Терминология недвижимости Таиланда — O
Буква O охватывает покупку на стадии строительства (off-plan) и передачу права собственности. Застройщики в Бангкоке и курортных городах продают большинство кондоминиумов, ориентированных на иностранцев, на стадии строительства. Окончательная регистрация права вечной собственности (freehold) производится в Земельном управлении только при передаче прав после завершения строительства и уплаты налогов.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Покупка до завершения строительства и вопросы, связанные с выдачей индивидуального Chanote.
SPA привязывает платежи по частям к этапам строительства.
Покупатель и продавец присутствуют; налоги уплачены; выдан новый титул.
Для многих крупных проектов требуется экологическое одобрение.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с O
Покупка на этапе строительства
Покупка на этапе строительства означает заключение договора на приобретение юнита до завершения строительства и до выдачи индивидуальных титулов Chanote Земельным управлением. Графики платежей привязаны к этапам строительства, таким как фундамент, несущая конструкция и отделочные работы. Иностранные покупатели перечисляют каждый транш из-за рубежа с оформлением документации FET.
Платёжеспособность застройщика, одобрение EIA и положения о неисполнении SPA важны не меньше, чем планировки. Независимая проверка юристом до первого депозита — стандартная практика для экспатов. См. страница глоссария буквы K для подробностей по стадии получения сертификата K.T.N.
Передача права собственности
Передача права собственности — это регистрационное событие в Земельном департаменте, при котором юридическое право собственности переходит от продавца к покупателю. Обе стороны или уполномоченное лицо (по действительной доверенности) присутствуют с полным комплектом документов. Налоги, рассчитываемые Департаментом доходов, подлежат оплате. Выдаётся новый титульный акт, в котором в качестве владельца указан покупатель.
Таиланд использует титульную систему на основе регистрации по образцу Торренса. Только неподписанные соглашения сами по себе не передают право собственности. См. Страница глоссария для буквы T для подробностей о системе регистрации.
Этапы передачи права собственности в Земельном департаменте
| Шаг | Детали |
|---|---|
| Проверка титула и дью дилидженс | Проверьте личность продавца, наличие иностранной квоты и обременения до внесения депозита |
| Исполнение SPA и перечисление FET | Иностранные покупатели перечисляют средства из‑за границы с предоставлением банковской FET‑документации |
| Посещение Земельного управления | Покупатель, продавец или лицо с доверенностью (POA) и юрист присутствуют в провинциальном Земельном управлении |
| Уплата налога и регистрация | Плата за передачу, налог у источника и гербовый сбор оплачены; выдан новый Чаноте |
Чек-лист по проведению дью‑дилидженса при покупке на этапе строительства
- Проверьте регистрацию застройщика, уполномоченных директоров и статус ОВОС (EIA) проекта
- Проверьте график платежей по SPA, привязанный к независимым строительным этапам
- Согласуйте положения о возврате средств и о неисполнении обязательств, если завершение задерживается сверх согласованной даты
- Запросите эскроу- или трастовую схему для депозитов, когда это возможно
- Узнайте сроки конвертации K.T.N. в Chanote после завершения строительства
Правовой контекст для иностранных покупателей
Договоры на стадии строительства подпадают под действие Закона о кондоминиумах и правила договорного права Гражданского и Торгового кодексов. Переход права собственности является юридически определяющим моментом для права полной собственности. Квота для иностранцев и соблюдение формы FET применяются при окончательной регистрации. Банкротство застройщика между офф-план продажей и завершением — реальный риск, который смягчается условиями SPA и проверкой послужного списка застройщика.
Распространённые ошибки иностранцев
- Внесение крупных задатков за строящееся жилье без положения о возврате, привязанного к дате завершения.
- Предполагая, что маркетинговые визуализации эквивалентны утверждённому объёму проекта по ОВОС (EIA).
- Пропустить проверку квоты для иностранцев, поскольку проект продаётся иностранным покупателям.
- Не назначена встреча в Земельном управлении, и ошибки в документах были обнаружены поздно.
- Использование штатного юриста застройщика без независимой проверки договора купли‑продажи (SPA).
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой O, в договорах застройщика (SPA) и формах Земельного управления. Это общая информация, а не юридическая консультация.
В:Что такое покупка недвижимости на стадии строительства (off-plan) в Таиланде?
Покупка на этапе строительства означает приобретение кондоминиума до завершения строительства и до выдачи индивидуальных титулов Chanote. Платежи привязаны к этапам строительства в договоре купли‑продажи. Покупатели получают сертификат K.T.N. или аналогичный до регистрации завершения.
В:Что такое передача права собственности?
Передача права собственности происходит при регистрации в Земельном управлении, когда право собственности переходит от продавца к покупателю. Оба участника сделки или уполномоченное лицо по доверенности (POA) присутствуют, уплачиваются налоги, и новый документ о праве собственности оформляется на имя покупателя. Нерегистрированный договор купли‑продажи (SPA) сам по себе не передаёт право собственности.
В:Когда off-plan становится freehold?
После завершения строительства застройщик регистрирует юридическое лицо, а Земельное управление выдаёт Chanote на отдельные единицы. Иностранный покупатель завершает окончательную передачу с документами FET и подтверждением иностранной квоты.
В:Какие проверки EIA имеют значение при покупке недвижимости off-plan?
Утверждение Environmental Impact Assessment (EIA) соответствующими органами подтверждает законность проекта. Ваш юрист проверяет, соответствует ли статус EIA заявленному количеству единиц и высоте здания. Отсутствие EIA — серьёзный тревожный сигнал.
В:Могу ли я переоформить право собственности, не посещая Таиланд?
Доверенность позволяет лицензированному юристу представлять вас в Земельном управлении с использованием предписанной формы. Вы по‑прежнему производите оплату и предоставляете нотариально удостоверенные документы. См. букву P для требований к доверенности.
В:Какие налоги применяются при передаче права собственности?
Комиссия за перевод 2% от зарегистрированной стоимости, налог у источника, удерживаемый с продавца, возможный специфический налог на бизнес и гербовый сбор в зависимости от периода владения. Ваш адвокат подготовит расчётный лист до дня передачи.
В:Что если застройщик задержит завершение строительства?
Типовые положения SPA должны определять способы устранения задержек, включая права на возврат средств и возмещение убытков. Независимый юрисконсульт проверяет их до первого депозита. Платёжеспособность застройщика так же важна, как и ход строительства.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите наш полный глоссарий А–Я и центр недвижимости для связанных руководств по K.T.N., сборам при передаче и должной проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.