Термины недвижимости Таиланда: D
Раздел D охватывает должную проверку (due diligence), Земельный департамент (Department of Lands) и задаток. Эти термины определяют последовательность действий для иностранных покупателей: сначала провести расследование, затем зарегистрироваться в Земельном департаменте (DOL) и вносить задаток только тогда, когда Договор купли-продажи (SPA) защищает ваши интересы.
Ознакомьтесь с нашим руководство по due diligence и просмотрите центр недвижимости.
Категория титула определяет риски передачи и модернизации.
Адвокат проверяет документ о праве собственности перед внесением задатка за землю или виллу.
Зарегистрированная цена используется при расчёте сборов и налогов.
Категории титулов и терминология юридической проверки для chanote.
Просмотреть глоссарий по буквам
Термины, начинающиеся с D
Дью-дилидженс
Краткое содержание: Проверка адвокатом титула, обременений, квот, разрешений и личности продавца перед подписанием договора купли‑продажи.
В контексте тайского законодательства о недвижимости: Due diligence — это этап контроля, который отличает профессиональные покупки от ошибок, вызванных рекламными проспектами. Объём включает поиск по праву собственности в Земельном управлении, проверку иностранной квоты у юридического лица кондоминиума, проверки на обременения и судебные споры, анализ разрешений на строительство для вилл, подтверждение пути FET для кондоминиумов и анализ положений SPA. Агентства обеспечивают доступ к рынку. Due diligence отвечает на вопрос, стоит ли вообще покупать.
Земельное управление и рыночная практика: Привлеките независимого юриста до внесения депозита. Отчёты по due diligence должны быть письменными и датированными, а не устными заверениями. Типичная проверка при перепродаже кондо в Бангкоке занимает от одной до двух недель в зависимости от времени ответа juristic person. Проверки по объектам на стадии строительства и виллам занимают больше времени, если требуются EIA (оценка воздействия на окружающую среду), цепочка арендных договоров и финансовая проверка застройщика.
Где вы видите этот термин: Термин «due diligence» встречается в письмах о найме юриста, заголовках служебных заметок, предварительных условиях SPA и в инструкциях банков по перечислению средств, зависящих от отчёта о чистоте права собственности.
Типичные ошибки:
- Внесение задатка до завершения проверки (due diligence).
- Использование отчёта застройщика по дью‑дилиженсу вместо независимой проверки
- Ограничение обзора только переговорами по цене без проверки права собственности
Департамент земель (DOL)
Краткое содержание: Национальный реестр, регистрирующий передачи прав, договоры аренды, узуфрукты и ипотеки для придания имущественным правам юридической силы.
В контексте тайского законодательства о недвижимости: Департамент земель является авторитетным реестром прав на недвижимость в Таиланде. Передача полного права собственности на квартиру в кондоминиуме, регистрация аренды до 30 лет, право поверхностного владения (superficies), узуфрукт и ипотека — всё это требует регистрации в DOL, чтобы иметь силу в отношении третьих лиц. Неформальные соглашения без регистрации слабо защищены при спорах. Иностранные покупатели взаимодействуют с провинциальными отделениями земельного управления по месту нахождения недвижимости, а не с единой конторой в Бангкоке для всего Таиланда.
Земельное управление и рыночная практика: Явка в день передачи в DOL — там ваш юрист проверяет оплату сборов, комплект документов и правописание имени в новом свидетельстве о праве собственности. Планируйте минимум полдня для окон в Бангкоке; в курортных провинциях условия могут отличаться. Данные оценки DOL используются для расчёта налога на передачу, привязанного к оценочной стоимости по "письму A".
Где вы видите этот термин: Упоминания DOL встречаются в свидетельствах о праве собственности, квитанциях о передаче, штампах зарегистрированных договоров аренды и в официальных ссылках в переписке с юристом.
Типичные ошибки:
- Рассматривать нотариально заверенное частное соглашение как эквивалент регистрации в DOL
- Предполагая, что все отделения Земельного офиса оформляют переоформление кондоминиума на иностранца в тот же день без предварительной записи
- Пропуск окончательной проверки свидетельства о праве на стойке перед уходом из офиса
Депозит (задаток)
Краткое содержание: Как правило, 10–15 процентов от цены выплачиваются после базовой проверки прав собственности, при этом правила конфискации определяются в SPA.
