Терминология недвижимости Таиланда — V
Буква V охватывает оценочную стоимость и передачу свободного владения (vacant possession). Иностранные покупатели сталкиваются с оценкой при подаче заявки на ипотеку или при согласовании скидок при перепродаже. Положения о передаче свободного владения защищают вас от наследования арендаторов или вещей продавца в день передачи. Оба термина встречаются в договорах купли‑продажи, отчетах по проверке и в бланках Земельного управления.
В Thai Visa Centre мы помогаем экспатам координировать покупку недвижимости с иммиграционными и банковскими документами. Для более широкого контекста см. наше центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Независимый отчёт для финансирования и переговоров. Земельный офис использует собственный график при передаче прав.
То, что покупатель и продавец согласовали. Заявляется как зарегистрированная стоимость в Земельном управлении.
Продавец должен передать имущество свободным от несанкционированных жильцов и личных вещей
Освободите арендаторов, урегулируйте задолженности и вручите ключи и документы до окончательной выплаты.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся на V
Оценка стоимости
Оценка недвижимости — это независимая экспертиза того, какую цену готов заплатить заинтересованный покупатель готовому продать продавцу в сделке на рыночных условиях между независимыми сторонами. Банки заказывают оценку своей комиссией до одобрения ипотечных кредитов на кондоминиумы и коммерческие объекты. Частные покупатели заказывают оценку при согласовании крупных скидок или проверке цен застройщика на вторичном рынке.
Оценка отличается от раздел G государственного графика оценочной стоимости, используемого Земельным управлением. Оценочная стоимость влияет на некоторые налоги продавца. Банковская оценка поддерживает кредитование, но не заменяет зарегистрированную стоимость, указываемую при передаче. При перепродаже в Бангкоке в контракте может быть указана цена 8 миллионов бат, банковская оценка — 7,5 миллиона бат, а государственная оценка — 6,2 миллиона бат для той же единицы. Каждая цифра служит своей цели.
Практический пример: иностранный покупатель на Пхукете запрашивает оценку перед оплатой 30% депозита при перепродаже. Отчёт выявляет завышение цены по сравнению с недавно совершёнными сделками и служит основанием для пересмотра условий. Продавец по-прежнему декларирует фактическую сумму сделки в Земельном управлении. Занижение декларации в попытке привести её в соответствие с низкой оценкой привлекает внимание Налогового управления.
Передача свободного владения
Передача свободного владения — это пункт договора купли‑продажи, обязывающий продавца освободить имущество к дню передачи. На момент передачи не должно оставаться арендаторов, несанкционированных жильцов или мебели продавца, если только они явно не перечислены как включённые предметы. Покупатель получает ключи и право немедленного вселения, согласованное с регистрацией в Земельном управлении.
Обязанности продавца включают законное прекращение аренд, вывоз вещей и погашение задолженностей по коммунальным услугам до передачи. Если арендатор остаётся после истечения срока аренды, покупатель может унаследовать риск, связанный с необходимостью выселения оставшегося арендатора. Никогда не выплачивайте последний транш без физической проверки, подтверждающей отсутствие людей и вещей. Удержание средств на эскроу-счёте защищает покупателей, когда продавцы задерживают удаление арендаторов.
Перепродажи кондоминиумов в Бангкоке иногда связаны с краткосрочными арендаторами или операторами Airbnb. При перепродаже вилл в Чиангмае и на Самуи риск, связанный с арендаторами, выше. Ваш юрист согласует передачу свободного владения с графиком передачи Департамент земель и с получением согласия юридического лица кондоминиума
Оценка vs контрактная цена vs зарегистрированная стоимость
Во время due diligence экспаты часто путают три ценовые концепции. В таблице ниже сопоставляется каждый источник с его ролью в финансировании и налоге на передачу. Ваш юрист по недвижимости приведёт все цифры в соответствие до подписания SPA.
| Источник цены | Основная цель | Является ли решение Земельного управления обязательным? |
|---|---|---|
| Независимая оценка банком или оценщиком | Ипотечное кредитование, отчётность по портфелю и рычаги при переговорах с покупателем | Не является обязательным для Земельного управления, если кредитор не требует этого для одобрения кредита |
| Государственная оценочная стоимость | Ставки удерживаемого налога для физических продавцов и некоторые расчёты гербового сбора | Устанавливается в соответствии с графиком Налогового департамента; обновляется периодически |
| Зарегистрированная цена продажи | Комиссия за перевод 2% и специфический налог на бизнес, если применимо | Заявлено в земельном управлении в день передачи; сумма должна отражать фактическую оплату |
| Цена в объявлении агента | Маркетинговый якорь для перепродажи и объектов на этапе строительства | Подлежит согласованию; часто отличается от окончательной цены по договору купли‑продажи и налоговых расчётов |
Контрольный список передачи свободного владения
Включите эти шаги в каждую покупку вторичного жилья, где продавец занимал помещение или сдавал его третьим лицам. Передача от застройщика (off-plan) использует другие процедуры проверки дефектов, но по-прежнему требует передачи пустой единицы, если не согласована мебель шоурума.
