태국 부동산 용어 G
레터 G는 정부 평가가액과 개발업체 보증기간을 다룹니다. 이 둘은 실사 보고서, 토지국 이전 워크시트, 분양(오프플랜) 판매 계약서에 모두 나타납니다. 방콕, 푸켓, 치앙마이의 외국인 구매자들은 세금 계산이나 신축 보증 검토 시 이 용어들을 접하게 됩니다.
Thai Visa Centre에서는 외국인 거주자가 부동산을 구매할 때 출입국 및 은행 관련 서류 조정을 도와드립니다. 더 넓은 맥락은 부동산 허브과 전체 부동산 용어집을 참조하십시오.
태국 국세청은 이전 시 사용되는 정부 평가표를 업데이트합니다.
토지국에 신고된 매도 가격에 대해 2% 양도 수수료가 적용됩니다.
신축 건물의 구조적 하자 보증은 민사 및 상업법(Civil and Commercial Code)에 따라 규정됩니다.
토지청은 전국의 소유권 및 부담을 등기합니다.
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G로 시작하는 용어
정부 감정가
토지국(Land Office)은 국세청(Revenue Department)이 주기적으로 갱신하는 정부 평가가액 일정을 유지합니다. 이 평가가액은 태국인 개인 매도자가 부동산을 양도할 때 원천징수세 계산의 기초가 됩니다. 개발업자나 재판매 소유자에게 지불하는 실제 가격과는 반드시 일치하지 않습니다.
양도 시 토지청는 정부 평가가치, 신고된 매매가격, 실제 거래 대가의 세 가지 수치를 비교합니다. 2% 양도 수수료를 줄이기 위해 신고가치를 낮게 신고하면 태국 국세청(Revenue Department)의 조사가 촉발됩니다. 귀하의 변호사는 등기일 전에 세무 계산표를 준비합니다.
보증 기간
신축 콘도 및 주택 프로젝트의 개발업체는 일반적으로 인도 후 1~5년 동안 구조적 결함을 보증합니다. 보증 기간은 매매계약서에 태국어와 영어로 명시되어야 합니다. 인테리어 마감, 가전제품 및 공용 구역 마감재는 더 짧은 보증기간이 적용될 수 있습니다.
공사 완료 전 분양(오프플랜) 구매자는 잔금 지급 전에 유닛을 점검하고, 하자(결함)를 서면으로 기록하며, 관리단이 수리 조정을 할 것인지 확인해야 합니다. 인도 후 보증 청구는 SPA에 명시된 통지 기한을 따라야 합니다. 오프플랜 구매 관련 배경은 O 항목 용어집 페이지를 참조하십시오.
평가액이 이전세(양도세)에 어떤 영향을 미치는지
외국인들은 종종 협상된 가격에만 집중하지만, 토지국 등기에는 여러 평가 기준이 적용됩니다. 아래 표는 전형적인 방콕 콘도 재판매에서 각 수치가 어떻게 사용되는지 보여줍니다.
| 가치 유형 | 이전 시 일반적인 사용 |
|---|---|
| 정부 평가 | 개인 매도인을 위한 원천징수세 구간 및 인지세 계산. |
| 등기된 매매가격 | 적용 시 등기 이전 수수료 2% 및 특정사업세. |
| 시장 가격 | 매수인과 매도인이 실제로 합의한 금액; 토지청(랜드 오피스)에 낮게 신고해서는 안 됩니다. |
외국인 구매자를 위한 보증 기간 체크리스트
분양(오프플랜) 매매계약(SPA)에 서명하거나 신축물 인수(인도)를 수락하기 전에 독립적인 법률 자문과 이러한 사항을 확인하십시오. 개발사 영업팀은 계약 체결을 최적화합니다. 귀하의 변호사는 보증 조항의 집행 가능 여부를 검증합니다.
- 구조 보증 기간은 태국어 및 영어 매매계약서에 명시됩니다.
