태국 부동산 용어 T
T 항목은 이전 수수료(transfer fee), 등기권리증 검색(title deed search), 그리고 토렌스(Torrens) 등록 시스템을 다룹니다. 방콕 콘도 재매매나 최종 오프플랜 이전을 완료하는 모든 외국인 구매자에게 핵심 개념입니다. 태국법상 소유권 변경은 토지국 등기를 통한 등록만이 유일한 방법입니다.
등기된 가액 기준; 일반적으로 매수인이 토지국(Land Office)에서 지불합니다.
예치 전에 소유자, 저당권 및 담보권을 공개합니다.
토지사무소의 등록부는 소유권을 입증하는 결정적 증거입니다.
토지청은 전국의 모든 소유권 이전을 등기합니다.
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T로 시작하는 용어
양도 수수료
등기 이전 수수료는 소유권 등기 시 토지국(Department of Lands)에 납부하는 등기 가액의 2%입니다. 일반적으로 매수인이 부담하지만 매매계약서에서 달리 정하면 예외입니다. 매도인 원천징수세 및 기타 종결 세금과 함께 등기 이전 수수료를 예산에 반영하세요.
등기 신고가액은 이전(양도) 창구에서 신고됩니다. 등기 신고가액의 세부사항 및 세금 상호작용은 R 항목 용어집 페이지을 참조하십시오.
소유권 증서 조회
소유권 증서 조회는 해당 부동산에 대한 최신 토지사무소 기록을 확인합니다. 등기된 소유자가 매도인과 일치하는지 확인하고, 말소가 필요한 저당권·담보권을 식별하며, 증서 종류를 검증하고, 지상권이나 기타 부담을 드러냅니다. 모든 부동산 변호사는 의뢰인이 계약금(예약금)을 지불하기 전에 이러한 조회를 실시합니다.
토렌스 등기 제도
태국은 토렌스 원칙을 모델로 한 등록 기반 등기 제도를 운영합니다. 토지국 등기부가 소유권의 최종 기록입니다. 단순한 사적 합의만으로는 소유권이 이전되지 않습니다. 등기가 매매계약으로 시작된 법적 이전을 완성합니다.
이것이 Q 항목 퀴트클레임 설명 및 비공식적인 'quitclaim' 개념이 태국에 적용되지 않는 이유입니다.
등기 검색이 밝혀내는 내용
| 찾기 | 구매자 조치 |
|---|---|
| 등록 소유자 이름 | 매매계약서상의 판매자와 일치해야 합니다. |
| 유효한 담보권 또는 저당권 | 양도 또는 가격 조정 전에 (담보) 말소를 요구함 |
| 소유권 증서 카테고리 | 차노트(Chanote) 또는 허용되는 노르 소르(Nor Sor) 등급이 마케팅 자료와 일치하는지 확인하세요 |
| 서비튜드(통행권/이용권) | 토지에 이익을 주거나 부담을 주는 통행권 및 접근권을 검토 |
이전 수수료 준비 체크리스트
- 등기된 가액이 변호사 세무 워크시트의 SPA 가격과 일치하는지 확인하십시오.
- SPA에서 양도 수수료 지불을 매수인과 매도인 간에 배분
- 토지청 창구 결제를 위한 캐셔 수표 또는 은행 이체 준비
- 원천징수세와 함께 총 종결 비용 예산에 이전 수수료를 포함하세요.
- 외국인 구매자의 FET 양식 서류가 등록된 구매자 이름과 일치하는지 확인하세요.
외국인 구매자를 위한 법적 배경
이전 수수료, 소유권 검색 및 등기 우위는 외국인 콘도 구매자의 클로징 프레임을 구성합니다. FET 양식의 송금 서류는 토지국에 등기되는 이름과 일치해야 합니다. 귀하의 부동산 변호사가 이전에 참석하여 수수료를 지불하고, 새 Chanote에 외국인 할당(쿼터) 범위 내에서 귀하가 올바르게 소유자로 등재되었는지 확인합니다,
외국인 구매자의 소유권 이전 전체 절차는 콘도 구매 가이드을(를) 읽어보십시오.
외국인들이 흔히 하는 실수
- 중개인이 판매자가 신뢰할 수 있다고 보장해서 등기조사 생략
- 서명된 계약이 토지국 등기 없이 소유권과 동일하다고 가정함.
- 구매 가격만 예산에 포함하고 2% 이전 수수료 및 잔금 정산 시 부과되는 기타 세금은 제외
- 양도일에 담보권(모기지)을 발견하고 사전 예치금 실사 시점에 발견하지 못함
- 현재 토지국 조회 대신 오래된 소유권 증서 사본에 의존
자주 묻는 질문
거래 종결(closing) 및 실사(due diligence) 시 T항을 읽는 외국인 거주자를 위한 일반적인 답변입니다. 이는 일반적인 안내이며 법적 조언이 아닙니다.
질문:태국의 양도 수수료란 무엇인가요?
등기 이전 수수료는 토지국에 신고된 등기 가액의 2%입니다. 일반적으로 매수인이 부담하나 SPA에서 달리 정할 수 있습니다. 이는 매도인 원천징수세, 특정사업세 또는 인지세와 별개입니다.
질문:등기부 등본 조회(소유권 등기 검색)란 무엇인가요?
등기부 조회는 토지국의 최신 기록을 요청하여 등록 소유자, 등기 유형, 저당권, 유치권 및 기타 부담을 확인합니다. 재매매나 토지 매수 시 보증금 지급 전에 수행하는 첫 번째 실사 단계입니다.
질문:태국의 토렌스 등기 제도란 무엇인가요?
태국은 토렌스(Torrens) 원칙에서 영감을 받은 등기 기반 소유권 제도를 사용합니다. 토지국(Land Office) 등기부가 소유권을 결정합니다. 등기되지 않은 계약서, 비공식 양도 또는 퀴트클레임(quitclaim) 형태의 문서는 법적 소유권을 이전하지 않습니다.
질문:소유권 조회는 누가 수행합니까?
귀하의 부동산 변호사는 해당 토지국 또는 지방 지국에 등기 조회를 의뢰합니다. 조회는 판매자가 청정 소유권을 이전할 수 있는지를 확인하고 SPA의 조건 선행조치를 필요로 하는 위험을 식별합니다.
질문:양도 수수료는 언제 지불하나요?
등기 이전 수수료는 등기일에 토지국에서 다른 이전세와 함께 납부합니다. 변호사가 총액을 계산하고 약속 전에 납부 준비를 합니다.
질문:소유권 조사에 외국인 지분(쿼터) 상태가 표시됩니까?
토지사무소 조회는 해당 유닛의 소유권 이력을 보여줍니다. 외국인 쿼터(할당) 확인은 콘도 법인으로부터 별도로 이루어집니다. 외국인 구매자의 콘도 이전에는 두 가지가 모두 필요합니다.
질문:등기 검색 당일에 소유권을 이전할 수 있나요?
검색과 이전은 계획된 순서로 진행할 수 있으나 사전 서류 준비 없이 동시에 진행할 수 없습니다. 변호사는 실사 초기에 검색을 예약하고 SPA 조건이 충족된 후 이전을 진행합니다.