Термины по недвижимости Таиланда K
Письмо K охватывает Khor Tor Nor (K.T.N.) и key money. Покупатели кондоминиумов на стадии строительства в Бангкоке и курортных городах получают свидетельства K.T.N. до окончательной регистрации Чаноте. Key money встречается в коммерческой аренде, а не при покупке в вечную собственность (freehold), однако агенты иногда путают эти понятия.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Свидетельство о праве собственности на кондоминиум до полного разделения Chanote в новых проектах.
K.T.N. преобразуется в индивидуальный чанот при регистрации здания в Земельном управлении.
Неформальная (неофициальная) плата за право аренды магазина или пользования помещением, не являющаяся частью цены покупки недвижимости.
Уточните, какой этап сертификата применяется, прежде чем оплачивать этапы строительства.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с K
Кхор Тор Нор (K.T.N.)
Кхор Тор Нор — это свидетельство права собственности на кондоминиум, выдаваемое для единиц в проектах, находящихся в стадии строительства. Оно закрепляет конкретную единицу в зарегистрированном плане кондоминиума до того, как Земельное управление выдаст отдельные титулы Chanote на каждую квартиру. Новые проекты в Бангкоке и на Пхукете часто продаются на этом этапе.
По завершении строительства застройщик регистрирует юридическое лицо, а K.T.N. конвертируется в полный титул Chanote. Ваш SPA должен указывать этапы конвертации и стандартные средства правовой защиты в случае задержки завершения. Проверьте статус проекта на Департамент земель в ходе надлежащей проверки.
Ключевые денежные вопросы
Key money — это неформальный авансовый платёж при коммерческой аренде в Таиланде, особенно для торговых домов и рыночных лотков. Он обеспечивает передачу прав пользования или арендных прав от уходящего арендатора, а не права собственности на саму недвижимость. Такой платёж не регистрируется в Земельном управлении и не отражается в договорах купли‑продажи с переходом права собственности.
Иностранцы, рассматривающие коммерческую аренду в Таиланде, сталкиваются с оплатой "key money", отдельной от вопросов имущественного права. Если какой-либо агент включает key money в смету покупки кондоминиума или виллы, требуйте разъяснения правового документа, который вы подписываете. См. наш руководство по свидетельствам о праве собственности для типов правоустанавливающих документов.
Этапы оформления титула кондоминиума
Покупатели на этапе строительства должны понимать, какая стадия права собственности соответствует каждому платёжному этапу. Таблица ниже показывает распространённые типы свидетельств.
| Свидетельство | Статус |
|---|---|
| Кхор Тор Нор (K.T.N.) | Выдано во время строительства до разделения Chanote на отдельные единицы |
| Кондоминиум Chanote | Титул на отдельную единицу после завершения строительства и регистрации юридического лица (juristic person) |
| Nor Sor 3 / более слабые титулы | Не применяется к зарегистрированным кондоминиумам; актуально только для должной проверки земельных участков. |
Чек-лист дью-дилидженс для K.T.N.
Перед внесением депозитов на покупку на стадии проекта (off‑plan) по объекту K.T.N. завершите эти проверочные шаги совместно с независимым юристом.
- Убедитесь, что застройщик имеет основной титул на землю и одобрение EIA (оценки воздействия на окружающую среду) для проекта
- Проверьте, что номер K.T.N. соответствует вашему объекту в договоре купли‑продажи.
- Узнайте веху, когда K.T.N. конвертируется в Chanote по завершении
- Запросить выписку из Земельного управления по основному титулу и по любым обременениям
- Нельзя приравнивать платежи за аренду магазина (key money) к цене покупки квартиры (кондо).
Правовой контекст для иностранных покупателей
K.T.N. действует в рамках процедур регистрации по Закону о кондоминиумах в Земельном управлении. Правила иностранной квоты и форма FET применяются одинаково на этапах офф-плана и перепродажи. Плата за ключ регулируется вопросами аренды имущества и коммерческой практикой, а не законом о регистрации земли. Путаница между ними приводит к спорам, когда покупатели рассчитывают на право полной собственности, но подписывают договоры аренды.
Прочтите наш страница глоссария буквы O о проверках ключевых этапов по договору на строящуюся недвижимость (off‑plan) и платежеспособности застройщика.
Распространённые ошибки иностранцев
- Рассматривать K.T.N. как эквивалент окончательного Chanote без подтверждения сроков конвертации в SPA.
- Оплата "key money" арендатору магазина с предположением, что это передаёт права собственности на имущество.
- Покупка в строящемся проекте без проверки, на какой стадии титула в настоящее время находится застройщик.
- Пропуск проверки титула из-за того, что маркетинговые материалы содержат только визуализации здания.
- Предполагается, что квота для иностранцев применяется до регистрации юридического лица при её завершении.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой K, в договорах off‑plan и при обсуждении условий аренды. Это общая информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое Khor Tor Nor (K.T.N.)?
Кхор Тор Нор — это свидетельство о праве собственности на кондоминиум, выдаваемое во время строительства до того, как Земельное управление (Land Office) разделит отдельные титулы Chanote на каждую единицу. Оно подтверждает закреплённую за вами квартиру в зарегистрированном проекте кондоминиума. При окончательной регистрации оно преобразуется в полноценный титул Chanote.
В:Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на K.T.N.?
Иностранные покупатели могут приобретать квартиры на этапе строительства с подтверждением K.T.N., при соблюдении требований Закона о кондоминиумах, включая квоту для иностранцев и перечисление средств с получением FET‑формы. Окончательная регистрация права собственности (freehold) в виде документа Chanote производится после завершения строительства и создания юридического лица.
В:Когда K.T.N. становится Chanote?
После завершения строительства застройщик регистрирует юридическое лицо кондоминиума, а Земельное управление выдаёт индивидуальные свидетельства о праве собственности на квартиры. Ваш адвокат подтверждает этот этап в SPA и присутствует при окончательной передаче.
В:Что такое key money в Таиланде?
Неформальный авансовый платёж (key money)
В:Должна ли в моём SPA указываться key money?
Нет. «Ки‑мани» относится к аренде магазина или договорам найма, а не к договорам купли‑продажи свободного права на квартиру. Если агент упоминает «ки‑мани» при сделке с кондоминиумом, уточните, какое именно юридическое право вы фактически покупаете.
В:Как проверить подлинность K.T.N.?
Ваш юрист по недвижимости запрашивает записи Земельного офиса, соответствующие номеру K.T.N., для регистрации проекта и распределения единиц. Сверьте с номером единицы в SPA, планом этажа и письмом о квоте для иностранцев от юридического лица при завершении.
В:Влияет ли K.T.N. на требования к форме FET?
Иностранные покупатели по‑прежнему перечисляют средства покупки из‑за рубежа в иностранной валюте с документацией FET при покупках на стадии off‑plan K.T.N. Поле назначения платежа в банке должно указывать на покупку недвижимости для соблюдения требований Земельного управления.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по свидетельствам о праве собственности, покупкам на этапе строительства и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.