泰国房地产术语 Q
字母 Q 涵盖配额核查和放弃权（quitclaim）。外国公寓买家在支付订金前必须核实 49% 的配额。放弃权并非泰国法律概念。所有权只能通过土地局在托伦斯式登记制度下的登记变更。
《公寓法》限制每栋楼的外国人持有比例。
尽职调查需提供法人书面确认。
所有权只能通过土地局登记转移。
未登记的契约或非正式解除措施无效。
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以 Q 开头的条款
配额核实
配额核实是指从公寓法定主体取得书面确认，证明某单元在法定的49%外籍持有上限内可以转让给外国买家。若无可用配额，土地局将拒绝为外国买家办理登记，无论买卖合同或付款记录如何。
在支付预订押金前请求配额函。请与您的律师根据法人外国所有者登记进行核对。有关法人角色的详情，请参阅J字母词汇表页面。
放弃产权声明
放弃产权声明是一种普通法的财产概念，一方在不提供产权担保的情况下将权益让与另一方。泰国不使用放弃产权契约。财产权只能通过在土地局完成有效买卖并履行税务后进行登记来转移。非正式的放弃产权类文件不会产生所有权。
来自美国或英国背景的外籍人士有时会期望放弃权利（quitclaim）的捷径。泰国法律要求完整的转移手续。有关基于登记的地权体系，请参见 字母 T 术语表页面。
配额核实工作流程
| 步骤 | 操作 |
|---|---|
| 请求法人的书面函 | 在支付预订押金前，确认该单位符合49%外籍配额限制 |
| 核实卖方费用结清情况 | 确认没有因拖欠共用费用或储备基金而阻碍过户。 |
| 核对地政局登记册 | 律师确认外国持股人数与法人证明一致 |
| 在买卖协议中包含先决条件 | 在分期付款具有约束力之前，将配额确认设为条件。 |
为什么 quitclaim（放弃产权声明）在泰国行不通
- 普通法下的放弃权契约（quitclaim deed）在不提供担保的情况下放弃权益. 泰国没有等效的快捷方式.
- 有效的过户需提供 SPA，并在土地局登记并缴纳税款。
- 当事双方非正式签署的文件并不改变登记所有权人。
- 继承或争议权益需经遗嘱认证法院裁定或办理登记过户，不能采用弃权转让（quitclaim）。
针对外国买家的法律背景
外籍配额规则在楼宇层面执行《公寓法》的国籍限制。配额核查可保护买方免于购买无法合法以其名义登记的单元。登记优先原则意味着只有土地局记录决定所有权，因此弃权转让（quitclaim）概念在泰国尽职调查中不适用。
外国人常见错误
- 在法团（juristic person）确认外籍配额可用性之前支付预约定金。
- 假设开发商对外籍人士的营销能保证在若干年后完工时获得外籍配额名额。
- 接受卖方提供的非正式放弃权利类文件，而不是通过土地办公室办理过户。
- 购买先前为泰国人所有的单位时，未核实该单位在转售时是否重新计入外国人配额。
- 忽视配额函到期日与预定过户预约时间之间的关系。
常见问题
为在公寓购买文件中阅读 Q 条款的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成法律意见。
问：什么是配额核查？
配额核实是公寓法定主体发出的书面确认，证明某特定单元属于49%外籍持有上限之内。土地局和买方律师在外国买家过户登记前都要求提供此确认。
问：何时应请求配额核查？
在支付预订定金或签署具有约束力的买卖协议（SPA）付款计划之前。楼盘在出售给其他外国买家时配额可能被占满。及早核实可防止因无法登记而损失定金。
问：在我购买期房后，外籍配额会改变吗?
配额按整栋楼跟踪。如果在您完成过户前外国人已购买比例超过49%，您的登记可能会失败。买卖合同（SPA）应对此风险作出处理。建设期间请监控公寓法定主体的外国业主登记册。
问：在房产领域，什么是放弃权利声明（quitclaim）？
放弃产权声明（quitclaim）是一种普通法概念，一方在不提供产权保证的情况下放弃财产权益。泰国不承认放弃产权声明可替代土地局登记。只有在土地局登记的转让才会改变法律所有权。
问：我可以通过非正式的放行函取得财产吗？
不。非正式的解除/放弃对登记产权不可执行。您需要有效的买卖协议（SPA）、税务合规以及土地局登记。产权查询会在任何付款前确认当前登记所有者。
问：泰国配偶的购买是否会影响配额？
泰国公民不计入外国人配额。混合国籍夫妻如在《公寓法》（Condominium Act）声明下合法，可将产权登记在泰国配偶名下以安排购房。每种安排均需律师审查。
问：谁出具配额核验证明函？
公寓法团管理办公室会开具函件，注明单位编号与外国人配额状态。您的律师将核实其真伪并将细节与土地局记录比对。