Терминология недвижимости Таиланда — L
Буква L охватывает leasehold, Земельный кодекс и проверку адвоката. Эти три понятия определяют, как иностранцы законно пользуются землёй и виллами на Пхукете, Самуи и Хуа Хине. Владение кондоминиумом в вечную собственность (freehold) является исключением, а не правилом для недвижимости экспатов в Таиланде.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Срок зарегистрированной аренды земли установлен Гражданским и Торговым кодексом, если не продлён договором.
Владение землей в полной собственности иностранцами запрещено, за исключением узких случаев.
Не подлежит обсуждению при аренде вилл и покупке недвижимости на этапе строительства (off-plan).
Незарегистрированные договоры аренды имеют меньшую силу по отношению к третьим лицам.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с L
Арендное право
Арендное право предоставляет зарегистрированное право владения и пользования землей на первоначальный срок максимум 30 лет в соответствии с тайским законодательством. Иностранцы часто используют арендное право для вилл с бассейном, поскольку Земельный кодекс блокирует прямое свободное владение землей. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Департаменте земель, чтобы обязывать будущих собственников земли.
Маркетинговые пакеты, обещающие 30 + 30 + 30 лет, требуют юридического анализа каждого периода продления. Ваш адвокат проверит титул арендодателя, статус регистрации и средства защиты при нарушении до внесения депозита.
Земельный кодекс
Земельный кодекс (Land Code) является основным законом, регулирующим владение землей в Таиланде. Он ограничивает непосредственное владение землей иностранцами, за исключением некоторых узких исключений. Свободное владение кондоминиумами по отдельному акту и зарегистрированное арендное право действуют в рамках этой системы. Нарушениями являются схемы с номинальными держателями, когда тайские граждане формально владеют землей в интересах иностранных бенефициаров.
Принудительное исполнение продолжается в отношении номинальных компаний и недокументированных схем. Следует избегать советников, которые представляют номинальное владение акциями как обычную практику для экспатов. Официальный текст публикуется в Королевский вестник.
Проверка адвокатом
Независимая правовая экспертиза недвижимости перед внесением депозита обязательна для вилл с правом аренды (leasehold), покупок на этапе строительства (off‑plan) и любых сделок с земельными компаниями. Экспертиза охватывает проверку правоустанавливающих документов (title search), положения СПА (SPA), регистрацию аренды и соответствие Земельному кодексу. Юристы застройщика часто одновременно представляют интересы продавца.
Смотрите наш руководство по работе с юристом по недвижимости о том, когда обращаться за юридической помощью и как выбрать независимого представителя.
Полная собственность (freehold) и аренда (leasehold) для иностранцев
Экспаты выбирают между полной собственностью на кондоминиум и земельными структурами. В таблице суммированы законные варианты.
| Структура | Доступ иностранцев | Отношения по земельному участку |
|---|---|---|
| Полное право собственности на кондоминиум | Разрешено в рамках квоты 49% | Совместная собственность на общую землю через юридическое лицо |
| Зарегистрированное арендное право | Разрешено на срок до 30 лет | Право владения землёй, но не её собственность |
| Superficies и аренда | Типовая структура виллы | Владение зданием на арендованной земле при регистрации |
Объем проверки юристом перед внесением депозита
Потребуйте, чтобы ваш юрист по недвижимости как минимум покрыл следующие пункты до того, как с вашего счёта будет снят любой взнос за резервирование.
- Проверьте, что арендодатель имеет Чаноте (Chanote) или допустимое право на земельный участок.
- Проверьте срок аренды, положения о продлении, требования к регистрации и правовые средства защиты при неисполнении обязательств
- Подтвердите регистрацию права superficies, если обещана структура собственности на виллу
- Проверьте соблюдение Земельного кодекса: запрет на владение землёй через номинальных акционеров
- Тщательно проверьте график платежей по SPA, положения о возврате и этапы завершения.
Правовой контекст для иностранных покупателей
Долгосрочная аренда, ограничения Земельного кодекса и юридическая проверка составляют основную юридическую триаду для покупателей вилл. Покупателям кондоминиумов в Бангкоке регистрация полной собственности проще, но предварительная проверка до внесения депозита всё равно полезна. Иммиграционный статус не отменяет положений Земельного кодекса. Виза для пенсионеров не даёт права на владение землёй.
Распространённые ошибки иностранцев
- Называть пакет владения '90-летняя аренда'. Только зарегистрированные сроки до 30 лет считаются защищёнными в Земельном управлении.
- Подписание SPA на виллу до подтверждения адвокатом категории земельного участка и личности арендодателя.
- Предполагая, что положения о продлении на периоды с 31 по 90 год автоматически исполнимы без анализа регистрации.
- Использование тайской компании с номинальными акционерами для владения землёй. Незаконно в соответствии с Земельным кодексом и Законом о компаниях.
- Пропустить привлечение независимого адвоката, потому что застройщик предоставляет штатного юриста, который также представляет интересы продавца.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой L, в сделках с виллами и земельными участками. Это общая информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое leasehold (право аренды) в Таиланде?
Долгосрочная аренда — зарегистрированное право пользования земельным участком сроком до 30 лет в соответствии с Гражданским и коммерческим кодексом. Это основная правовая форма для иностранцев, желающих использовать виллу или дом на тайской земле. Долгосрочная аренда не является правом полной собственности на саму землю.
В:Можно ли продлить право аренды более чем на 30 лет?
Договоры могут включать опции продления, но каждое продление требует тщательной проработки формулировок и анализа регистрации. Маркетинговые обещания контроля на 90 лет следует проверить у независимого юриста. Только зарегистрированные права обязывают третьи лица.
В:Какие ограничения устанавливает Земельный кодекс?
Земельный кодекс (Land Code) запрещает иностранцам прямое владение землей, за очень узкими исключениями. Основными законными механизмами для экспатов являются свободное владение кондоминиумом в соответствии с Condominium Act и зарегистрированный договор аренды.
В:Когда обязательен юридический обзор?
Перед внесением любого депозита за виллы с правом аренды (leasehold), покупки на стадии проекта (off-plan) или сделки с землей, связанной с компанией. Стоимость проверки договора гораздо меньше судебных издержек, если положения о продлении не сработают или титул окажется дефектным.
В:Нужно ли регистрировать аренду (leasehold) в Земельном управлении?
Да. Регистрация в Земельном управлении имеет решающее значение для возможности исполнения права в отношении последующих владельцев земли и третьих лиц. Незарегистрированные договоры аренды обеспечивают слабую защиту.
В:Как право аренды (leasehold) сочетается с правом superficies?
Суперфиций позволяет владеть строениями на чужой земле. Застройщики вилл часто комбинируют зарегистрированный договор аренды с суперфицием, чтобы иностранный покупатель владел строением, арендуя землю. См. букву S для подробностей о суперфиции.
В:Может ли мой тайский супруг/моя тайская супруга владеть землёй для меня?
Земельный кодекс требует, чтобы тайский супруг заявлял, что иностранный супруг не имеет доли в правах на землю, приобретённую в браке. Номинальные схемы с привлечением незнакомых тайских граждан являются незаконными. Получите независимую юридическую консультацию по структурам супружеской собственности.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс гл glossария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по свидетельствам о праве собственности, праву поверхностного строительства и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.