タイ不動産用語 V
レターVは鑑定評価（valuation）と明け渡し（vacant possession）を扱います。外国人買主はモーゲージ融資申請時や再販交渉時に鑑定評価に直面します。明け渡し条項は移転日に借家人や売主の遺留物を引き継がされることから買主を保護します。両用語は売買契約、デューデリジェンス報告書、土地局のワークシートに登場します。
Thai Visa Centreでは、在留外国人が不動産を購入する際の移民関連および銀行書類の調整を支援します。より広い文脈については不動産ハブと全文の不動産用語集をご参照ください。
資金調達と交渉のための独立報告書。名義変更の際、土地局は独自のスケジュールを使用します。
買主と売主が交渉する事項。土地局に登録価額として申告される。
売主は不法占有者および私物のない状態で物件を引き渡さなければならない
賃借人を確認し、滞納を清算し、最終支払い前に鍵と書類を引き渡してください。
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Vで始まる用語
鑑定評価
物件評価とは、第三者間での公正な取引において買主が支払うと想定される価格を独立して算定することです。銀行はマンションや商業物件の担保ローンを承認する前に査定を依頼します。個人の買主は、大幅な値引き交渉を行う際や二次市場でのデベロッパー価格を検証する際に評価を依頼します。
鑑定評価は、土地局で使用されるレターGの政府評価表とは異なります。政府による評価額は一部の売主課税を決定します。銀行の鑑定は融資の裏付けとなりますが、移転時に申告される登録価格に代わるものではありません。バンコクでの再販では、同一ユニットで契約価格が800万バーツ、銀行鑑定が750万バーツ、政府評価が620万バーツと示されることがあります。それぞれの数値は異なる目的に使われます。
実例（実務的）：プーケットの外国人買主が再販の手付金30%を支払う前に査定を求めるケース。査定報告は、最近取引されたユニットと比べて過剰評価されていることを示し、値下げ交渉の根拠となります。売主は依然として土地局で実際の対価を申告します。低い査定に合わせて申告を減額すると、歳入局の精査を招きます。
空き引渡し
空き引渡しとは、売買契約の条項で、売主が移転日に物件を無住状態で引き渡すことを要求するものです。借主、無断占有者、または売主の家具は、明示的に付帯設備として記載されていない限り残っていてはなりません。買主は鍵を受け取り、土地局での登記に沿って即時に占有する権利を得ます。
売主の義務には、引き渡し前に賃貸契約を法的に解除すること、所有物の撤去、公共料金の未払い分の清算が含まれます。賃借人が契約終了後も残る場合、買主が残留者の立ち退きリスクを負う可能性があります。実地確認で完全に空であることを確認するまでは最終分の支払いを行ってはいけません。エスクローの留保（ホールドバック）は、売主が入居者の退去を遅延させる場合に買主を保護します。
バンコクでのコンドミニアム再販は、短期入居者やAirbnb運営者が絡むことがあります。チェンマイやサムイでのヴィラ再販はテナントリスクが高くなります。弁護士は空室引渡しを土地局の名義移転スケジュールおよびコンドミニアムの管理組合の承認に合わせて調整します。
査定額 vs 契約価格 vs 登録価額
在留外国人はデューデリジェンス中に三つの価格概念を混同することがよくあります。以下の表は、それぞれの出所が財務と移転税における役割をどのように担うかを示します。売買契約（SPA）に署名する前に、不動産弁護士がすべての数値を照合します。
| 価格の出典 | 主要目的 | 土地局の判断は拘束力があるか？ |
|---|---|---|
| 独立した銀行または鑑定士による評価 | 抵当貸付、ポートフォリオ報告、買主との交渉における優位性 | 貸し手がローン承認のために要求する場合を除き、土地局に対して拘束力はありません |
| 政府査定額 | 個人売主の源泉徴収税の税率区分と一部の印紙税計算 | 歳入局のスケジュールにより設定され、定期的に更新されます |
| 登記された売却価格 | 移転手数料2%および該当する場合の特定事業税 | 譲渡当日に土地局で申告済み。申告額は実際の対価を反映している必要があります。 |
| 仲介者の掲載価格 | 再販およびオフプランユニット向けのマーケティング要点 | 交渉可能; 多くの場合、最終SPA価格および税務ワークシートとは異なります |
空き引渡しチェックリスト
売主が物件に居住していた、または第三者に賃貸していた再販購入にはこれらの手順を含めること。デベロッパーからのオフプラン引き渡しは別の欠陥検査手順を用いるが、ショールーム家具が合意されていない限り空室での引き渡しが必要である。
- 移転日を先決条件とする売買契約の空き引渡し条項
- 最終支払い分の前48時間以内の現地検査
- 賃貸が存在した場合、入居者が適法な解約通知を受領したことの書面確認
- 引き渡し時に鍵、アクセスカード、リモコンが引き渡されます
