Термины по недвижимости Таиланда J
Раздел J охватывает юридическое лицо (juristic person) и совместное владение. Любая покупка кондоминиума иностранцем в Бангкоке, Пхукете или Паттайе включает взаимодействие с юридическим лицом здания для проверки квоты и урегулирования сборов. Парам и партнёрам, приобретающим недвижимость совместно, требуется планирование совместного владения помимо договора с застройщиком (SPA).
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Обязательная управляющая организация в соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522.
Юридическое лицо подтверждает наличие квоты перед передачей иностранцу.
Все имена зарегистрированы в свидетельстве о праве собственности с согласованными процентами долей.
Сособственникам требуется письменное соглашение о продаже и разрешении споров.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с J
Юридическое лицо (кондоминиум)
В соответствии с Законом о кондоминиумах B.E. 2522 каждое зарегистрированное кондоминиумное сообщество должно иметь юридическое лицо. Это юридическое лицо управляет общим имуществом, собирает взносы на обслуживание и накопительный фонд, созывает ежегодные общие собрания и ведёт реестр иностранного владения. После передачи объекта это не застройщик, хотя могут привлекаться управляющие компании.
Иностранные покупатели запрашивают у юридического лица письмо-подтверждение квоты до внесения депозитов за резервирование. При передаче в Земельном управлении требуется доказательство того, что доля иностранных владельцев по объекту не превышает 49%. Задолженности по сборам со стороны продавца могут блокировать регистрацию до их погашения в Департамент земель.
Совместная собственность
Со-покупатели могут зарегистрировать несколько имен в свидетельстве о праве собственности на кондоминиум с указанием долей владения. Каждый иностранный со-покупатель должен соответствовать правилам квоты для иностранцев и предоставить отдельные платежные документы по форме FET, соответствующие их зарегистрированной доле. Тайские со-покупатели проходят тот же процесс регистрации без ограничений по квоте.
Договор о частной совместной собственности должен предусматривать согласие на продажу, невыплату общих взносов, смерть и разрешение споров. Не полагайтесь на устные договорённости с партнёрами или супругами. См. Страница глоссария для буквы Q для подробной проверки квот.
Обязанности юридического лица
Понимание того, что делает юридическое лицо, помогает интерпретировать отчеты по должной проверке и протоколы годового общего собрания (AGM) перед покупкой.
| Функция | Почему это важно для покупателей? |
|---|---|
| Проверка квоты для иностранцев | Выдаёт письменное подтверждение того, что единица соответствует лимиту иностранного владения в 49% до передачи в Земельное управление. |
| Типичное выставление сборов | Взимает ежемесячные взносы на содержание и накопительный фонд со всех собственников единиц. |
| Принудительное исполнение подзаконных актов | Управляет ограничениями на аренду, правилами ремонта и решениями годового общего собрания (AGM), обязательными для собственников. |
| Согласие на передачу | Некоторые здания требуют письма от юридического лица, подтверждающего отсутствие задолженностей по оплате взносов перед регистрацией. |
Контрольный список по совместному владению для со-покупателей
Партнёры, супруги и друзья, совершающие покупку вместе, должны выполнить эти шаги до того, как какой-либо депозит покинет ваш счёт.
- Согласуйте процентные доли владения перед подписанием резервации или SPA
- Занести имена всех совладельцев (со‑покупателей) в Chanote или в свидетельство о праве собственности на кондоминиум в Земельном офисе
- Проект соглашения с сособственниками, регулирующий продажу, неисполнение обязательств, смерть и разрешение споров
- Подтвердите, что каждый со-покупатель соответствует квоте для иностранцев, если не является гражданином Таиланда.
- Согласовать переводы по форме FET на имя каждого покупателя в соответствии с регистрацией права собственности.
Правовой контекст для иностранных покупателей
Юридическое лицо действует в соответствии с положениями Condominium Act, опубликованными в Королевском вестнике (Royal Gazette). Совместная собственность регулируется положениями о недвижимости Гражданского и Торгового кодекса. Ограничения по иностранной квоте применяются ко всему зданию в целом, а не по каждой единице при индивидуальных переговорах. Единицы, принадлежащие компаниям, и схемы с номинальными держателями несут отдельные юридические риски, описанные в пункте N.
Ознакомьтесь с руководство по покупке кондо для пошагового процесса покупки иностранного кондоминиума, включая письма от юрлиц и формы FET.
Распространённые ошибки иностранцев
- Внесение депозита за бронирование до того, как юридическое лицо подтвердит наличие иностранной квоты.
- Покупка с партнёром, но регистрация только одного имени в свидетельстве о собственности без письменного соглашения о совладельцах.
- Предполагается, что юридическое лицо действует в интересах покупателя. Оно представляет всех собственников и обеспечивает исполнение устава здания.
- Использование тайской компании или номинальной структуры для совместной покупки земли без независимого юридического анализа.
- Игнорирование протокола годового общего собрания (AGM), который ограничивает краткосрочную аренду, перед покупкой инвестиционного кондоминиума.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой J, в документах на покупку кондоминиума. Это общая информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое юридическое лицо (juristic person) в тайском кондоминиуме?
Юридическое лицо (juristic person) — это юридический орган управления, созданный в соответствии с Condominium Act. Оно управляет общими зонами, взимает сборы, проводит годовые общие собрания (AGM) и выдает письма-подтверждения иностранной квоты, требуемые при передаче прав нерезидентам Таиланда.
В:Почему для покупки требуется одобрение юридического лица?
Земельное управление и большинство юристов требуют письменного подтверждения, что единица входит в 49%-ную квоту для иностранцев. Юридическое лицо также подтверждает отсутствие непогашенной задолженности по общим платежам, которая могла бы блокировать передачу.
В:Могут ли два иностранца совместно владеть кондо?
Да, если оба имени укладываются в квоту для иностранцев и каждая сторона переводит оплату покупки с надлежащей формой FET. Зарегистрируйте оба имени в праве собственности с согласованными долями в земельном управлении.
В:Нужен ли для со-покупателей отдельный договор?
Договор купли-продажи с застройщиком или продавцом недостаточен. Сособственникам следует подписать частное соглашение о совместной собственности, регулирующее выход, случаи неисполнения обязательств и сценарии смерти. Юрист по недвижимости составляет это соглашение вместе со SPA.
В:Может ли юридическое лицо заблокировать мою передачу?
Если существуют задолженности по сборам или иностранная квота заполнена, перевод может затормозиться до их урегулирования. Надлежащая проверка включает запрос письма от юридического лица до внесения депозита, а не после.
В:Является ли совместная собственность тем же, что и "joint tenancy"?
Тайское законодательство регистрирует доли собственности в свидетельстве о праве собственности. Правила наследования отличаются от принципов совместного владения по общему праву (common law joint tenancy). Планирование наследства и соглашения между сособственниками должны предусматривать, что происходит при смерти одного из владельцев.
В:Могут ли супруги зарегистрировать совместное право собственности?
Да. Таиландские и иностранные супруги могут совместно владеть кондоминиумами с учётом квоты для иностранцев. Брачные соглашения и планирование наследства должны соответствовать зарегистрированным долям. См. пункт I для контекста по наследованию.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите наш полный глоссарий А–Я и центр недвижимости для связанных руководств по квоте для иностранцев, формам FET и должной проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.