Термины по недвижимости Таиланда I
Раздел I охватывает наследование и налоговую разницу между индивидуальными и корпоративными продавцами. Экспатам, владеющим кондоминиумами в Бангкоке или Пхукете, требуется планирование наследства в Таиланде. Покупатели, приобретающие у застройщиков или при перепродаже, сталкиваются с правилами налогообложения продавца при оформлении передачи в Земельном управлении.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Иностранные завещания не признаются автоматически для тайского имущества без наследственного производства
Гражданско-торговый кодекс регулирует наследование при отсутствии действительного завещания.
Компании платят фиксированное удержание с зарегистрированной стоимости при передаче.
Удерживаемый налог рассчитывается по интервалам оценочной стоимости, а не по фиксированным 1%.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с I
Наследство
Если владелец имущества умирает без действительного тайского завещания, правила наследования, установленные в Гражданском и торговом кодексе, определяют, кто наследует и в каких долях. Супруг, потомки и восходящие родственники могут иметь законные права на наследство. Иностранные наследники сталкиваются с дополнительными шагами, включая распоряжения суда по делам о наследстве и легализацию документов в посольстве.
Квартиры в кондоминиуме могут переходить иностранным наследникам, если в здании предусмотрена иностранная квота. Наследование земель иностранцами строго ограничено в соответствии с Земельным кодексом. Иностранцы, владеющие тайской недвижимостью, должны составить тайское завещание и хранить свидетельства о праве собственности в доступном месте. Регистрация осуществляется в Департамент земель после оформления наследственных прав
Продавец (физическое лицо) vs продавец (юридическое лицо)
Налоговое оформление при отчуждении отличается в зависимости от того, является ли продавец физическим или юридическим лицом. Физические продавцы платят прогрессивный налог у источника, рассчитываемый исходя из оценочной стоимости, установленной государством, и срока владения. Юридические лица платят 1% удерживаемого налога от зарегистрированной стоимости, с отдельными последствиями по налогу на прибыль организаций
Покупателям, ведущим переговоры с дочерними компаниями застройщика или корпоративными арендодателями, следует заранее запрашивать учредительные и иные организационные документы. Ваш юрист подтвердит, кто имеет полномочия на подписание и как рассчитывается удержание. См. страница глоссария буквы P для подробностей о прогрессивной ставке.
Тип продавца и налог у источника
Налоговые рабочие листы дня передачи перечисляют обязательства продавца по удержанию. Понимание типа продавца помогает вам договориться, кто несёт какие расходы в договоре купли-продажи.
| Тип продавца | Типичное удержание |
|---|---|
| Тайский гражданин (физическое лицо) | Прогрессивное удержание на основе государственной оценочной стоимости и периода владения |
| Тайская компания | удержание 1% от зарегистрированной стоимости с учётом налога на прибыль корпораций |
| Иностранный продавец (физическое лицо) | Та же прогрессивная система; подтвердите документы по FET и переводу средств |
Контрольный список планирования наследства для экспатов
Если вы владеете или планируете купить недвижимость в Таиланде, урегулируйте вопросы наследования до дня передачи, а не после экстренной ситуации со здоровьем. Эти меры сокращают задержки с оформлением наследства для ваших наследников.
- Оформить тайское завещание, включающее квартиры, права долгосрочной аренды и личное имущество в Таиланде
- Назовите исполнителя завещания, знакомого с процедурами рассмотрения наследственных дел в Таиланде
- Держите свидетельства о праве собственности, формы FET и договоры купли-продажи доступными для наследников
- Поймите категории законных наследников по Книге VI Гражданского и коммерческого кодекса.
- План для иностранных наследников, которым может потребоваться заверение в посольстве и судебные решения для передачи права собственности
Правовой контекст для иностранных покупателей
Законы о наследовании и о налоге на передачу пересекаются, когда наследственное имущество продаётся или наследники оформляют право собственности. Иностранным покупателям, приобретающим у исполнителей завещания, нужны судебные приказы, подтверждающие их полномочия. Корпоративные продажи от девелоперских СПВ требуют отдельной проверки юридического лица, отличной от проверок при индивидуальной перепродаже.
Владение недвижимостью не заменяет планирование визы. Наследники, унаследовавшие квартиру, по‑прежнему нуждаются в действующем иммиграционном статусе для длительного проживания. Согласуйте вопросы наследства, недвижимости и виз через наших центр недвижимости.
Распространённые ошибки иностранцев
- Полагаться на завещание своей страны без тайской процедуры утверждения завещания (probate) для квартир, зарегистрированных в Таиланде.
- Предположение, что супруг автоматически наследует полную собственность. Законные доли могут распространяться на детей и родителей.
- Покупка у корпоративного продавца без проверки юридического статуса компании и уполномоченного подписанта.
- Игнорирование более высокого удерживаемого налога, когда продавец — компания, по сравнению с перепродажей, принадлежащей частному лицу длительное время.
- Откладывание планирования наследства до кризиса со здоровьем. Оформление наследства без завещания занимает годы в тайских судах.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой I, в контексте наследственных дел и передачи прав. Это общая информация, а не юридическая консультация по вашему конкретному наследству или сделке.
В:Могут ли иностранные наследники унаследовать тайскую недвижимость?
Иностранные наследники могут унаследовать квартиры в кондоминиуме в пределах ограничений иностранной квоты в соответствии с Законом о кондоминиумах. Наследование земли сталкивается с ограничениями. Требуются судебные распоряжения по наследственным делам и регистрация в Земельном управлении. Планируйте заранее с лицензированным тайским юристом по наследственным делам.
В:Что происходит при отсутствии тайского завещания?
Правила наследования по закону в Гражданском и Торговом кодексах определяют наследников и доли. Супруг(а), дети и родители могут иметь законные права на наследство. Этот процесс медленнее и более спорный, чем наследственное производство при наличии действительного завещания.
В:Чем налог для индивидуального продавца отличается от налога для компании?
Продавцы (физические лица) уплачивают прогрессивный налог у источника, основанный на оценочной стоимости по данным государства и сроке владения недвижимостью. Корпоративные продавцы платят 1% удержания от зарегистрированной стоимости. Общая налоговая нагрузка зависит от организационно-правовой формы и периода владения.
В:Стоит ли мне проверить документы корпоративного продавца?
Да. Запросите аффидевит компании, перечень уполномоченных директоров, структуру акционеров и решение совета директоров, одобряющее продажу. Ваш юрист подтвердит полномочия подписанта перед внесением депозита.
В:Влияет ли наследство на квоту иностранных собственников в кондоминиумах?
Если иностранный наследник наследует кондоминиум, квартира должна оставаться в пределах квоты в 49% для иностранцев в здании. Земельный департамент и управленческая юридическая организация (juristic person) подтверждают право перед передачей наследникам, не являющимся гражданами Таиланда.
В:Могу ли я купить недвижимость из наследственной массы до завершения процедуры оформления наследства (probate)?
В некоторых случаях исполнители могут продавать с разрешения суда. Покупателям нужна чистая цепочка прав на собственность и судебное постановление или свидетельство о принятии наследства. Никогда не платите полную сумму без проверки полномочий продавца вашим юристом.
В:Нужны ли отдельные завещания для Таиланда и моей страны?
Многие экспаты сохраняют тайское завещание для местных активов и завещание в своей стране для заграничных активов. Координируйте оба документа с юристом по наследству, чтобы избежать конфликтующих распоряжений.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по свидетельствам о праве собственности, налогам на передачу и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.