- 하자 통지 절차 및 개발사의 대응 일정
- 공용 공간의 하자가 집합건물 관리단(법인)의 책임인지 아니면 시행사(개발업자)의 책임인지 여부
- 개발업자가 보증 기간 내에 시정하지 못할 경우의 위약금 조항
- 최종 지급분 이전에 인도 검사 보고서에 서명됨
외국인 구매자를 위한 법적 배경
정부 감정가 및 보장 기간은 세법과 계약법의 교차점에 놓여 있습니다. 외국인 콘도 구매자는 해외에서 자금을 송금하고 토지국에서 완전소유권을 등록합니다. 세금 계산서(워크시트)는 국적과 관계없이 공식 감정표를 사용합니다. 개발업체의 보증은 마케팅 브랜드가 아니라 SPA(매매계약서)에 명시된 매도 법인을 구속합니다.
콘도 소유권(freehold) 대신 리스홀드(임대권) 빌라를 구매할 경우 보증 및 세금 규정이 달라집니다. 임대 등록 및 지상권(superficies) 구조는 저희의 L 항목와 S 항목 용어집 페이지에서 다룹니다.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 판매 가격만으로 모든 양도세가 결정된다고 가정합니다. 개인 판매자의 원천징수세는 정부 평가가액 구간을 사용합니다.
- 판매 직원의 구두 보증 기간을 양언어로 된 서면 SPA 조항 없이 수락함
- 이전 수수료를 절감하기 위해 등기 가액을 과소신고하는 경우, 국세청은 재평가를 실시하고 벌칙을 부과할 수 있습니다.
- 유닛이 완공된 것처럼 보여 인도 검사(인수 검사)를 건너뜀. 보증 만료 후 발견되는 잠재적 구조적 결함은 비용이 많이 듭니다
- 개발업체의 마케팅상의 보증을 태국 계약법상의 법정 보증과 혼동함.
자주 묻는 질문
판매계약서 및 토지국(Land Office) 양식의 G항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 귀하의 특정 거래에 대한 세무 또는 법적 조언이 아닙니다.
질문:태국의 정부 평가액(assessed value)이란 무엇인가요?
토지청과 국세청이 특정 세금 산정에 사용하는 공식 감정 평가 가치입니다. 주기적으로 갱신되며 판매자와 협상한 가격과 다를 수 있습니다. 변호사는 이전일 전에 감정가, 등기상 등록가 및 시장 가격을 비교합니다.
질문:평가액이 매수인인 제 이전 수수료에 영향을 미칩니까?
등기 이전 수수료 2%는 평가액이 아니라 토지국에 신고된 등기 가액을 기준으로 계산됩니다. 다만 실사에서는 세 가지 수치가 모두 나타나며 국세청은 과소 신고된 등기 가액에 이의를 제기할 수 있습니다.
질문:개발업체 보증 기간은 얼마나 됩니까?
신축 콘도미니엄 및 주택 프로젝트는 일반적으로 구조적 결함에 대해 1년에서 5년의 보증을 제공합니다. 내부 마감 및 가전제품 보증은 더 짧을 수 있습니다. 오프플랜 보증금 납부 전에 판매·구매 계약서에서 정확한 기간, 보증 범위 및 청구 절차를 확인하십시오.
질문:인도 후 보증 수리를 청구할 수 있나요?
예, 결함이 서면 보증 범위에 해당하고 SPA에 명시된 통지 기한을 준수하는 경우 가능합니다. 결함은 사진으로 기록하고 개발업자 및 관리단(법인)에 서면으로 통지하십시오. 분쟁 해결을 위해 사본을 보관하십시오.
질문:구매하기 전에 평가액은 어디에서 확인할 수 있나요?
귀하의 부동산 변호사는 소유권 조회 중 토지국에 현행 정부 감정가를 요청합니다. 이는 등기일에 준비되는 이전 계산 명세서에 기재됩니다.
질문:보증 기간이 잠재적 하자 책임 기간과 동일한가요?
계약상 보증은 개발자가 SPA(매매계약서)에서 약속한 사항입니다. 민·상법(Civil and Commercial Code)의 법정 잠재적 하자 규정은 일부 경우에 추가적인 구제책을 제공할 수 있습니다. 자격을 갖춘 변호사가 두 규정이 귀하의 구매에 어떻게 적용되는지 설명해 드립니다.
질문:재판매 콘도에 개발업체 보증이 포함되나요?
원개발업자의 보증은 기간 내이고 이후 소유자에게 양도 가능한 경우 여전히 적용될 수 있습니다. 재판매 구매의 경우 잔여 보증 및 이전 청구 여부에 대한 서면 확인이 필요합니다. 중고 유닛은 종종 구매자의 검사를 기반으로 합니다.