泰国房地产术语 W
字母 W 涵盖预扣税和泰国遗嘱。预扣税以卖方扣除项的形式出现在每份土地局过户工作表上。泰国遗嘱决定谁在您去世后继承您的公寓和租赁权益。居住在曼谷、普吉岛和清迈的外国业主在购房尽职调查之外，还需要进行税务和继承规划。
在泰国签证中心，我们协助外籍人士在购房时协调移民和银行所需文件。有关更广泛背景，请参阅我们的房产中心及完整的房地产术语表。
在土地局办理过户时从卖方所得中扣除。
适用于评估价值和登记价值中较高者。
费率取决于持有期和政府评估等级。
规定死亡后谁继承泰国的公寓与土地权益。
浏览 A 至 Z 术语表
以 W 开头的术语
预扣税
预扣税是对卖方处置不动产时从其收入中扣缴的税款。税务局会在土地登记时征收该税，然后才向卖方支付净收益。它与买方通常支付的2%过户费是分开的。计算依据包括政府评估价、登记价格和卖方类型。
公司卖方对评估价值与登记价值二者中较高者按固定 1% 缴纳税款。个人卖方则适用累进税率，持有期限越长税负越低。外国买家在与泰国个人协商转售时，应确认卖方在预扣税后的净得价，以避免土地局办理时出现的最后价格争议。
实务示例：一家开发商子公司将一套样板房单位作为公司处置出售。买卖双方同意在土地登记时记录的价值为1200万泰铢，而估价为1100万泰铢。预扣税以1200万泰铢为基数按1%计算，即120,000泰铢（不含卖方需缴纳的其他税项）。若触发营业税，买卖协议（SPA）应明确由谁承担该项具体营业税。
遗嘱（泰语）
泰国遗嘱按照《泰国民商法典》的形式处置位于泰国的财产。证人要求、语言和登记规则与普通法辖区不同。公寓单位所有人在遗嘱经遗嘱认证法院确认后，可指定将继承产权证权益的继承人。
双遗嘱策略：为公寓单元、租赁合同和泰国银行账户保留一份泰国遗嘱，同时为国外资产保留一份本国遗嘱。每份遗嘱应包含管辖权条款，以避免更新其中一份文件时无意撤销另一份。如需在泰国办理外国遗嘱的遗产认证，继承人须提供经认证的翻译件并办理合法化手续。
如果没有规划，根据泰国继承法，法定继承人将按类别顺序继承。这在您有前段关系的子女或想把房产留给无法直接持有土地的非泰籍伴侣时，可能与您的意愿不符。由持牌泰国律师进行的遗产规划可以配合您公寓购买的购置结构。
按卖方类型划分的预扣税税率
土地局工作人员在过户当天采用税务部门（Revenue Department）的费率表。下面的摘要仅供参考。在确定完成日期前，请与您的律师和税务顾问确认确切金额。
| 卖方类型 | 税基 | 费率 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 法人（公司） | 取政府评估价值与登记价值中较高者 | 基数金额的 1% | 若卖方需就商业处置承担责任，则另加特定营业税 |
| 个人，短期持有 | 按税务局估价表的政府评估价值 | 渐进式，最高有效税率可达35% | 在许多情况下，持有少于五年时费率更高 |
| 个人，长期持有 | 政府评估价值 | 降低的累进费率 | 按税表对较长期持有期的折扣 |
| 继承财产转售 | 评估与收购成本规则 | 特殊计算 | 继承人在列示前应与税务顾问确认依据 |
谁支付哪种过户税
外国买家重点关注 FET 表格合规性及过户费。但若卖方计算净收益失误，卖方的税费仍可能影响交易能否按期完成。
- 买方通常支付登记价值2%的过户费，除非SPA另有分配。
- 卖方支付预扣税、在适用时支付特定商业税，并按标准分配支付印花税。
