Терминология недвижимости Таиланда — W
Буква W охватывает налог, удерживаемый у источника (withholding tax), и тайские завещания. Налог у источника указывается в каждом налоговом бланке Земельного управления как удержание продавца. Тайские завещания регулируют, кто наследует вашу долю в кондоминиуме и права по аренде после смерти. Иностранным владельцам в Бангкоке, Пхукете и Чиангмае необходимо как налоговое, так и наследственное планирование наряду с проверкой при покупке.
В Thai Visa Centre мы помогаем экспатам координировать покупку недвижимости с иммиграционными и банковскими документами. Для более широкого контекста см. наше центр недвижимости и полный глоссарий по недвижимости.
Удерживается в Земельном управлении из средств продавца при передаче недвижимости.
Применяется к большей из оценочной или зарегистрированной стоимости.
Ставка зависит от срока владения и категорий оценки, установленных государством.
Определяет, кто наследует права на кондоминиумы и земельные участки в Таиланде после смерти.
Просмотреть глоссарий А–Я
Термины, начинающиеся на W
Налог у источника
Удерживаемый налог — это налог, удерживаемый с дохода продавца при отчуждении недвижимого имущества. Налоговое управление взимает его при регистрации в Земельном управлении до выдачи продавцу чистых средств. Он отдельный от 2%-го сбора за передачу, который обычно оплачивает покупатель. Для расчёта используются государственная оценочная стоимость, зарегистрированная цена и тип продавца.
Продавцы-компании платят фиксированный налог в размере 1% от наибольшей величины — оценочной или зарегистрированной стоимости. Для физических лиц применяются прогрессивные ставки, которые поощряют более длительные сроки владения. Иностранному покупателю, который договаривается о перепродаже с тайским физическим лицом, следует подтвердить чистую цену продавца после удержанного налога, чтобы избежать споров по цене в последний момент в Земельном департаменте.
Практический пример: дочерняя компания застройщика продаёт юнит шоурума как корпоративное распоряжение. Покупатель и продавец согласовали зарегистрированную стоимость 12 млн бат при оценке 11 млн бат. Налог у источника удержания рассчитывается от базы 12 млн бат по ставке 1% = 120 000 бат до учёта прочих налогов продавца. SPA должен предусмотреть, кто несёт конкретный бизнес-налог в случае его применения.
Завещание (на тайском)
Тайское завещание распоряжается имуществом, находящимся в Таиланде, в соответствии с требованиями Гражданского и Торгового кодекса Таиланда. Требования к свидетелям, язык и правила регистрации отличаются от юрисдикций общего права. Владельцы квартир в кондоминиуме указывают наследников, которые унаследуют долю по свидетельству о праве собственности после того, как суд по делам наследства подтвердит завещание.
Стратегия двойных завещаний: сохраняйте тайское завещание для кондоминиумов, договоров аренды и тайских банковских счетов, одновременно имея отдельное завещание в стране проживания для зарубежных активов. Каждое завещание должно включать оговорку о юрисдикции, чтобы обновление одного документа случайно не отменило другое. Наследникам потребуются заверенные переводы и легализация при оформлении наследства по иностранному завещанию в Таиланде.
Без планирования наследники по закону по тайскому наследственному праву получают наследство в порядке очередности классов. Это может не соответствовать вашим намерениям, если у вас есть дети от предыдущих отношений или вы хотите оставить жилую единицу партнеру, не являющемуся гражданином Таиланда, который не может прямо владеть землей. Планирование наследства с лицензированным тайским юристом дополняет структуру вашей покупки Покупка кондоминиума.
Ставки удерживаемого налога по типу продавца
Сотрудники Земельного управления применяют таблицы Налогового департамента в день передачи. Ниже приведено лишь ориентировочное резюме. Подтвердите точные суммы с вашим юристом и налоговым консультантом перед назначением даты завершения.
| Тип продавца | Налоговая база | Ставка | Примечание |
|---|---|---|---|
| Юридическое лицо (компания) | Более высокая из государственной оценки или зарегистрированной стоимости | 1% от базовой суммы | Плюс соответствующий бизнес-налог, если продавец обязан при коммерческом распоряжении. |
| Физическое лицо, короткий срок владения | Государственная оценочная стоимость по расписанию Департамента доходов | Прогрессивная ставка до 35% эффективной налоговой нагрузки | Во многих случаях более высокие ставки применяются при владении менее пяти лет |
| Физическое лицо, длительный срок владения | Государственная оценочная стоимость | Сниженная прогрессивная ставка | Скидка за более длительные периоды владения по налоговой таблице |
| Перепродажа унаследованного имущества | Правила оценки и затрат на приобретение | Специальный расчёт | Наследникам следует согласовать основания с налоговым консультантом перед внесением в список |
Кто оплачивает какой налог при передаче
Иностранные покупатели сосредоточены на соблюдении требований FET‑формы и плате за передачу. Налоги продавца всё равно влияют на своевременное завершение сделки, если продавец неверно рассчитал чистую выручку.
- Обычно покупатель оплачивает пошлину за передачу в размере 2% от зарегистрированной стоимости, если SPA не предусматривает иного
- Продавец оплачивает налог у источника, специфический налог на предпринимательскую деятельность (при применении) и гербовый сбор в стандартном порядке.
- Удерживаемый налог удерживается у источника перед выплатой продавцу чистых средств в Земельном управлении
- SPA должен указывать, кто оплачивает каждый сбор, чтобы избежать неожиданностей в день регистрации
Чек-лист стратегии двойных завещаний
Экспатам, владеющим кондоминиумами в Бангкоке и получающим пенсию из страны происхождения, следует пересмотреть планирование наследства при покупке, а не только при изменении состояния здоровья. Тайское завещание сокращает задержки при оформлении наследства для наследников, которым придётся продавать или занимать жилую единицу.
