태국 부동산 용어 J
레터 J는 법인(주체)과 공동 소유를 다룹니다. 방콕, 푸켓, 파타야에서의 모든 외국인 콘도 구입은 쿼터 확인과 관리비 정산을 위해 건물의 법인과 관련됩니다. 부부나 동반자가 함께 구입할 경우 개발업체의 판매계약서(SPA) 외에 공동 소유자에 대한 계획이 필요합니다.
콘도미니엄법(B.E. 2522)에 따른 의무 관리 단체
법인은 외국인 소유권 이전 전 쿼터 가능 여부를 확인합니다.
모든 이름은 합의된 지분 비율로 등기됩니다.
공동 소유자는 매각 및 분쟁 해결에 관한 서면 합의가 필요합니다.
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J로 시작하는 용어
법인(콘도미니엄)
B.E. 2522 콘도미니엄법에 따라 등록된 모든 콘도미니엄은 법인을 둬야 합니다. 이 법인은 공용재산을 관리하고 관리비 및 적립기금을 징수하며 연차총회를 소집하고 외국인 소유 등록부를 유지합니다. 인수 이후에는 개발업체가 아니며 관리업무는 관리회사에 위탁할 수 있습니다.
외국인 구매자는 예약금을 지불하기 전에 법인으로부터 쿼터 확인서를 요청해야 합니다. 토지국(Land Office) 이전 등록은 해당 유닛이 외국인 보유 한도 49% 이내에 있다는 증빙을 요구합니다. 판매자의 수수료 체납은 토지청에서 정산될 때까지 등록을 차단할 수 있습니다.
공동 소유
공동 매수인은 지정된 소유 지분으로 콘도미니엄 등기부에 여러 명의 이름을 등록할 수 있습니다. 각 외국인 공동 매수인은 외국인 할당 규정에 따라야 하며 등록된 지분과 일치하는 별도의 FET 양식 송금 서류를 제출해야 합니다. 태국인 공동 매수인은 할당 한도 없이 동일한 등록 절차를 따릅니다.
공동 개인 소유 계약서는 매각 동의, 공용비 미납, 사망 및 분쟁 해결을 다루어야 합니다. 파트너나 배우자와의 구두 합의에만 의존하지 마십시오. 할당(quota) 확인 세부사항은 Q 항목 용어집 페이지을 참조하십시오
법인의 책임
법인(법적 인격체)이 수행하는 역할을 이해하면 구매 전에 실사 보고서와 연례총회(AGM) 회의록을 해석하는 데 도움이 됩니다.
| 함수 | 구매자에게 왜 중요한가요? |
|---|---|
| 외국인 할당 확인 | 토지국(Land Office) 소유권 이전 전에 해당 유닛이 외국인 소유 한도 49% 이내임을 서면으로 확인해 줍니다. |
| 일반적인 수수료 청구 | 모든 유닛 소유자로부터 매월 관리비 및 적립기금 분담금을 징수합니다. |
| 조례 집행 | 임대 제한, 개조 규정 및 소유주에게 구속력 있는 연례총회(AGM) 결의를 관리합니다. |
| 양도 동의 | 일부 건물은 등기 전에 체납료가 없음을 확인하는 '관리단(법인) 확인서'를 요구합니다. |
공동 구매자를 위한 공동 소유 체크리스트
함께 구매하는 파트너, 배우자 및 친구는 계좌에서 보증금이 출금되기 전에 이 절차를 완료해야 합니다.
- 예약 계약 또는 SPA(매매계약서)에 서명하기 전에 소유 지분 비율에 합의하십시오
- 토지국에 차노트(Chanote) 또는 콘도 소유권 등기서에 공동 구매자 전원의 이름을 등재하세요.
- 매각, 채무불이행, 사망 및 분쟁 해결을 포함하는 공동 소유자 합의서 초안을 작성하세요.