В контексте тайского законодательства о недвижимости: Депозит демонстрирует приверженность, но создаёт риск использования его в качестве рычага, если последующая проверка (due diligence) не подтвердит соблюдение условий. Тайские SPA различаются в вопросах конфискации депозита — когда покупатель выходит из сделки из‑за дефекта права собственности и когда продавец не выполняет обязательства. Единой национальной схемы депозита, аналогичной некоторым западным системам эскроу, не существует. Время внесения депозита должно следовать за удовлетворительной проверкой, а не под давлением агента, стремящегося выполнить месячный план продаж.
Земельное управление и рыночная практика: Юристы согласовывают структуру удержания депозита, условия возврата и сроки завершения. В некоторых сделках используются удержания на клиентском счёте адвоката вместо прямого перевода продавцу. Никогда не переводите депозит на личный счёт продавца без SPA и подтверждения личности. Депозиты по сделкам off‑plan должны иметь оговорки о возврате, привязанные к вехам проекта, срокам завершения и статусу разрешений.
Где вы видите этот термин: Депозит указан в графике платежей SPA, формах бронирования, квитанциях агента и как условие предварительного исполнения в договорах, проверенных юристом.
Типичные ошибки:
- Банковский перевод до подтверждения личности продавца и права собственности
- Принятие этикетки «невозвратный депозит» без проверки юристом
- Внесение наличного депозита без документального подтверждения (квитанций)
Раздел D и привлечение юриста
Привлеките юриста по недвижимости, когда в разговоре появляются условия пункта D: объём дью дилиженс, в каком филиале Land Office будет зарегистрирован ваш актив и формулировки по депозиту. Консультанты по визам и агенты не являются заменой консультации по регистрации в DOL. Убедитесь, что профессионал, проверяющий положения о депозите, является лицензированным адвокатом.
Правильная последовательность действий для иностранных покупателей
Сначала поручите проведение дью‑дилиженса (должной проверки). Во‑вторых, подтвердите путь регистрации в DOL для вашего типа актива. В‑третьих, вносите депозит только по SPA с условиями возврата, привязанными к результатам проверки. Агентства часто меняют местами шаги два и три. Существует терминология на букву D, помогающая сохранять правильную последовательность.
Провинциальные отделения DOL
Департамент земель работает через провинциальные офисы. Передача прав на кондоминиумы в Бангкоке может проходить в другом отделении, чем регистрация земельной аренды на Пхукете. Ваш юрист подтверждает требования к записи на приём и язык документов. Термин «буква D» у DOL — это практическая логистика, а не абстрактная теория реестра.
После завершения дью-дилиженса согласуйте раздел F: планирование FET, если вы покупаете квартиру во владение (freehold).
Как использовать положения, помеченные буквой D, с вашим адвокатом
Провести дью-дилижанс комиссии в первую очередь
Словарь по должной проверке раздела D соотносится с поиском по титулу, проверкой обременений и разделами юридической записки юриста до внесения какого‑либо задатка.
Понять роль реестра DOL
Департамент земель регистрирует права на титул и права по аренде. Незарегистрированные соглашения не передают право собственности.
Согласовать задаток с пунктами о возврате
Задаток должен проходить надлежащую проверку. Прочитайте условия внесения депозита на тайском и английском языках перед подписанием.
Сверьте налоговые условия по пункту «A»
Оценочная стоимость по письму A влияет на расчёты налога при передаче, которые ваш юрист подготовит после завершения проверки добросовестности (due diligence).
Согласовать с планами длительного проживания
Проверка недвижимости не заменяет иммиграционный статус. Координируйте вопросы иммиграции и банковского обслуживания через наш гид по образу жизни в Таиланде.
Чек-лист юридической проверки: Руководство по проверке правового статуса недвижимости. Планирование длительного пребывания: Руководство по образу жизни в Таиланде.
Правило депозита: Если кто-то требует депозит до предоставления копии права собственности продавца и базового резюме квоты или аренды, прекратите и привлеките юриста. Такая схема давления встречается во многих спорах о потере депозита, с которыми мы сталкиваемся у клиентов-экспатов.
