泰国房地产术语 S
字母 S 涵盖地上权（superficies）、印花税、买卖协议（SPA）和地役权（servitude）。这些术语出现在别墅租赁权方案、公寓转售和土地局税务工作表中。买卖协议（SPA）是在登记过户之前具有约束力的合同。
登记的在他人土地上拥有建筑物的权利
当免除特定营业税时，由卖方支付。
土地局过户前的买卖协议。
在相邻土地上登记的通行或公用设施使用权。
浏览 A 至 Z 术语表
以 S 开头的术语
地上权（Sidhi-sit）
根据《民商法典》，地上权授予在他人土地上拥有建筑物的权利。外国别墅买家通常将已登记的租赁权与地上权结合，使其拥有建筑物而租赁土地。两者都必须在土地局登记。
有关租赁权背景信息，并确保地上权期限与租赁登记相符，请参阅 L字母词汇表页面。
印花税
当特定营业税不适用时，卖方应按登记价值的0.5%支付印花税。持有期较短通常会改为征收3.3%的特定营业税。由税务局的规定决定适用哪种税。您的律师会在过户前计算卖方应付的全部税款。
买卖协议（SPA）
SPA是在土地局过户前签署的具有约束力的合同。它规定价格、付款时间表、先决条件、违约罚款、保证条款和退款条款。外国买方的交易通常会同时提供泰文和英文版本。支付定金前进行独立律师审查至关重要。
役权（地役权）
地役权登记了跨越邻地的通行权或公用设施通道。乡村别墅地块和某些土地开发项目依赖地役权来获得道路通行权。在土地办公室的产权查询可查明对您拟购物业有利或不利的地役权。
针对外籍人士的买卖协议（SPA）重要条款
| 条款 | 目的 |
|---|---|
| 付款时间表 | 将押金与里程碑或转账日期挂钩，并设定默认补救措施 |
| 先决条件 | 在进行具有约束力的付款前进行产权查询、外籍配额核实及抵押注销审核。 |
| 罚款与退款 | 开发商延误或买方违约的后果（泰语和英语） |
| 腾空交付 | 卖方交付空置单元，不得有未授权占用者 |
与印花税相关的过户税
- 过户费按登记价值的2%计算，通常由买方承担
- 若卖方持有不足五年则按3.3%征收特别营业税，否则适用0.5%的印花税
- 按卖方类型的预扣税：个人为累进税率，企业为1%
- 律师准备工作表，在过户日前比较每种情形下的总体税负。
针对外国买家的法律背景
地上权和役权是《民商法典》第三编下的登记物权。印花税实施税务局的过户税政策。买卖协议（SPA）是规范登记前义务的合同法框架。它们共同构成每位外国买家从首次报价到将地契（Chanote）登记在自己名下所需遵循的法律框架。
外国人常见错误
- 在未经独立律师审查违约金和退款条款的情况下签署 SPA。
- 在仅存在租赁且未登记地上权（superficies）的情况下，假定拥有别墅所有权。
- 忽视用于为被封闭地块提供跨邻居土地通行的地役权（servitude）缺失
- 在买卖协议（SPA）列出用于产权和配额核实的先决条件之前支付定金。
- 将印花税豁免规则与针对短期转售的特定营业税混淆。
常见问题
为在 SPA（买卖协议）和过户税工作表中阅读 S 条款的外籍人士提供的一般性答复。此为一般性说明，不构成法律或税务建议。
问：什么是地上权（superficies / Sidhi-sit）？
地上权是对在他人土地上拥有建筑物的登记权利。它在许多别墅结构中与租赁权配套，外国买家拥有建筑物而租赁底层土地。必须在土地局登记。
问：何时适用印花税?
当卖方免于缴纳特定营业税时，按登记价值的0.5%征收印花税，按现行规定个人通常在持有房产超过五年时可免于特定营业税。您的律师会在交易中计算适用的税种。
问：买卖协议必须包含哪些内容？
SPA 应包含购买价格、付款计划、先决条件、完成日期、违约条款、瑕疵保证、退款条款及适用法律。针对外国买家的交易通常采用泰英双语版本。
问：什么是地役权或通行权？
地役权是经登记的通行权或跨越邻地的公用设施通道。被围闭的地块需要登记地役权以获得合法道路通行。土地登记簿查询可揭示既有的对拟购物业有利或不利的地役权。
问：仅凭SPA能否转移所有权？
不。SPA（买卖合同）是具有约束力的合约义务。所有权仅在土地局登记时转移。参见字母T有关托伦斯登记制度，字母O有关所有权转移步骤。
问：地上权可以超过土地租赁期吗？
地上权期限必须与租赁和登记文件一致。租赁到期与地上权不一致会产生法律空档。独立律师应协调两项登记。
问：谁支付印花税与过户费？
在 SPA 中可协商分配。通常买方支付过户费，卖方支付与所得相关的税费，包括印花税或特定商业税及代扣税。签署前请在 SPA 中确认。