Терминология недвижимости Таиланда — R
Буква R охватывает зарегистрированную стоимость, рай (rai) и доходность от аренды. Зарегистрированная стоимость определяет 2%-ную плату за передачу в Земельном управлении. Рай используется для измерения земли в правоустанавливающих документах. Доходность от аренды помогает инвесторам сравнивать доходность в Бангкоке, Паттайе и Чиангмае с учётом расходов.
Для более широкого контекста смотрите наш центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Указана цена продажи; комиссия за передачу 2% рассчитывается исходя из этой суммы.
Традиционная тайская единица земельной площади, используемая в свидетельствах о праве собственности и объявлениях.
Годовая арендная плата, делённая на цену покупки до учёта расходов.
1 sq wah равен 4 квадратным метрам; 400 sq wah равны 1 rai.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся с R
Зарегистрированная стоимость
Зарегистрированная стоимость — это цена продажи, заявляемая в Департаменте земель при переходе права собственности. С этой заявленной суммы взимается сбор за передачу в размере 2%. Она должна отражать фактическое вознаграждение, выплаченное по сделке. Занижение зарегистрированной стоимости с целью экономии на сборе за передачу влечет за собой пересмотр со стороны Налогового управления и наложение штрафов.
Ваш юрист согласует цену по SPA, зарегистрированную стоимость и оценочную стоимость, установленную государством, в ведомости передачи перед днем регистрации. См. Страница глоссария для буквы T для деталей по сбору за передачу.
Рай
Рай — традиционная тайская единица измерения площади земли в титульных документах. Один рай равен 1 600 квадратных метров или 400 квадратных ва. Один нан равен одной четвертой рая. Участки вилл на Пхукете и в Чиангмае часто указывают размер как 1 рай или 2 рая в документах Chanote.
Доходность от аренды
Доходность аренды измеряет возврат инвестиций от арендных поступлений. Валовая доходность равна годовому арендному доходу, делённому на цену покупки. Чистая доходность вычитает плату за содержание общих зон, комиссию агента, обслуживание и потери от простоя. Роскошные объекты в деловом центре Бангкока и туристические районы Паттайи имеют разные профили доходности. Перед покупкой для инвестиций проверьте ограничения на сдачу в аренду, установленные юридическим лицом (juristic person).
Конвертация единиц измерения земли в Таиланде
| Помещение | Квадратные метры | Квадратная ва |
|---|---|---|
| 1 rai | 1,600 кв. м | 400 кв. ва |
| 1 ngan | 400 кв. м | 100 кв. ва |
| 1 sq wah | 4 кв. м | 1 sq wah |
Факторы чистой доходности аренды для экспатов
- Вычитать плату за обслуживание общих зон из валовой аренды в кондоминиумах
- Заложите в бюджет комиссию агенту и периоды простоя при смене арендаторов
- Учёт специфического бизнес-налога при продаже в течение пяти лет
- Сравните чистую доходность по районам: Бангкок (CBD) vs Паттайя vs Чиангмай
- Проверьте ограничения на аренду, предусмотренные внутренними правилами юридического лица, перед инвестированием.
Правовой контекст для иностранных покупателей
Зарегистрированная стоимость — это налоговая и регистрационная категория, применяемая Офисом земельных дел и Налоговым управлением. Рай (rai) — единица измерения, используемая в земельных документах в соответствии с практикой Земельного кодекса. Доходность от аренды — это финансовый показатель, а не правовой титул, однако уставы кондоминиумов, ограничивающие краткосрочную аренду, влияют на достижимую прибыль иностранных владельцев в рамках квоты 49%.
Распространённые ошибки иностранцев
- Занижение зарегистрированной стоимости в Земельном управлении для уменьшения 2%-ного сбора за передачу.
- Неправильное определение площади участка в рай (rai) при сравнении с объявлениями о квадратных метрах в родной стране
- Использование прогнозной доходности аренды от застройщика без вычета расходов на обслуживание общих зон (CAM) и учёта вакантности.
- Предполагая, что доход от краткосрочной аренды через Airbnb разрешён без проверки правил кондоминиума.
- Игнорирование несоответствия зарегистрированной стоимости и цены по SPA при риске пересмотра налогообложения.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой R, при передаче и в процессе инвестиционного анализа. Это общая информация, а не налоговая или инвестиционная консультация.
В:Что такое зарегистрированная стоимость при передаче?
Зарегистрированная стоимость — это цена продажи, заявляемая в Земельном управлении в день передачи. Плата за передачу в размере 2% исчисляется исходя из этой суммы. Она должна отражать фактическое вознаграждение. Налоговое управление может оспорить существенное занижение по сравнению с рыночной ценой.
В:Насколько велик один рай (rai)?
Один рай равен 1,600 квадратным метрам или 400 квадратным ва. Титулы на землю и участки вилл обычно указывают размер в рай и нган. Один нган равен одной четверти рая или 400 квадратным метрам.
В:Как рассчитать доходность аренды?
Валовая доходность от аренды равна годовой арендной плате, делённой на цену покупки. Чистая доходность учитывает вычет платы за обслуживание общих зон (CAM), комиссий агенту, ремонтных расходов и простоев. Доходность в Паттайе и центральном деловом районе Бангкока сильно варьируется в зависимости от качества здания и правил аренды.
В:Влияет ли зарегистрированная (декларированная) стоимость на налог, уплачиваемый продавцом?
Да. Зарегистрированная стоимость указывается в документах передачи наряду с оценочной стоимостью, установленной государством. Обе величины влияют на удержания продавца и расчёт Specific Business Tax. Ваш адвокат подготовит полный налоговый расчёт.
В:Могу ли я указать зарегистрированную стоимость ниже цены, указанной в договоре купли-продажи (SPA)?
Занижение задекларированной стоимости создаёт юридические и налоговые риски. Земельное управление и Налоговое управление могут использовать наивысшую из задекларированной, оценочной или рыночной стоимости. Штрафы превышают экономию на сборе за передачу при занижении.
В:Какую доходность достигают кондоминиумы в Бангкоке?
Валовая доходность варьируется по районам и классу здания. Роскошные объекты в центре Бангкока часто демонстрируют более низкую валовую доходность, чем студии в пригородных районах. Всегда рассчитывайте чистую доходность с учётом CAM и управляющих расходов.
В:Используется ли единица измерения 'рай' (rai) для кондоминиумов?
Площадь квартиры в кондоминиуме указывается в квадратных метрах в свидетельстве о праве собственности. Рай (rai) применяется к земельным участкам, виллам и сельскохозяйственным объектам. Проверьте, какая система измерения указана в вашем конкретном типе титула
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по сборам за передачу, рыночной стоимости и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.