泰国房地产术语 M
字母 M 涵盖抵押、市场价值和维修基金。土地办公室的产权查询会显示已注册的抵押。过户税工作表使用多种估值基准。公寓二手买家必须向法定人（juristic person）核实维修基金（sinking fund）和公用费用（common fee）的状态。
在清洁产权转移前必须解除抵押，除非买方承担贷款。
买卖双方约定的金额；可高于政府评估值。
购买转售公寓前请检查欠费和余额。
由公寓法团收取的公共区域维护费。
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以 M 开头的条款
抵押贷款
抵押在土地局的所有权上登记为产权负担，以担保贷款偿还。买方在取得无抵押的土地权利证书（如查诺特，Chanote）前需先解除抵押，除非在银行批准下承接贷款。查阅土地权利证书是每次转售的首要尽职调查步骤。
曼谷二手房交易中卖方抵押很常见。买卖协议（SPA）应要求卖方在过户日以成交款项清偿抵押。您的律师会核实在发给您的新产权证上已记载抵押解除。
市场价值
市场价值是指在公平交易（双方自愿、独立谈判）中买卖双方达成的价格。它可能高于用于代扣税的政府评估价值。三种数值都会出现在土地厅过户工作表中：买卖合约（SPA）中的市场价格、在窗口申报的登记价值，以及税务局的评估表。
维修基金（专项基金）
公寓法定法人维护用于资本性支出的公共维修基金储备：如电梯现代化、防水、外墙修复。业主在购房时以及通过持续费用进行缴纳。转售买家将继承该单元的基金余额以及卖方的任何未缴欠款。
在过户前要求公寓法定管理机构确认无欠费。未缴费用可能像外国配额问题一样阻止登记。
过户时的三个数值
在谈判曼谷或普吉的转售时，外籍人士应了解每种价值类型如何影响税务和登记。
| 价值 | 来源 | 典型用途 |
|---|---|---|
| 市场价值 | 买卖双方协商 | SPA（买卖合同）中的实际购买价格 |
| 登记价值 | 已在土地局申报 | 2% 过户费计算 |
| 政府评估 | 泰国税务局时间表 | 个人卖方的预扣税 |
维修基金尽职调查清单
- 要求提供该单元的储备金余额证明
- 在过户前确认卖方已支付所有公共费用和储备金（sinking fund）欠款。
- 审查年度大会（AGM）会议纪要，关注即将到来的特别评估或重大维修项目。
- 将沉没基金的缴纳比率与该区类似建筑比较。
- 核实是否存在因未支付费用而对转让施加的法人限制。
针对外国买家的法律背景
抵押登记受《土地法典》及《民商法典》担保规定约束。市场价值与评估价值在过户时会与税务局的规定相互影响。沉没基金义务源自《公寓法》和法人章程，并对包括在49%配额内的外国人在内的所有单位所有者具有约束力。
外国人常见错误
- 在产权调查未显示登记抵押已解除的情况下，仍假定产权清白。
- 仅以市场价格估算全部过户税而不审核评估价值。
- 购买二手公寓时未核查卖方修缮基金和公共区域维护费（CAM）欠款。
- 期望作为外国人能获得泰国银行抵押贷款，而不核实当前泰国央行（BOT）的放贷规定
- 忽视年度股东大会上通过的专项评估，该评估会在购买后导致月费增加。
常见问题
为在产权查询和法人函件中阅读 M 条款的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成法律或税务建议。
问：什么是泰国的登记抵押？
抵押是在土地办公室的所有权上登记的一项负担，用以担保贷款。除非买方正式承接该贷款（对外国买家较为罕见），否则在买方取得清晰产权前必须解除抵押。产权查册会显示在案的抵押。
问：谁支付解除卖方抵押的费用？
在买卖合同中协商。通常卖方在过户时或之前用售房款清偿抵押。您的律师会在产权转移当天确认抵押注销登记。
问：市值与评估价值有何不同？
市场价值是双方自愿达成的价格。政府评估价值是用于某些税费的官方评估表。登记价值是您在土地厅申报的数额。三者可能不同。低报登记价值会产生法律风险。
问：什么是维修基金或沉没基金？
公寓法定法人会征收公共维修基金（sinking fund）用于重大维修，如外墙修缮、电梯更换和屋顶维修。每个单元都有对应余额。若卖方有未缴款项，可能会阻止过户。
问：外国人可以在泰国获得按揭贷款吗？
一些泰国银行在严格条件下向外国人放贷，包括签证类型、收入证明和项目资格。泰国央行规则会变。大多数外国买家通过海外汇款并提供外汇交易（FET）文件汇入全部购房款，而非本地融资。
问：在转售前如何查询维修储备金（sinking fund）？
向法人索取确认该单元费用及维修基金状态的函件。您的律师会在交付定金前将此纳入尽职调查。Q函涵盖同一办事处的配额核查。
问：抵押是否会影响过户费？
过户费以登记价值为计算基础，与抵押情况无关。抵押注销是单独的登记程序。两项手续均须完成，买方方可取得无负担的地契（Chanote）。