タイ不動産用語 M
レターMは抵当権（モーゲージ）、時価（市場価値）、管理基金（メンテナンスファンド）を扱います。土地事務所での登記簿調査（タイトルサーチ）により登録された抵当権が明らかになります。譲渡税の計算書は複数の評価基準を使用します。コンドミニアムの再販買主は、管理組合（juristic person）に対してシンキングファンドと共益費の状況を確認しなければなりません。
買主がローンを引き継ぐ場合を除き、所有権移転前に抵当権の抹消が必要です
買主と売主が合意した内容;政府評価額を上回る場合がある。
再販コンドミニアム購入前に滞納金と残高を確認してください。
ジュリスティック・パーソンが請求する共用部分維持費。
AからZまでの用語集を閲覧する
Mで始まる用語
住宅ローン
抵当権は土地局（Department of Lands）で権利証に対する負担として登記され、融資の返済を担保します。買主は、銀行の承認によりローンを引き継がない限り、クリーンなチャノート（Chanote）を受け取る前に抵当権の抹消を要求します。権利書（登記簿）調査は転売時の最初のデューデリジェンスです。
バンコクの再販物件では売主の抵当権が一般的である。売買契約（SPA）には譲渡当日に売主が代金から抵当権を抹消する義務を盛り込むべきである。弁護士は抹消があなたに発行される新しい登記簿に反映されていることを確認する。
市場価値
市場価値とは、買い手と売り手が独立した条件で合意する価格です。源泉徴収税の算定に使われる政府の評価額を上回ることがあります。土地事務所の移転用ワークシートには3つの数値が表示されます：売買契約（SPA）上の市場価格、窓口で申告される登録価額、及び歳入局の評価表。
維持基金（修繕積立金）
区分所有者団体（管理組合）は、エレベーターの近代化、防水工事、外壁修繕などの資本的支出に備えて修繕積立金を維持します。所有者は購入時および継続的な管理費で拠出します。再販購入者はユニットの積立金残高および売主の未払滞納を引き継ぎます。
移転前に未払金がないことの管理組合による確認を求める。未払い費用は外国人割当の問題と同様に登記を阻止することがある。
譲渡時の3つの評価値
バンコクやプーケットの再販交渉を行う在留外国人は、各種評価額が税金や登記にどのように影響するかを理解するべきです。
| 価値 | 出所 | 一般的な用途 |
|---|---|---|
| 市場価値 | 買主と売主の交渉 | SPAにおける実際の購入価格 |
| 登録価額 | 土地局で申告済み | 2%譲渡手数料の計算 |
| 政府査定 | 歳入局のスケジュール | 個人売主の源泉徴収税 |
修繕積立金のデューデリジェンス・チェックリスト
- 当該ユニットの修繕積立金残高を示す管理組合の声明を求める
- 移転前に売主が共益費および積立金の未払い分をすべて支払っていることを確認してください。
- 今後の特別負担金や大規模修繕工事について、AGMの議事録を確認する
- 地区内の類似建物と修繕積立金の拠出率を比較する。
- 未払費用のために譲渡が「juristic person」によってブロックされていないことを確認する
外国人買主向けの法的背景
抵当権は土地法（Land Code）および民商法（Civil and Commercial Code）の担保規定に基づいて登記されます。市場価値および評価価値は移転時の歳入局（Revenue Department）の規則と関連します。修繕積立金の義務はコンドミニアム法（Condominium Act）および区分所有者団体（juristic person）の内規により生じ、49%の外国人持分枠内であっても外国人を含む全ての区分所有者に拘束されます。
外国人によくある誤り
- 登記簿調査で抵当権の抹消登録が確認されていないにもかかわらず、権利がクリーンであると仮定する
- 鑑定評価額の確認なく市場価格のみで譲渡税の総額を見積もる
- 売主の建物修繕積立金（シンキングファンド）および管理費（CAM）の滞納を確認せずに中古コンドミニアムを購入する。
- 現行の中央銀行（BOT）の貸出規則を確認せずに、外国人としてタイの銀行から住宅ローン（モーゲージ）が得られると期待している
- 購入後に月額費用を増加させるAGMで可決された特別負担金を無視する。
よくある質問
タイトルサーチおよび法人に関する書類におけるM項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、法務または税務に関する助言ではありません。
Q:タイにおける登記された抵当権（registered mortgage）とは何ですか？
抵当権（モーゲージ）は、融資の担保として土地事務所の登記簿上に登録される債権です。買主がクリーンな所有権を受け取る前に抵当権は抹消されなければなりません（買主が正式にローンを引き継ぐ場合を除くが、外国人買主では稀です）。登記簿調査により既存の抵当権が明らかになります。
Q:売主の抵当権を抹消する費用は誰が支払いますか？
売買契約で取り決めます。通常、売主は移転時またはその前に売却代金から抵当権を抹消します。弁護士が所有権移転当日に抹消登記を確認します。
Q:市場価値と評価額の違いとは何ですか？
市場価値は当事者が合意する価格です。政府の評価額は特定の税に使用される公式の評価表です。登録価額は土地事務所であなたが申告する価額です。これら3つは異なることがあります。登録価額を過少に申告すると法的リスクが生じます。
Q:修繕積立金（maintenance fund／sinking fund）とは何ですか？
区分所有者団体（管理組合）は、外装工事、エレベーター交換、屋根修理などの大規模修繕のための修繕積立金を徴収します。各ユニットには残高があり、売主の未払い滞納が名義移転を妨げることがあります。
Q:外国人はタイで住宅ローンを組めますか？
一部のタイの銀行は、ビザの種類、所得証明、プロジェクトの適格性など厳格な条件の下で外国人に融資する。タイ中央銀行（Bank of Thailand）の規則は変動する。多くの外国人買主は現地での融資の代わりに、FET書類を添えて海外から購入資金を全額送金する。
Q:再販前の修繕積立金はどのように確認できますか？
管理組合から当該ユニットの管理費および修繕積立金の状況を確認する書面を請求してください。弁護士はこれを手付金前のデューデリジェンスに含めます。レターQは同じ事務所による保有枠の確認をカバーします。
Q:抵当権（住宅ローン）は譲渡手数料に影響しますか？
移転手数料は抵当権の有無にかかわらず登記簿上の価格に基づいて計算されます。抵当権抹消は別の登記手続きであり、買主が担保の付いていないChanote（チャノート）を受け取るには両方が完了している必要があります。