태국 부동산 용어 O
O 항목은 오프플랜 구매와 소유권 이전을 다룬다. 방콕 및 리조트 도시의 개발업체들은 외국인 대상 콘도의 대부분을 분양 전(오프플랜)으로 판매한다. 최종 프리홀드 등기는 건설 완료 및 세금 납부 후 토지사무소에서의 이전 등기 시에만 등록된다.
건물 완공 이전 구매 및 개별 차노트(Chanote) 관련 문제.
SPA는 할부금을 공사 진행 단계에 연동시킵니다.
구매자와 판매자 출석; 세금 납부; 신규 등기 발급.
많은 대형 사업은 환경 승인이 필요합니다.
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O로 시작하는 용어
오프플랜 구매
오프플랜 구매는 건물이 완공되기 전, 토지국(Land Office)이 개별 차노트(Chanote) 소유권증을 발급하기 전에 유닛을 매수하기로 계약하는 것을 의미합니다. 지급 일정은 기초, 골조, 마감 등 건설 마일스톤에 연동됩니다. 외국인 매수자는 각 분할금액을 해외에서 FET 서류와 함께 송금합니다.
개발업체의 지급능력, 환경영향평가(EIA) 승인 및 매매계약(SPA) 위약 조항은 평면도만큼 중요합니다. 외국인의 경우 첫 계약금 납부 전 독립 변호사의 검토가 표준 관행입니다. K.T.N. 증명서 단계의 세부사항은 K 항목 용어집 페이지을 참조하세요.
소유권 이전
소유권 이전은 법적 소유권이 매도인에서 매수인으로 이전되는 토지국(Department of Lands)에서의 등기 사건입니다. 양 당사자 또는 유효한 위임장을 가진 대리인이 완전한 서류를 갖추어 참석합니다. 국세청(Revenue Department)의 세금이 계산되어 납부됩니다. 매수인을 소유자로 기재한 새 소유권 증서가 발급됩니다.
태국은 토렌스 스타일의 등기 기반 소유권 제도를 사용합니다. 서명되지 않은 계약서만으로는 소유권이 이전되지 않습니다. 등기 제도 세부사항은 T 항목 용어집 페이지을(를) 참조하세요.
토지 사무소에서의 소유권 이전 절차
| 단계 | 세부사항 |
|---|---|
| 등기부 등본 조회 및 실사. | 계약금 지불 전에 판매자 신원, 외국인 쿼터 및 권리 제한 여부 확인 |
| 매매계약서(SPA) 실행 및 FET 송금 | 외국인 구매자는 은행 FET 서류와 함께 해외에서 송금합니다. |
| 토지국 출석 | 구매자, 판매자 또는 위임장(POA) 보유자 및 변호사가 지방 토지국에 참석합니다 |
| 세금 납부 및 등록 | 이전 수수료, 원천징수세 및 인지세 납부; 새 Chanote 발급 |
오프플랜 실사 체크리스트
- 개발사 회사 등록, 승인된 이사 및 프로젝트 EIA 상태를 확인하세요.
- 독립적 건설 마일스톤에 연동된 SPA 지불 일정 검토
- 합의된 날짜를 초과하여 완료가 지연되는 경우 환불 및 채무불이행 조항을 확인하십시오.
- 가능한 경우 예치금에 대해 에스크로 또는 신탁 처리 요청
- 건물 완공 시 K.T.N.에서 Chanote(차노트)로 전환되는 일정(타임라인)을 이해하세요.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
분양(오프플랜) 판매는 콘도미니엄법 및 민상법에 따른 계약 규정에 따라 운영됩니다. 소유권 이전이 완전 소유권(Freehold)을 확정하는 법적 시점입니다. 최종 등기 시 외국인 쿼터 및 FET 양식 준수가 적용됩니다. 분양계약과 완공 사이 개발업체 도산 위험은 실재하며 매매계약(SPA) 조항과 개발업체 실적 검토로 완화됩니다.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 완공일에 연동된 환불 조항 없이 큰 미완공 분양 보증금을 지불하는 행위.
- 렌더링된 마케팅 이미지가 승인된 환경영향평가(EIA) 사업 범위와 동일하다고 가정합니다.
- 프로젝트가 외국인 대상으로 마케팅되어 있으므로 외국인 쿼터 확인을 건너뜀
- 토지국(지적소) 이전 예약 누락 및 서류 오류를 늦게 발견
- 독립 SPA 검토 없이 개발업체 내부 변호사를 사용하는 것.
자주 묻는 질문
개발업체의 매매계약서(SPA) 및 토지국 양식에서 O항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 법적 조언이 아닙니다.
질문:태국에서의 오프플랜 구매(미완공 분양 전 구매)란 무엇인가요?
오프플랜은 건물이 완공되기 전, 개별 차노트(Chanote) 소유권증 발급 이전에 콘도미니엄 유닛을 구매하는 것을 의미합니다. 대금은 매매계약서에 명시된 건설 마일스톤에 따라 지급됩니다. 매수인은 완공 등기까지 K.T.N. 또는 유사한 증명서를 받습니다.
질문:소유권 이전이란 무엇인가요?
소유권 이전은 토지등기소(Land Office)에 등록되어 소유권이 판매자에서 구매자로 이전되는 것입니다. 양 당사자 또는 위임받은 대리인이 참석하고 세금이 납부되며, 구매자 명의의 새 소유권 증서가 발급됩니다. 등기되지 않은 매매계약서(SPA)만으로는 소유권이 이전되지 않습니다.
질문:오프플랜(분양)이 언제 자유소유(freehold)가 되나요?
건물 완공 후 시행사는 법인을 등록하고 토지국은 개별 유닛에 대한 찬오트(Chanote)를 발급합니다. 외국인 구매자는 FET 서류와 외국인 쿼터 확인을 갖추어 잔금 이전을 완료합니다.
질문:오프플랜 거래에서 EIA(환경영향평가)의 어떤 확인사항이 중요한가요?
관계 당국의 환경영향평가(EIA) 승인은 프로젝트의 합법성을 확인합니다. 변호사는 EIA 승인 내용이 판매되는 유닛 수 및 건물 높이와 일치하는지 확인합니다. EIA 부재는 중대한 위험 신호입니다.
질문:태국에 방문하지 않고 소유권을 이전할 수 있나요?
위임장(POA)은 공인 변호사가 규정된 양식을 사용해 토지국을 대신 방문할 수 있도록 허용합니다. 자금 송금과 공증된 서류 제출은 여전히 귀하의 책임입니다. 위임장 요건은 P 항목을 참조하십시오.
질문:소유권 이전 시 어떤 세금이 적용되나요?
등기 가액의 2% 등기 이전 수수료, 매도인 원천징수세, 보유 기간에 따라 발생할 수 있는 특정사업세 및 인지세. 변호사가 양도일 전에 계산표를 준비합니다.
질문:개발업체가 완공을 지연하면 어떻게 되나요?
매매계약서(SPA)의 채무불이행 조항은 환불 권리 및 손해배상을 포함한 지연 구제책을 정의해야 합니다. 독립적인 법률 자문은 첫 번째 계약금 납부 전에 이를 검토해야 합니다. 개발업체의 지급능력은 공사 진행상황만큼 중요합니다.