Типичные ошибки в глоссарии
Покупатели неправильно применяют термины, относящиеся к букве D: типы актов и терминология due diligence при поспешных платежах за резервирование. Используйте эту страницу, чтобы следовать памятке вашего юриста, а не для замены независимой юридической консультации.
- Чтение только словарного определения без раздела контекста для буквы D: типы правоустанавливающих документов и терминология должной проверки
- Предполагая, что значение термина из США или Великобритании совпадает с употреблением терминов Земельного управления Таиланда в формах передачи.
- Внесение задатка до подтверждения условий, указанных на этой странице письма, юристом по недвижимости.
- Пропустить связанные страницы письма, когда SPA ссылается на несколько терминов
- Рассматривать глоссарий как замену письму юристического лица и проверке права собственности (title search).
Как пользоваться этой буквой в глоссарии
Указанные шаги помогут вам применять терминологию при дью-дилидженс, а не просто заучивать определения.
Ознакомьтесь с термином в контексте
Используйте краткое изложение вместе с разделами практики Земельного управления, а не только словарное определение.
Сверьте с памяткой адвоката
Соотнесите терминологию с вашим SPA и отчетом по дью-дилидженсу
Проверьте квоту и налоговую базу
Условия и термины часто определяют, будет ли успешной регистрация передачи в Земельном управлении.
Просмотреть связанные буквы
Перейдите к смежным страницам глоссария, указанным в вашем контракте.
Забронируйте координацию по недвижимости
Согласовать сроки визы, банковских операций и переводов с TVC в случае переезда.
Расширенные заметки по планированию
Правила, сборы и практики посольств меняются. Проверьте официальные источники в течение двух недель до поездки или подачи документов. Руководство TVC отражает опыт бангкокской команды по состоянию на июнь 2026 г. и не является заменой юридической консультации по вашим конкретным обстоятельствам.
Держателям долгосрочных виз следует связать эту тему с Руководство по образу жизни в Таиланде для оценки соответствия категории визы, TM30, 90‑дневной отчётности и контекста стоимости жизни.
- Подтвердите официальные источники посольства или иммиграции перед оплатой невозвращаемых сборов
- Сфотографируйте штампы в паспорте и установите напоминания в календаре до истечения срока
- Храните цифровые копии писем-отказов, одобрений продления и финансовых подтверждений
- Спланировать разрешения на повторный въезд до отъезда при продлениях для виз с однократным въездом
- Спросите TVC о чек-листе для конкретного случая, а не полагайтесь на советы с форумов
Ключевые этапы планирования
Используйте эту таблицу временной шкалы вместе с указанными выше шагами рабочего процесса. Даты могут изменяться в зависимости от загруженности посольства и качества ваших документов.
| Этап | Действие |
|---|---|
| Неделя 1 | Подтвердите соответствие требованиям, назначенный пост и перечень документов на официальных порталах. |
| Неделя 2 | Оформляйте аффидевиты, переводы и легализацию в том порядке, который требует контрольный список. |
| Неделя 3 | Подать заявление с сверенными именами, датами и подтверждением финансовых средств. |
| После одобрения | Подать TDAC, зарегистрировать адрес и установить напоминания о 90‑дневных отчетах до начала длительного проживания. |
Основной контрольный список документов
Большинство дел по визам Таиланда, вопросам недвижимости и консультациям требуют различных вариантов этих документов. Ваш контрольный список TVC может содержать дополнительные пункты, специфичные для категории.
| Документ | Примечание |
|---|---|
| Биографическая страница паспорта | Должно соответствовать каждому полю формы, включая вторые имена и пробелы. |
| Фотографии для паспорта | Недавняя фотография, белый фон, в соответствии с требованиями посольства. |
| Финансовое подтверждение | Выписки из банка или письма о пенсии, соответствующие порогам для категории. |
| Сопроводительные аффидевиты | Посольство или нотариально заверенные документы, когда это требуется для вашей комбинации гражданств. |
Напоминания по соблюдению требований для обладателей долгосрочной визы
Форумы с туристическими советами часто пропускают обязанности после прибытия. Эти напоминания применимы к большинству категорий. Программы Privilege и некоторые уровни LTR упрощают отчетность, но не отменяют правила TDAC или правила по превышению срока пребывания.