- 태국인이 아닌 공동 구매자 각각이 외국인 할당(쿼터) 자격을 갖추었는지 확인하세요
- 등기 명의와 일치하도록 각 매수인 명의로 FET 양식의 송금을 조율합니다.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
관리단은 관보(Royal Gazette)에 공포된 콘도미니엄법 규정에 따라 운영됩니다. 공동 소유는 민사상법(Civil and Commercial Code)의 재산 규정을 따르며, 외국인 쿼터 한도는 개별 유닛이 아니라 건물 전체에 적용됩니다. 회사 보유 유닛 및 명의신탁(노미니) 구조는 문서 N에서 설명된 별도의 법적 위험을 수반합니다.
법인 서한 및 FET 양식을 포함한 단계별 외국인 콘도 구매 절차는 콘도 구매 가이드을(를) 참조하십시오.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 법인(관리단)이 외국인 쿼터 가능 여부를 확인하기 전에 예약 보증금을 지불하는 것.
- 파트너와 함께 구입하면서 소유권 등기에 한 사람만 등록하고 서면 공동소유자 합의를 하지 않음
- 법인이 매수인을 위해 일한다고 가정합니다. 법인은 모든 소유자를 대리하고 건물 규약을 집행합니다.
- 독립적인 법률 검토 없이 공동 토지 구매를 위해 태국 회사나 명의 구조를 사용하는 것.
- 투자용 콘도를 구매하기 전에 단기 임대를 제한하는 AGM 회의록을 무시함.
자주 묻는 질문
콘도미니엄 매매 서류의 J항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 귀하의 특정 거래에 대한 법적 조언이 아닙니다.
질문:태국 콘도미니엄에서의 법인이란 무엇인가요?
주택법(Condominium Act)에 따라 설립된 법인적 관리기구(주택관리단)로서 공용부분을 관리하고 관리비를 징수하며 총회(AGM)를 개최하고 비태국인 구매자 명의 이전에 필요한 외국인 쿼터 확인서를 발급합니다.
질문:왜 구매를 위해 법인(법적 단체)의 승인이 필요한가?
토지국과 대부분의 변호사는 해당 호실이 49% 외국인 쿼터 내에 있다는 서면 확인을 요구합니다. 주택관리단(법인)은 또한 양도를 차단할 수 있는 공용 관리비 체납이 없음을 확인합니다.
질문:외국인 두 명이 콘도미니엄을 공동 소유할 수 있나요?
예, 두 이름이 외국인 할당 한도 내에 해당하고 각자가 적절한 FET 서류로 구매 자금을 송금한 경우 가능합니다. 합의된 소유지분으로 토지국(Land Office)에 두 이름을 등기하십시오.
질문:공동 구매자는 별도의 계약이 필요합니까?
개발업자나 매도인과 체결한 매매계약서만으로는 충분하지 않습니다. 공동 소유자는 출구 조항, 채무불이행 및 사망 시 대응을 포함하는 사적 공동소유계약서에 서명해야 합니다. 부동산 변호사가 SPA와 함께 이를 작성합니다.
질문:법인이 제 이전(양도)을 차단할 수 있나요?
수수료 체납이 있거나 외국인 쿼터가 가득 찬 경우 이전이 해결될 때까지 중단될 수 있습니다. 실사에는 보증금 지급 전에 법인 서한(juristic person letter)을 요청하는 것이 포함됩니다.
질문:공동 소유(joint ownership)는 공동 재산 소유 형태인 공동 임대(joint tenancy)와 같은 것인가요?
태국 법은 등기부상에 소유 지분을 기재합니다. 생존자 권리 규정은 관습법상의 공동소유(joint tenancy)와 다릅니다. 부동산 계획 및 공동소유자 간 합의서에는 소유자 사망 시의 처리를 명확히 규정해야 합니다.
질문:기혼 부부가 공동 명의로 등기할 수 있나요?
예. 태국인과 외국인 배우자는 외국인 지분 한도에 따라 콘도미니엄을 공동 소유할 수 있습니다. 혼전계약서 및 상속 계획은 등기된 지분과 일치해야 합니다. 상속 관련 내용은 항목 I를 참조하십시오.