Кто платит гербовый сбор, а кто — плату за передачу?
Распределение подлежит согласованию в SPA. Как правило, покупатель оплачивает сбор за передачу, а продавец — налоги, связанные с доходом, включая гербовый сбор, специальный налог для бизнеса и удерживаемый налог. Подтвердите это в SPA до подписания.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите наш полный глоссарий А–Я и центр недвижимости для связанных руководств по праву аренды (leasehold), сборам при передаче и должной проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.