- 在土地办公室支付卖方净收益之前从源头扣缴的预扣税
- SPA 应说明各项费用由谁承担，以避免在过户登记日出现意外费用
双遗嘱策略清单
拥有曼谷公寓并在本国领取养老金的外籍人士应在购房时就审查继承规划，而不仅在健康状况发生变化时。泰国遗嘱可减少继承人在出售或居住该单元时的遗嘱认证延误。
- 由持牌泰国律师起草的泰国遗嘱，涵盖公寓单位、租赁权益和泰国银行账户
- 涵盖境外资产并明确声明不撤销对位于泰国的不动产适用泰国遗嘱的母国遗嘱
- 用于土地局产权证的受益人姓名须与护照拼写一致
- 执行人或继承人应知，外国遗嘱用于泰国遗嘱认证需经认证翻译并由使馆合法化。
- 在结婚、离婚或购置新房等重大生活事件后，审查双方的遗嘱。
当外国人遇到 W 字母条款时
在每次转售以及许多主要产权转移（卖方为个人或公司）时，土地局的计算单上会出现预扣税。银行在办理抵押贷款申请时要求继承计划，或法人在所有者死亡后要求继承人文件时，常会出现有关泰国遗嘱的术语。
在2010年代购买公寓的退休签证持有人随着在泰国年岁增长，现面临遗产问题。应将遗嘱起草与影响继承人最终转售的G字母评估规则协调一致。G信函解释了政府用于代扣计算的评估价值。
外国人常见错误
- 假定买方支付预扣税。通常这是卖方的义务，在土地局办理时扣缴。
- 仅依靠外国遗嘱处理曼谷公寓继承，而没有办理泰国的遗嘱认证手续。
- 起草一份全球遗嘱，可能在海外更新时无意中废除先前的泰国遗嘱。
- 在与公司卖方议价时忽视预扣税。1% 的基数计算会影响卖方的净收益。
- 在泰国遗嘱中指定受益人（若无额外安排，无法合法继承土地权益）。
常见问题
为外籍人士就销售合同和土地局表格中以字母W标示条款提供的一般性回答。此为指引，不构成针对您具体交易的税务或法律建议。
问：泰国房产转让的预扣税是什么？
预扣税是对卖方处置房产时预先扣缴的所得税。土地办公室在登记时扣缴该税款，然后才向卖方支付净收益。税率和计算方法取决于卖方是个人还是公司以及物业的持有期限。
问：公司卖方的预扣税率是多少？
公司卖方需缴纳1%的预扣税，该税按政府评估价值与登记出售价格中较高者计算。如果公司对商业不动产的处置需负税，可能还需缴纳特定营业税。您的律师将在过户前准备完整的税务工作表。
问：个人卖方预扣税如何计算？
个人卖方依据政府评估价值和持有期限采用累进税率表。持有期限越短，通常适用的实际税率越高。购置成本和可扣除费用可能依据证明材料适用抵扣。请在确定净价预期前与税务顾问确认计算方法。
问：买方需要缴纳预扣税吗？
标准的曼谷及度假区过户安排将代扣税责任归于卖方。买方支付过户费，并可根据购房协议（SPA）与卖方分担印花税。务必阅读费用分配条款。有些卖方会协商以含税总价出售。
问：什么是泰国针对财产所有人的遗嘱？
泰国遗嘱是依据《泰国民商法典》关于位于泰国财产继承的规则而订立的遗嘱。遗嘱可为公寓单位、租赁权益和泰国银行存款指定受益人。若无有效的泰国遗嘱，泰国法律下的法定继承人将按法定顺序继承。
问：什么是双遗嘱策略？
在泰国和海外拥有资产的外籍人士通常会保留独立的遗嘱。泰国遗嘱适用于泰国境内的不动产。原籍国遗嘱适用于海外资产。每份文件应声明其仅管辖其管辖区内的资产，以避免意外的撤销冲突。
问：我的外国遗嘱在曼谷的公寓有效吗？
经认证翻译、合法化及泰国遗产法院程序后，外国遗嘱可能被承认，但需时且费用较高。本地起草的泰国遗嘱更快捷，便于继承人在遗产认证完成后向土地局登记单位过户。