タイ不動産用語 H
レターHは、家屋登録（Tabien Baan）および居座り賃借人（holdover tenants）について扱います。住宅、ヴィラ、または賃貸中のコンドミニアムを購入する外国人は、明け渡しの確認や公共料金の開設時にこれらの用語に直面します。これらは土地局（Land Office）での権利証登録とは異なります。
区役所は住所ごとの居住者登録を行い、これは土地局の所有権登記とは別です。
賃貸契約満了後に残留する場合は、自己救済的な排除ではなく、裁判所による立ち退き手続き（強制執行）が必要です。
譲渡時に売主は不法占有者のいない空室を引き渡さなければならない
実務上、水道と電気の契約は住所登録に紐づいている。
AからZまでの用語集を閲覧する
Hで始まる用語
住宅登録（Tabien Baan）
タビアンバーンは、地方区役所（Amphoe または Khet）で発行・管理される公式の住居登録簿です。特定の住所に居住登録されている人物が記載されています。タイ国民は政府サービス、選挙登録、そして一部の県では公共料金の申請にこれを使用します。
海外不動産所有者は、Tabien Baan（ทะเบียนบ้าน）が所有権の証明にならないことを理解する必要があります。権利書は土地局に登録されます。コンドミニアム購入者は通常、自分名義のTabien Baanではなく、juristic person（管理組合）からの住所確認書を受け取ります。
残留テナント
契約期間満了後に更新契約を結ばずに物件に居座る「ホールドオーバー・テナント」について、タイ法では家主は裁判による立ち退き手続きを採らなければなりません。公共料金の停止や鍵交換などの自力救済は違法であり、所有者が責任を負う可能性があります。
賃貸用のヴィラや住宅を取得する買主は、移転前に明け渡し（空室）の確認を行う必要がある。居座る借主は物件に拘束力を持ち、売主だけに責任があるわけではない。検査とエスクローによる保護を売買契約に含めてください。
タビアンバーンと土地局の権利証（登記）の違い
在留外国人は住所登録と所有権を混同することがよくあります。以下の表は、タイで不動産を購入する際に遭遇する可能性のある三つの別個の記録を明確にします。
| 記録 | 目的 |
|---|---|
| 土地局の権利証書 | 土地またはコンドミニアムユニットの所有権を証明する。移転登記に必要。 |
| タビアンバーン（住居登録） | 住所に誰が居住しているかを列挙します。公共料金、一部の行政サービス、地域での住所証明に使用されます。 |
| 区分所有者団体（管理組合）の登記 | 共用費請求と外国人枠の追跡のための建物単位の所有者および入居者記録。 |
残留テナントに対するデューデリジェンス手順
賃借人が入居していた物件の再販購入を完了する前に、不動産弁護士と共に以下の手順を確認してください。空き引渡し（vacant possession）は礼儀上の依頼ではなく、条件前提（必須条件）です。
- 賃貸契約の終了日と、借主がタイのHire of Property Actに基づく適切な解約通知を受け取っているかを確認してください
- 最終支払い前にユニットを点検し、売買契約の空室引渡し条項を確認する
- 居住者が残っている場合、強制的に立ち入らないでください。タイでは立ち退きには裁判所の命令が必要です。
- 引渡し完了または遅延による価格調整が行われるまで売主のエスクロー保留を要求してください。
- 引き渡し時のメーター指示値および公共料金口座名義の書類
外国人買主向けの法的背景
住宅登録は地区レベルの行政法に位置づけられます。居座り入居者に関する紛争は賃貸借および民事訴訟手続の規定に該当します。外国人のコンドミニアム購入者はユニットが空室で引き渡されることが多いため居座り問題に直面することは稀ですが、プーケット、パタヤ、チェンマイにおけるヴィラや一戸建ての転売では居座り入居者や短期賃貸運営者が関与することが頻繁にあります。
入国管理の延長手続きでは住所証明が必要となることがあります。分譲マンションの書類、賃貸契約書、公共料金の請求書が入国管理局によってTabien Baanの代替として認められる場合があります。物件とビザの書類は早めに調整してください。詳細はビザサービスページをご覧ください。
外国人によくある誤り
- 土地局の権利証が自動的にすべての居住者の問題を解消すると仮定しています。賃借人は所有権移転とは独立して有効な賃貸契約を保持している場合があります。
- タビアンバーンを変更しても、内容を理解していなければ所有権は移転しません。
- 居住中のテナントがいるヴィラの再販において、引渡し時の空き確認を省略しています。
- 光熱費の名義移転と滞納分の清算が確認される前に残金を支払う.
- 滞在を続ける居住者に対して自己救済での立ち退きを試みること。これにより買主に対して刑事上および民事上の責任が生じます。
よくある質問
売買契約書および地区役場の書類におけるH項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する法的助言ではありません。
Q:タイにおけるタビアンバーン（Tabien Baan／ทะเบียนบ้าน）とは何ですか？
タビアンバーンは区役所で管理される公式の住居登録簿です。特定の住所に居住登録されている人物を記録します。公共料金の開設や一部の居住証明には利用できますが、所有権証書（登記書）ではありません。
Q:外国人が不動産を購入するにはTabien Baan（タビアンバーン）が必要ですか？
外国人のコンドミニアム所有者は登記所で所有権（フリーホールド）を登録する際にタビアンバーンを必要としません。銀行口座やビザ延長では住所証明が必要になる場合があります。管理組合（法人）発行のコンドミニアム住所証明書が十分であることが多いです。
Q:ホールドオーバー・テナントとは何ですか？
契約期間満了後に新たな合意がないまま物件に残るホールドオーバー・テナントは、裁判による立ち退き手続きなしに所有者が排除することはできません。占有者が残る物件を買主が取得する場合、譲渡前に明け渡しが完了していなければそのリスクを引き継ぎます。
Q:購入時に空室状態の引渡しをどのように確保できますか？
売買契約書に、引渡し日には物件が空室であることを先決条件とする空室引渡し条項を含めてください。最終支払い直前に速やかに現地検査を行い、借家人が残る場合は資金をエスクローで留保してください。
Q:ビザ延長にTabien Baan（タビアンバーン）を使えますか？
一部の入国管理事務所は、コンドミニアムの管理組合（juristic person）による住所証明や賃貸契約を受け入れます。配偶者や家主名義のTabien Baan（タビアンバーン）が特定の申請を補強する場合があります。要件は事務所やビザの種類によって異なります。
Q:購入後の残留入居者の立ち退きは誰が行いますか？
売主は移転前に明け渡し（vacant possession）を行うべきです。もし履行しない場合、買主はSPAに基づく売主への請求と併行して、居住者に対する民事訴訟や強制立ち退き手続きを進める必要があるかもしれません。裁判所命令なしに勝手に錠を交換したり所有物を撤去したりしてはいけません。
Q:住民登録は土地局での名義移転に影響しますか？
いいえ。譲渡は土地局（Land Office）で所有権を登録します。タビアンバーン（Tabien Baan）は物件に居住した後に郡役所で別途更新されます。両方のシステムは独立して運用されています。