Термины по недвижимости Таиланда G
Раздел G охватывает государственную оценочную стоимость и сроки гарантии застройщика. Оба появляются в отчётах комплексной проверки (due diligence), в рабочих бланках передачи в Земельном управлении и в договорах продажи на этапе строительства. Иностранные покупатели в Бангкоке, Пхукете и Чиангмае сталкиваются с этими терминами при расчёте налогов и проверке гарантий на новостройки.
В Thai Visa Centre мы помогаем экспатам координировать покупку недвижимости с иммиграционными и банковскими документами. Для более широкого контекста см. наше центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Налоговое управление обновляет государственные таблицы оценки, используемые при передаче.
Комиссия за передачу 2% применяется к заявленной цене продажи в Земельном управлении.
Гарантия на конструктивные дефекты новых построек в соответствии с Гражданским и Торговым кодексом.
Департамент земель регистрирует права собственности и обременения по всей стране.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с G
Государственная оценочная стоимость
Земельное управление (Land Office) ведет график государственной оценки, периодически обновляемый Департаментом доходов (Revenue Department). Эта оценочная стоимость служит основой для расчета налога у источника при передаче недвижимости индивидуальным тайским продавцом. Она не обязательно совпадает с ценой, которую вы платите застройщику или продавцу на вторичном рынке.
При передаче Департамент земель сравнивает три показателя: оценочную стоимость по данным государства, зарегистрированную цену продажи и фактическую рыночную стоимость сделки. Занижение зарегистрированной стоимости с целью снижения сбора за передачу в размере 2% привлекает внимание Налогового управления. Ваш юрист подготавливает налоговую ведомость до дня регистрации.
Период гарантии
Застройщики новых кондоминиумов и проектов домов обычно гарантируют устранение конструктивных дефектов в течение 1–5 лет после передачи. Период гарантии должен быть указан в договоре купли‑продажи на тайском и английском. Отделка, бытовая техника и отделка общих зон могут иметь более короткие гарантийные сроки.
Покупатели на стадии строительства (off-plan) должны осмотреть объект/квартиру перед окончательным платежом, зафиксировать дефекты в письменной форме и подтвердить, что юридическое лицо кондоминиума (juristic person) организует координацию ремонта. Требования по гарантийным претензиям после передачи требуют соблюдения сроков уведомления, указанных в SPA. См. наш страница глоссария буквы O для контекста покупки на стадии строительства.
Как оценочная стоимость влияет на налог при передаче
Экспаты часто сосредоточены на согласованной цене, но регистрация в Земельном управлении включает несколько оснований оценки. В таблице ниже показано, как каждая величина используется при типичной перепродаже кондоминиума в Бангкоке.
| Тип значения | Типичное использование при переводе |
|---|---|
| Государственная оценка | Ставки удерживаемого налога для физических продавцов и расчёты гербового сбора. |
| Зарегистрированная цена продажи | Комиссия за перевод 2% и специфический налог на бизнес, если применимо. |
| Рыночная цена | То, о чём фактически договорились покупатель и продавец; не должно быть занижено в Земельном управлении. |
Контрольный список по сроку гарантии для иностранных покупателей
Перед подписанием off-plan SPA или принятием передачи новостройки проверьте эти моменты с независимым юристом. Отделы продаж застройщика ориентированы на закрытие сделки. Ваш адвокат проверит, имеет ли формулировка гарантии юридическую силу.
- Срок гарантии на конструкцию указан в тайском и английском договорах купли‑продажи
- Порядок уведомления о дефектах и сроки реагирования застройщика
- Относятся ли дефекты в общих зонах к ответственности юридического лица (juristic person) или застройщика
- Положение о штрафе в случае, если застройщик не устраняет дефект в течение гарантийного срока
- Акт приёма-передачи с отчетом инспекции должен быть подписан до последнего транша платежа
Правовой контекст для иностранных покупателей
Государственная оценочная стоимость и гарантийные периоды находятся на пересечении налогового и договорного права. Иностранные покупатели кондоминиумов переводят средства из-за границы и регистрируют право собственности freehold в Земельном бюро. Налоговые расчёты используют официальные таблицы оценки независимо от гражданства. Гарантии девелопера связывают юридическое лицо‑продавца, указанное в SPA, а не маркетинговый бренд.