- Пункт о передаче свободного владения в договоре купли‑продажи с предварительным условием, связанным с днём передачи
- Физическая проверка в течение 48 часов перед окончательным платежным траншем
- Письменное подтверждение о том, что арендаторы получили законное уведомление о прекращении, если существовал договор аренды
- Ключи, карты доступа и пульты дистанционного управления передаются при передаче
- Показания счетчиков коммунальных услуг зафиксированы, а счета переданы или закрыты
- Удержание эскроу в случае, если продавец не передаст пустую/свободную недвижимость в оговорённую дату
Обязанности продавца до передачи в Земельном управлении
Гражданское право Таиланда и стандартные договоры купли-продажи накладывают на продавца практические обязанности, выходящие за рамки простого подписания документов. Иностранные покупатели, пропускающие проверку, зачастую обнаруживают задолженности или проживающих лиц после выплаты последнего транша.
- Удалите все личные вещи и мусор, если только в договоре купли‑продажи (SPA) не оговорены встроенные предметы.
- Расторгайте договоры аренды законно и компенсируйте проживающим арендаторам согласно соглашению, а не силой.
- Оплатите невыплаченные сборы за общие территории, налог на имущество и задолженности по коммунальным услугам перед передачей
- Предоставьте оригинал свидетельства о праве собственности, домовую книгу (если применимо) и справку/письмо от юридического лица.
- Явиться в земельное управление или уполномочить держателя доверенности для регистрации
Когда иностранцы сталкиваются с условиями, обозначаемыми буквой V
Оценка требуется при подаче заявки на ипотеку в тайских банках или когда кредитор в вашей стране требует подтверждение залога для трансграничных займов. Пункт о «vacant possession» играет ключевую роль при переговорах о перепродаже объектов с арендаторами в башнях на Sukhumvit в Бангкоке и в туристических виллах с посуточной арендой, где действующие арендаторы приносят доход продавцу.
День передачи в Земельном управлении предполагает, что покупатель отдельно проверил фактическое владение. Сотрудники регистрации не проверяют, пуст ли объект. Эта проверка является предметом договора между покупателем и продавцом и обеспечивается через эскроу и средства защиты по SPA. См. нашу страницу глоссария раздел H для контекста по вопросам арендаторов, остающихся сверх срока.
Распространённые ошибки иностранцев
- Предполагая, что оценка банка равна зарегистрированной в Земельном офисе стоимости. Кредиторы и налоговые органы используют разные методы оценки
- Пропуск предварительной инспекции перед передачей при перепродажах в Бангкоке с действующим арендатором, потому что агент утверждает, что арендатор уедет.
- Внесение последнего транша до подтверждения свободного владения и передачи счетчиков.
- Принятие заниженной зарегистрированной стоимости без понимания налога, удерживаемого с продавца, может всё равно повлечь применение государственной оценки
- Рассматривать цену из маркетинговой брошюры как оценочную стоимость. Застройщики и агенты приводят ориентировочные (желательные) цифры, а не налоговые расчёты.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой V, в договорах купли‑продажи и формах Земельного управления. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое оценка недвижимости в Таиланде?
Оценка — это независимая оценка рыночной стоимости, подготовленная лицензированным оценщиком или оценщиком из панели банка. Покупатели используют её для ипотечных заявок, переговоров о цене и инвестиционного анализа. При оформлении передачи в Земельном управлении используется государственная оценка и заявленная зарегистрированная цена, а не ваш приватный отчёт об оценке.
В:Влияет ли оценка на налог при передаче?
Не напрямую. Расчёт сбора за передачу и налога у источника у продавца производится на основе зарегистрированной стоимости и государственных оценочных таблиц. Высокая банковская оценка не увеличивает сборы Земельного управления, если только вы не укажете более высокую зарегистрированную цену, соответствующую фактическому вознаграждению.
В:Что такое vacant possession (свободная передача объекта)?
Передача свободного владения означает, что продавец передаёт имущество пустым и готовым к заселению покупателем в день передачи. Не должно оставаться арендаторов, самозахватчиков или вещей продавца. Этот пункт включается в договоры купли‑продажи для кондоминиумов, домов и вилл.
В:Какие обязанности у продавца до передачи?
Продавец обязан предоставить чистое право собственности, погасить непогашенные сборы и налоги, законно выселить проживающих и передать ключи и документы. Невыполнение обязательства по освобождению собственности может привести к удержанию средств в эскроу, снижению цены или расторжению договора в зависимости от формулировок SPA.
В:В чем различие между ценой по контракту и оценочной стоимостью?
Цена по договору — это то, что вы соглашаете в SPA. Официальная оценочная стоимость правительства — это официальный реестр, используемый для расчёта отдельных налогов продавца. Зарегистрированная стоимость — это сумма, которую вы декларируете в Земельном управлении, обычно соответствующая фактической цене продажи. Занижение зарегистрированной стоимости для экономии 2% сбора за передачу влечёт риск наложения штрафов со стороны Налогового департамента.
В:Могу ли я купить сдаваемое в аренду кондо и сохранить арендатора?
Да, если SPA передаёт вам существующую аренду и вы принимаете на себя обязательства арендодателя. Многие иностранные покупатели требуют вместо этого освобождения помещения. Уточните срок аренды, депозит и права на прекращение до подписания. См. наш глоссарий под буквой H о рисках арендатора, остающегося после срока аренды.
В:Когда мне следует заказать независимую оценку?
Закажите оценку при обращении за банковским финансированием, покупке коммерческой недвижимости или при переговорах о значительной скидке при перепродаже. При покупке кондоминиума за наличные всё же полезно сравнить цену по договору с недавними сделками по аналогичным единицам в том же здании.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по сборам за передачу, надлежащей проверке и свидетельствам о праве собственности. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.