- Заполните TDAC перед каждым прибытием на tdac.immigration.go.th
- Обеспечьте регистрацию адреса TM30 в течение 24 часов после заселения
- Подавайте 90‑дневные отчёты в установленные сроки для категорий долгосрочного пребывания
- Соотнесите ежедневные действия с категорией вашего визового штампа
Детали по TM30 смотрите в Руководство по TM30. По 90‑дневной отчётности — в 90day.in.th.
Следите за изменениями правил
Правила иммиграции Таиланда, посольские сборы и правила программ долгосрочного пребывания обновляются в течение года. Рассматривайте это руководство как ориентир, проверенный по состоянию на июнь 2026 года, а не как постоянную гарантию для вашей даты поездки или подачи документов.
Добавьте официальные ссылки ниже в закладки и проверьте снова за две недели до отъезда, продления или собеседования в посольстве. Онлайн-чат TVC может подтвердить, влияет ли недавнее объявление на вашу категорию.
Типичные ошибки планирования
Эти ошибки часто повторяются в консультациях в Бангкоке независимо от гражданства или типа визы.
- Полагаться на устаревшие сообщения на форумах вместо официальных источников посольства или иммиграционной службы
- Бронирование невозвратных авиабилетов до подтверждения одобрения визы или разрешения на въезд
- Въезд с туристическими штампами при переезде по работе, на пенсию или для воссоединения семьи
- Игнорирование правил TM30, 90‑дневной отчётности или правил разрешения на повторный въезд после первого месяца.
- Использование общих списков документов без подтверждающих финансовых или гражданских документов, специфичных для категории
Когда передавать вопрос в TVC.
Самостоятельная подача подходит для простых туристических случаев. Приведённые ниже ситуации требуют проверки специалистом до оплаты сборов или пропуска срока.
| Сигнал | Рекомендуемое действие |
|---|---|
| Предыдущий отказ в визе | Закажите структурированную проверку перед повторной подачей или повторным собеседованием |
| История превышения срока пребывания или занесения в чёрный список | Не подавайте документы самостоятельно, пока не будет разработана иммиграционная стратегия |
| Срок работодателя или посольства — в течение 14 дней | Отметьте срочность в первом сообщении TVC с указанием дат |
| Маршрут через несколько стран | Запросить специализированную оценку для разрешения конфликтующих правил |
| Совмещение владения недвижимостью и визового статуса | Скоординировать сроки работы юриста, переводов по форме FET и иммиграционных процедур. |
Часто задаваемые вопросы
В:Сколько времени занимает проведение процедуры due diligence?
Простая перепродажа кондоминиума в Бангкоке часто занимает одну–две недели. Сделки с виллами, объектами на стадии строительства и с корпоративными продавцами занимают больше времени. Начинайте до внесения задатка.
В:DOL — это то же самое, что Land Office?
Да. Department of Lands управляет провинциальными отделениями земельного управления, где регистрируются сделки по передаче прав.
В:Возвращается ли депозит, если оформление права собственности не состоится?
Зависит от положений SPA. Условия, составленные юристом, должны предусматривать возврат депозита, если в ходе дью-дилидженс будет обнаружен дефект вне согласованных допусков.
В:Где я могу увидеть эти условия?
Памятки адвоката, графики платежей по SPA, квитанции Земельного офиса и контрольные списки дью‑дилидженс.
В:Заменяют ли эти определения юридическую консультацию?
Нет. Объём проверки (diligence) и структура депозита должны соответствовать вашему конкретному активу и продавцу.
В:Ссылка на чек-лист юридической проверки?
Ознакомьтесь с нашим руководство по due diligence для десяти пунктов проверки перед подписанием.
В:Могу ли я пропустить должную проверку на совершенно новой квартире?
Нет. Новые единицы по‑прежнему требуют проверки квоты, проверки застройщика и анализа SPA перед крупными платежами.
В:Больше страниц глоссария?
Смотрите Центр глоссария для полного индекса от A до Z.