Если вы покупаете виллу по договору аренды (leasehold), а не собственность в виде кондоминиума (freehold), правила гарантий и налогообложения отличаются. Регистрация аренды и конструкции superficies рассмотрены на наших глоссарных страницах буква L и буква S.
Распространённые ошибки иностранцев
- Предполагая, что только цена продажи определяет все налоги при передаче. Налог у источника для частных продавцов рассчитывается по диапазонам оценочной стоимости, установленной государством
- Принятие устного гарантийного срока от сотрудников продаж без письменного пункта в SPA на обоих языках
- Занижение зарегистрированной стоимости с целью экономии на сборе за передачу. Налоговое управление может провести переоценку и наложить штрафы.
- Пропустить инспекцию при передаче, потому что объект выглядит завершённым. Скрытые конструктивные дефекты, обнаруженные после окончания гарантийного срока, обходятся дорого.
- Путаница между маркетинговой гарантией застройщика и установленной законом гарантией по договорному праву Таиланда.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой G, в договорах купли‑продажи и формах Земельного управления. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое государственная оценочная стоимость в Таиланде?
Это официальная оценочная стоимость, которую Земельное управление и Налоговое управление используют для расчёта некоторых налогов. Она периодически обновляется и может отличаться от цены, которую вы договоритесь с продавцом. Ваш адвокат сравнивает оценочную стоимость, зарегистрированную стоимость и рыночную цену до дня передачи.
В:Влияет ли оценочная стоимость на плату за передачу для меня как покупателя?
Комиссия за перевод 2% рассчитывается от зарегистрированной стоимости, заявленной в Земельном управлении, а не напрямую от оценочной стоимости. Тем не менее все три показателя указываются в процедуре due diligence, и Департамент доходов может оспорить заниженную зарегистрированную стоимость.
В:Сколько длится гарантийный период застройщика?
Новые проекты кондоминиумов и домов обычно предоставляют гарантию на конструктивные дефекты от одного до пяти лет. Гарантии на отделку и бытовую технику могут быть короче. Уточните точную продолжительность, объём и процедуру предъявления претензий в договоре купли-продажи до внесения депозита на стадии строительства.
В:Могу ли я требовать гарантийного ремонта после передачи объекта?
Да, если недостатки подпадают под действие письменной гарантии и вы соблюдаете сроки уведомления, указанные в SPA. Задокументируйте дефекты фотографиями и письменным уведомлением застройщику и юрлицу. Сохраните копии для разрешения спора.
В:Где я могу посмотреть оценочную стоимость перед покупкой?
Ваш юрист по недвижимости запрашивает текущую государственную оценку в Земельном офисе во время поиска по титулу. Она отражается в расчетных ведомостях по передаче, подготовленных к дню регистрации.
В:Период гарантии — то же самое, что ответственность за скрытые дефекты?
Договорная гарантия — это то, что застройщик обещает в SPA. Законные правила о скрытых дефектах в Гражданском и торговом кодексе в некоторых случаях могут предусматривать дополнительные средства правовой защиты. Лицензированный юрист объяснит, как оба механизма применимы к вашей покупке.
В:Включает ли при перепродаже кондоминиума гарантия застройщика?
Оригинальная гарантия застройщика может ещё действовать, если она находится в гарантийный период и может быть передана последующим владельцам. При перепродаже требуется письменное подтверждение оставшегося срока гарантии и наличия предыдущих претензий. При покупке вторичного жилья часто полагаются на осмотр покупателем.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по свидетельствам о праве собственности, сборам за передачу и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.