- 公共料金メーターの読取値を記録し、契約名義を移転または解約する
- 売主が合意した引渡し日に空室を引き渡さない場合のエスクロー保留（ホールドバック）
土地局での名義移転前の業者の義務
タイの民事法および標準的な売買契約は、売主に書類への署名を超えた実務上の義務を課します。検証を省略した外国人買主は、最終分の支払い後に未払い金や居住者の存在が判明することが多いです。
- 据え付け物がSPAで合意されている場合を除き、すべての私物とゴミを撤去してください。
- 賃貸借契約は合法的に解除し、入居中の借主には合意に基づき補償する。強制的手段は用いるべきではありません。
- 譲渡前に共用部分の未払い料金、固定資産税、公共料金の滞納分を支払ってください
- 原本の権利証、該当する場合のハウスブック、および法人のクリアランスレターを提出してください。
- 登記のために土地事務所へ出頭するか、または委任状保持者に代理登記を委任する
外国人が「V」から始まる用語に遭遇した場合
鑑定評価は、タイの銀行で住宅ローンを申し込む際や、母国の貸し手が国境を越えた融資の担保証明を求める場合に必要になります。賃借人が入居して収益を上げているバンコクのスクンビットのタワーやホリデーレンタルのヴィラでは、空室引渡しが再販交渉の主要な争点となります。
土地局での移転日は、買主が別途占有状況を確認していることを前提としています。登記職員はユニットが空室かどうかを確認しません。その確認は買主と売主の契約上の責任であり、エスクローやSPAの救済措置で執行されます。残留テナントに関する詳細は当社のレターH用語集ページをご参照ください。
外国人によくある誤り
- 銀行の査定額が土地局に登録された評価額と等しいと仮定して。貸し手や税務当局は別の基準を用います。
- 担当者が入居者は退去すると言っているからといって、賃借中のバンコク再販物件の譲渡前検査を省略する.
- 現状引渡しとメーターの引き継ぎが確認される前に残金を支払う.
- 売主の源泉税を理解せずに低く登記された価格を受け入れると、政府の評価額が依然として使用される可能性があります。
- 広告パンフレットの価格を鑑定額と見なすこと。開発業者や仲介業者は税務上の評価額ではなく、希望的な数字を提示することが多い。
よくある質問
売買契約書および土地局の書類におけるV項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する税務または法的助言ではありません。
Q:タイにおける不動産評価とは何ですか？
鑑定評価は、免許を持つ鑑定士または銀行のパネル査定士が作成する市場価値の独立した推定です。買主はこれを住宅ローン申請、価格交渉、投資分析に使用します。土地局での移転手続きでは、政府評価額と申告された登録価格が用いられ、個別の民間鑑定報告書が代わりに使われることはありません。
Q:鑑定評価は移転税に影響しますか？
直接的にはありません。移転手数料および売主の源泉徴収税の計算は、登記簿価値および政府の評価基準に基づきます。銀行の高額な鑑定額は、実際の対価と一致するより高い登記価格を申告しない限り、土地局の手数料を増加させません。
Q:空き渡し（vacant possession）とは何ですか？
空き引渡しとは、移転日に売主が物件を空の状態で引き渡し、買主が入居できる状態に整えておくことを意味します。借家人、無断居住者、または売主の所有物は残っていません。この条項はコンドミニアム、戸建て住宅、ヴィラの売買契約に記載されます。
Q:移転前の売主の義務は何ですか？
売主は所有権を明確にし、未払手数料や税金を清算し、居住者を法的に立ち退かせ、鍵や書類を引き渡さなければなりません。占有の明け渡しができない場合、SPA（売買契約）の記載によってはエスクロー差留め、売買価格の減額、または契約解除が生じる可能性があります。
Q:契約価格と評価額はどのように異なりますか？
契約価格はSPA（売買契約）で合意する金額です。政府の評価額は一部の売主税に用いられる公的な基準額です。登録価格は土地局に申告する金額で、通常は実際の売買価格に合わせます。譲渡手数料（2%）を節約するために登録価格を過小申告すると、歳入局（Revenue Department）からの罰則の対象となります。
Q:入居中のコンドミニアムを購入して既存の入居者をそのまま維持できますか？
SPAが既存の賃貸契約をあなたに譲渡し、あなたが貸主としての義務を受け入れる場合は該当します。多くの外国人買主は空室引渡し（vacant possession）を要求します。署名前に賃貸期間、保証金、解約権を確認してください。滞留賃借人（holdover tenant）のリスクについては当社の用語集 H をご参照ください。
Q:いつ独立鑑定（独立評価）を依頼すべきですか？
銀行融資を受ける場合、商業用不動産を購入する場合、または再販で大幅な値引きを交渉する場合は、鑑定評価を依頼してください。現金でのコンドミニアム購入でも、同じ建物内の最近の取引ユニットと契約価格を比較することは有益です。