- Завещание, составленное лицензированным тайским адвокатом, которое охватывает квартиры в кондоминиумах, права по договору аренды и банковские счета в Таиланде.
- Завещание страны проживания, охватывающее зарубежные активы и прямо указывающее, что оно не отменяет завещание в Таиланде в отношении имущества, расположенного в Таиланде
- Имена бенефициаров, совпадающие с написанием в паспорте, используемым в свидетельствах о праве собственности Земельного управления
- Исполнитель или наследник осведомлены, что иностранные завещания требуют заверенного перевода и легализации в посольстве для проведения наследственного производства в Таиланде
- Проверьте оба завещания после важных жизненных событий, таких как брак, развод или покупка новой недвижимости
Когда иностранцы сталкиваются с условиями, обозначаемыми буквой W
Налог у источника отображается на распечатках расчётов Земельного управления при каждой перепродаже и при многих первичных передачах, когда продавец является физическим лицом или компанией. Вы встретите терминологию, связанную с тайским завещанием, когда банки запрашивают документы по планированию наследования при оформлении ипотеки или когда юридические лица требуют документы о наследниках после смерти собственника.
Держатели пенсионных виз, купившие квартиры в 2010-х, теперь сталкиваются с вопросами наследства по мере того, как они стареют в Таиланде. Согласуйте составление завещания с правилами оценки раздел G, которые влияют на последующую перепродажу наследниками. Письмо G объясняет правительственную оценочную стоимость, используемую при расчёте удержаний.
Распространённые ошибки иностранцев
- Предположение, что покупатель платит удерживаемый налог. На самом деле это обязанность продавца, удерживаемая в Земельном управлении при стандартных сделках.
- Опираясь исключительно на иностранное завещание при наследовании кондо в Бангкоке без планирования тайских процедур оформления наследства.
- Составление одного «глобального» завещания, которое случайно отменяет ранее составленное в Таиланде завещание при обновлении за границей.
- Игнорирование налога у источника при согласовании цены с компанией-продавцом. Базовый расчет 1% влияет на чистую выручку продавца.
- Указание бенефициаров в тайском завещании, которые не могут легально наследовать права на землю без дополнительной правовой структуры.
Часто задаваемые вопросы
Общие ответы для экспатов, читающих положения, обозначенные буквой W, в договорах купли-продажи и формах Земельного управления. Это ориентировочная информация, а не налоговая или юридическая консультация по вашей конкретной сделке.
В:Что такое налог у источника при передаче недвижимости в Таиланде?
Удерживаемый налог — это подоходный налог, удерживаемый с продавца при отчуждении недвижимости. Земельное управление вычитает его при регистрации до выплаты продавцу чистых средств. Ставка и порядок расчёта зависят от того, является ли продавец физическим или юридическим лицом, а также от срока владения недвижимостью.
В:Какова ставка налога у источника для продавцов-компаний?
Корпоративные продавцы платят 1% налог у источника, исчисляемый от большей величины между оценочной стоимостью, установленной государством, и зарегистрированной ценой продажи. Также может применяться специальный налог на бизнес, если компания несёт ответственность за отчуждение коммерческой недвижимости. Ваш юрист подготовит полный налоговый расчёт до передачи.
В:Как рассчитывается удерживаемый налог для индивидуального продавца?
Продавцы (физические лица) используют прогрессивную шкалу, основанную на оценочной стоимости по данным государства и периоде владения. Более короткий срок владения обычно приводит к более высоким эффективным ставкам. Возможны вычеты на стоимость приобретения и допустимые расходы в зависимости от представленных документов. Согласуйте расчёт с налоговым консультантом перед установлением ожиданий по чистой цене.
В:Уплачивает ли покупатель налог у источника?
Стандартные трансферы в Бангкоке и на курортах возлагают удерживаемый налог на продавца. Покупатель оплачивает сбор за передачу и может разделить гербовый сбор в соответствии с Договором купли-продажи (SPA). Всегда внимательно читайте положения о распределении сборов. Некоторые продавцы договариваются о брутто-цене, включающей все налоги.
В:Что такое тайское завещание для владельцев недвижимости?
Тайское завещание — это распоряжение, составленное в соответствии с правилами Гражданского и Торгового кодекса Таиланда, регулирующими наследование имущества, находящегося в Таиланде. В нём указываются бенефициары для единиц в кондоминиуме, прав аренды и остатков на тайских банковских счетах. При отсутствии действительного тайского завещания наследниками становятся наследники по закону в порядке классов, установленном тайским правом.
В:Что такое стратегия двойного завещания?
Экспаты с активами в Таиланде и за рубежом часто составляют отдельные завещания. Тайское завещание охватывает имущество, расположенное в Таиланде. Завещание страны происхождения покрывает иностранные активы. В каждом документе следует указать, что он регулирует только активы в его юрисдикции, чтобы избежать непреднамеренных конфликтов отмены.
В:Будет ли моё иностранное завещание действительно для квартиры в Бангкоке?
Иностранные завещания могут быть признаны после заверенного перевода, легализации и прохождения тайского наследственного производства в суде. Это занимает время и требует затрат. Тайское завещание, составленное на месте, позволяет наследникам быстрее зарегистрировать переход прав на объект в Земельном управлении после завершения наследственного производства.
В:Где я могу узнать больше об условиях недвижимости в Таиланде?
Просмотрите полный индекс глоссария от A до Z и раздел по недвижимости для соответствующих руководств по сборам за передачу, свидетельствам о праве собственности и надлежащей проверке. Начните с Центр глоссария и центр недвижимости.