Терминология недвижимости Таиланда — U
Буква U охватывает узуфрукт и свидетельства о праве на отдельную единицу (unit title deeds). Иностранные покупатели сталкиваются с узуфруктом при планировании наследства для смешанных национальностей и со свидетельствами на единицу при каждой передаче полного права собственности на кондоминиум. Оба термина встречаются в поисках по базе Земельного управления, в отчетах юристов по проверке и в пакетах для передачи юридическим лицам.
В Thai Visa Centre мы помогаем экспатам координировать покупку недвижимости с иммиграционными и банковскими документами. Для более широкого контекста см. наше центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Зарегистрированное право пользования землёй и получения дохода на протяжении жизни или на фиксированный срок. Не является правом собственности.
Указывает номер единицы, площадь и неделимую долю в общей собственности.
Узуфрукт и титул на квартиру оба регистрируются в Департаменте земель.
Свидетельство о праве на единицу должно быть внутри квоты иностранной собственности здания для передачи полного права собственности
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся на U
Узуфрукт (Sidhi-kep-kin)
Узуфрукт предоставляет лицу право пользоваться землей и собирать её плоды (то есть получать арендную плату или сельскохозяйственную продукцию), в то время как зарегистрированный собственник сохраняет титул. По Гражданскому и коммерческому кодексу узуфрукт может устанавливаться на срок жизни лица, которому оно принадлежит, либо на фиксированный срок, не превышающий 30 лет. Регистрация в Департамент земель делает это право исполнимым по отношению к будущим покупателям земли.
Пары разной национальности в Бангкоке и Пхукете часто регистрируют узуфрукт, чтобы у иностранного супруга было задокументированное право проживания на земле, принадлежащей тайскому партнёру. Это отличается от аренды (leasehold), поскольку узуфрукт является вещным правом, привязанным к лицу или сроку, а не просто договорным наймом. При смерти лица, обладающего узуфруктом, право обычно прекращается, если не остаётся фиксированный срок. Земля возвращается в полный контроль собственника с учётом других обременений.
Практический пример: гражданин Таиланда владеет участком под виллу в Хуа Хине. Иностранный супруг регистрирует 30-летнее право узуфрукта до того, как владелец оформит ипотеку. Банк может потребовать отмены узуфрукта или согласия, поскольку это право ограничивает способность владельца передать свободное владение будущему покупателю. Ваш адвокат проверяет распоряжение об обременении до любой семейной передачи.
Свидетельство о праве на единицу
Титул на юнит — это свидетельство о праве собственности на кондоминиум, выдаваемое Земельным управлением. В нём указываются здание, номер юнита, приблизительная площадь и неделимая доля владельца в общей собственности. Иностранные покупатели, прошедшие проверку квоты 49% и проверку источников финансирования по форме FET, получают новый титул с указанием их имени в день регистрации передачи.
Неделимая доля указывается дробью, например 45/10,000 общей собственности. Эта доля влияет на голосование на собраниях кондоминиума и на распределение сборов за обслуживание. Более крупный по площади юнит не всегда означает большую долю, если застройщик установил весовые коэффициенты по этажу, виду или угловому расположению. Сравнивайте доли при оценке двух перепродажных юнитов в одной и той же башне.
Путь повышения: более старые проекты, зарегистрированные под переходными земельными титулами до полной конверсии в кондоминиум. Юридическое лицо или застройщик завершили межевые съемки и внесли изменения в регистрации, в результате чего каждое подразделение получило современное свидетельство о праве собственности, соответствующее Закону о кондоминиумах. Проверка добросовестности при перепродаже подтверждает завершение обновления и то, что никакое наследственное обременение Nor Sor не блокирует передачу. См. наше руководство свидетельства о праве собственности по категориям правоустанавливающих документов.
Узуфрукт по сравнению с правом собственности и арендой
Иностранцы в большинстве случаев не могут владеть землёй напрямую, но могут иметь узуфрукт, аренду или superficies, зарегистрированные на земле, принадлежащей тайскому лицу. Таблица ниже суммирует, чем каждая структура отличается по срокам и практическому применению для экспатов.
| Тип права | Держатель | Продолжительность | Примечание для иностранного покупателя |
|---|---|---|---|
| Право полной собственности (Чаноте) | Собственник в свидетельстве о праве собственности | Постоянно до передачи или экспроприации | Земля с ограничениями; квартиры в кондоминиумах разрешены в пределах квоты для иностранцев |
| Узуфрукт (Sidhi-kep-kin) | Держатель узуфрукта указан в регистрации | На срок жизни владельца или на фиксированный срок до 30 лет | Иностранцы могут зарегистрировать узуфрукт на земле, принадлежащей тайскому супругу или третьей стороне |
| Аренда (наем недвижимости) | Арендатор по зарегистрированному договору аренды | Как правило, 30 лет с положениями о продлении | Типичная структура для использования виллы и дома при отсутствии права собственности на землю |
| Суперфиций | Право строить на чужом земельном участке | Пожизненно или фиксированный срок | Применяется к виллам на арендном праве в курортных зонах |
Чек-лист свидетельства о праве на единицу для иностранных покупателей
Перед оплатой депозита за квартиру ваш юрист сверяет данные свидетельства о праве собственности на единицу (unit deed) с реестром здания и договором купли‑продажи. Согласие юрлица (juristic person consent) и сертификаты по квоте для иностранцев — отдельные документы, но они должны соответствовать акту права собственности, выдаваемому в день передачи.
- Номер единицы и площадь помещения совпадают с договором купли-продажи и результатами осмотра объекта
- Неделимая доля общей собственности, указанная дробью или в процентах в свидетельстве о праве собственности.
