タイ不動産用語 S
レターSはスーペリフィシーズ（superficies）、印紙税、売買契約（Sale and Purchase Agreement：SPA）、地役権（servitude）を扱います。これらの用語はヴィラのリースホールドパッケージ、コンドミニアムの再販、土地局の税務ワークシートに登場します。SPAは登記による所有権移転前に効力を持つ拘束力のある契約です。
他人の土地上に建物を所有する登記された権利。
特定の事業税が免除される場合、売主が支払う
土地局への名義移転前の売買契約
隣地を横切る通行権または公共施設使用権（登記済）
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Sで始まる用語
スーペルフィシーズ（Sidhi-sit）
民商法（Civil and Commercial Code）に基づくスーペルフィーチェスは、他人の土地上の建物を所有する権利を付与します。外国人のヴィラ購入者は一般に登記されたリースホールドとスーペルフィーチェスを組み合わせ、土地をリースしながら建物を所有します。いずれも土地局での登記が必要です。
レターL用語ページ を参照してください。借地の文脈について、地上権の期間が賃借登録の期間と一致していることを確認してください。
印紙税
特定事業税が適用されない場合、売主は登記簿上の価格の0.5%の印紙税を支払います。短期間の保有では通常3.3%の特定事業税が課されます。どちらが適用されるかは歳入局の規則により決定されます。引渡し前に弁護士が売主にかかる合計税額を計算します。
売買契約（SPA）
SPA（売買契約）は、土地局での所有権移転前に締結される拘束力のある契約です。価格、支払スケジュール、前提条件、違約金、保証、返金条件などを定めます。外国人買主の取引では通常タイ語版と英語版が含まれます。手付金を支払う前の独立した弁護士による確認が不可欠です。
地役権（easement）
地役権は隣接地を横断する通行権や公益施設の通行権を登記するものです。郊外のヴィラ区画や一部の造成地は道路アクセスのために地役権に依存します。土地局での登記簿調査により、購入を検討している物件に利益または負担を与える地役権が明らかになります。
外国人居住者向けの売買契約（SPA）の必須条項
| 条項 | 目的 |
|---|---|
| 支払スケジュール | 預託金をマイルストーンまたは譲渡日に紐付け、デフォルト時の救済措置を伴います。 |
| 先決条件 | 拘束力のある支払い前の登記簿調査、外国人持分枠確認、抵当権抹消。 |
| ペナルティと返金 | 開発業者の遅延や買主の不履行の結果（タイ語および英語） |
| 空き引渡し | 売主は無断占有者のいない空室を引き渡します |
印紙税に関連する譲渡税
- 移転手数料は登記簿上の価格の2%、通常は買主が負担
- 売主が5年未満保有した場合は特定事業税3.3%、それ以外は印紙税0.5%
- 売主別の源泉徴収税：個人は累進課税、法人は一律1%
- 弁護士が移転日前に各シナリオごとの総税額を比較するワークシートを作成する。
外国人買主向けの法的背景
スーペルフィシーズおよび用益権（servitude）は、民商法典第III編に基づく登記された物権です。印紙税は歳入局（Revenue Department）の譲渡税方針を実施する制度です。SPA（売買契約）は、登記前の義務を規律する契約法です。これらはすべて、外国人買主が最初のオファーから自己名義のChanote取得に至るまで進む法的枠組みを構成します。
外国人によくある誤り
- 罰則条項および返金条項について独立した弁護士の確認を得ずにSPAに署名すること。
- 賃借のみが存在する場合に、表面権（superficies）が登記されていないままヴィラの所有があると仮定する
- 隣接地を横断して袋地へアクセスするための地役権（通行権）が設定されていない点を無視する
- 売買契約書（SPA）が所有権および外国人割当の確認を前提条件として明記する前に手付金を支払う.
- 印紙税免除の規則を短期間保有の再販に対する特定事業税と混同している。
よくある質問
売買契約（SPA）および譲渡税のワークシートにおけるS項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、法務または税務の助言ではありません。
Q:superficies（Sidhi-sit）とは何ですか？
スーペルフィーチェスは、他人の土地上の建物を所有するための登記された権利です。多くのヴィラ構成ではリースホールドと組み合わせられ、外国人購入者は土地をリースしつつ建物を所有します。登記所（Land Office）での登録が必要です。
Q:印紙税はいつ適用されますか？
売主が特定事業税の免除対象である場合、登記簿上の価格の0.5%の印紙税が適用されます。現行規則では通常、個人が物件を5年以上保有している場合に該当します。どの税が取引に適用されるかは弁護士が算出します。
Q:売買契約書に何を含める必要がありますか?
SPAには購入価格、支払スケジュール、条件成就条項、完了日、違約金条項、瑕疵担保、返金条件、および準拠法を含めるべきです。外国人買主の取引ではタイ語と英語の二言語版が標準です。
Q:サービチュード（地役権／用益権）とは何ですか？
地役権とは、隣接地を横断する通行権や公益施設の通行権を登記した権利です。袋地（道路に接していない土地）は合法的な道路アクセスのために地役権の登記が必要です。登記簿調査により、当該不動産に利益を与える、または負担となる既存の地役権が明らかになります。
Q:SPA単独で所有権は移転しますか？
いいえ。SPA（売買契約）は拘束力のある契約義務です。所有権の移転は土地局での登記時にのみ発生します。トーレンス登記制度は文字 T、所有権移転の手順は文字 O を参照してください。
Q:地上権は土地の賃貸契約の期間より長く存続できますか？
スーペルフィーチェスの期間はリースおよび登記書類と整合している必要があります。リースの満了とスーペルフィーチェスの不一致は法的な空白を生じさせます。独立した弁護士が両方の登記を調整します。
Q:印紙税と譲渡手数料はそれぞれ誰が支払いますか？
配分はSPAで交渉可能です。慣例では買主が譲渡手数料を支払い、売主が印紙税や特定事業税、源泉徴収などの所得関連税を負担します。署名前にSPAで確認してください。