- Имя продавца соответствует паспорту и записям о перечислениях по форме FET для иностранных покупателей
- Отсутствие ипотеки, узуфрукта или арендного обременения, блокирующего чистую передачу
- Сертификат квоты для иностранцев, выданный юридическим лицом, подтверждает, что объект доступен иностранцам
- Новый акт о праве собственности на единицу, выданный Земельным управлением в день передачи, правильно указывает имя покупателя
Когда иностранцы сталкиваются с условиями, обозначаемыми буквой U
Вопрос узуфрукта возникает при планировании брака, обсуждении наследования и при проверке обременений на землях с виллами вблизи курортных зон. Правоустанавливающие документы на отдельные квартиры появляются при каждой передаче кондоминиума в Бангкоке, Паттайе и Чиангмае. Покупатели на этапе строительства получают письма о выделении (allocation letters) до тех пор, пока застройщик не завершит строительство и Земельное управление не разделит здание на отдельные свидетельства о праве на единицы.
Если при проведении дью‑дилиженс выявлен узуфрукт на земле под проектом вилл на арендованной земле, уточните, имеет ли застройщик согласие собственника и превышает ли срок узуфрукта срок вашей аренды. Для кондоминиумов убедитесь, что договор/право собственности продавца соответствует юниту, который вы осматривали, и что неделимая доля совпадает с записями юридического лица (juristic person). Несоответствие задерживает передачу и может указывать на мошенничество.
Распространённые ошибки иностранцев
- Рассматривать узуфрукт как эквивалент владения землёй. Узуфрукт — это личное право, которое прекращается со смертью или по истечении срока и не переходит как право собственности на землю.
- Регистрация узуфрукта без письменного соглашения об обслуживании, страховании и о том, кто оплачивает налог на имущество
- Предполагая, что любой сертификат кондоминиума эквивалентен свидетельству о праве собственности на единицу. До завершения покупатели владеют письмами-распределения до тех пор, пока Земельный офис не выдаст свидетельство о праве собственности
- Игнорирование неделимой доли при сравнении двух единиц. Меньшая доля может означать большую долю общих расходов на квадратный метр.
- Пропуск анализа пути апгрейда в старых зданиях, где титулы Nor Sor 3 Gor были преобразованы в полноценные Chanote-свидетельства на кондоминиумы.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих условия, обозначенные буквой U, в договорах купли‑продажи и формах Земельного управления. Это общая информация, а не юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое узуфрукт в тайском праве о недвижимости?
Узуфрукт, называемый на тайском Sidhi-kep-kin, — это зарегистрированное право пользования землёй и получения её плодов, таких как доход от аренды. Собственник земли сохраняет право собственности. Узуфруктуарий может занимать помещение, сдавать его в аренду или собирать урожай в зависимости от соглашения. Для обеспечения исполнения в отношении третьих лиц требуется регистрация в Земельном управлении.
В:Может ли иностранный супруг(а) иметь узуфрукт на тайскую землю?
Да. Смешанные по национальности пары часто регистрируют узуфрукт, чтобы иностранный супруг имел защищённое право проживания на земле, принадлежащей тайскому супругу. Это планирование наследства, а не обход ограничений на иностранное владение землёй. Узуфрукт прекращается со смертью держателя, если не был зарегистрирован фиксированный срок. Проконсультируйтесь с независимым юрисконсультом, отличным от любого участника семейной сделки.
В:Что такое свидетельство о праве на отдельную единицу в кондоминиуме?
Титул на юнит — это документ Земельного управления, подтверждающий право собственности на конкретный юнит в кондоминиуме. В нём указаны название проекта, номер юнита, площадь и неделимая доля владельца в общих зонах, таких как коридоры, бассейн и земля под зданием. Иностранные покупатели свободного владения получают этот титул после регистрации передачи.
В:Что такое неделимая доля в документе о праве на кондоминиум?
Каждый владелец единицы обладает пропорциональной долей общей собственности, выраженной в виде дроби от всего проекта. Эта доля определяет вес голоса на собраниях владельцев и часто коррелирует с расчётом взносов на содержание общих зон. Две единицы одинакового размера могут иметь разные доли, если девелопер распределил коэффициенты неравномерно.
В:Как происходит обновление свидетельства на юнит при переходе из старых категорий титула?
Некоторые старые кондоминиумы в Бангкоке и курортных зонах изначально были возведены на землях Nor Sor 3 Gor до полной регистрации по Chanote в качестве кондоминиума. Застройщики или юридические лица провели обновляющие съёмки и внесли изменения в регистрационные записи, чтобы каждая единица получила надлежащий титул кондоминиума. Покупателям следует подтвердить завершение обновления и соответствие категории свидетельства требованиям действующего Закона о кондоминиумах.
В:Можно ли зарегистрировать узуфрукт на квартиру в кондоминиуме?
Узуфрукт обычно принадлежит земле, а не отдельным единицам в кондоминиуме. Владение кондоминиумом осуществляется через свидетельства о праве собственности на единицы (freehold unit deeds) или долгосрочные аренды на единицы в зданиях с ограничениями для иностранцев. Если в свидетельстве указано обременение узуфруктом, ваш юрист объяснит, как это влияет на проживание и перепродажу до внесения вами задатка.
В:Где я могу увидеть эти условия при покупке?
Узуфрукт встречается в документах по планированию наследства, брачных имущественных соглашениях и выписках об обременениях из Департамента земель. Сведения о титуле единицы отражаются в отчётах по проверке добросовестности (due diligence), формах передачи юридического лица и в акте, выданном в день регистрации.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по свидетельствам о праве собственности, договорам аренды и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.