タイ不動産用語 G
レターGは、公的評価額（government assessment value）とデベロッパーの保証期間を扱います。これらはデューデリジェンス報告書、土地局（Land Office）の所有権移転ワークシート、およびオフプラン販売契約に記載されます。バンコク、プーケット、チェンマイの外国人購入者は、税金計算や新築保証の確認時にこれらの用語に直面します。
Thai Visa Centreでは、在留外国人が不動産を購入する際の移民関連および銀行書類の調整を支援します。より広い文脈については不動産ハブと全文の不動産用語集をご参照ください。
歳入局は譲渡時に使用される政府評価表を更新します。
土地局で申告された売却価格に対して2%の譲渡手数料が適用されます。
新築の構造欠陥保証は民商法典（Civil and Commercial Code）に基づきます。
土地局は所有権および負担を全国で登記します。
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Gで始まる用語
政府査定額
土地局は、歳入庁が定期的に更新する政府評価額のスケジュールを管理しています。この評価額は、タイの個人売主が不動産を譲渡する際の源泉徴収税計算の基礎となりますが、開発業者や再販者に支払う実際の価格とは必ずしも一致しません。
譲渡時に、土地局は次の3つの金額を比較します：官定評価額、登記上の売買価格、および実際の市場取引額。登録価格を低く申告して2%の譲渡手数料を減らすと、歳入局の精査が入ります。弁護士が登録日以前に税務ワークシートを作成します。
保証期間
新しいコンドミニアムや戸建てプロジェクトのデベロッパーは、通常引渡し後1〜5年間の構造欠陥を保証する。保証期間はタイ語と英語の売買契約に明記されなければならない。内装、家電、共用部の仕上げはより短い保証期間となる場合がある。
オフプランの外国人購入者は最終支払い前にユニットを検査し、欠陥を文書化し、管理組合が修理を調整することを確認すべきです。引渡し後の保証請求はSPA（売買契約書）に定められた通知期限に従う必要があります。オフプラン購入の文脈については私たちのレターO用語ページをご覧ください。
評価額が譲渡税にどのように影響するか
在留外国人は合意された価格に注目しがちですが、土地事務所への登記では複数の評価基準が関与します。以下の表は、典型的なバンコクのコンドミニアム再販で各数値がどのように使われるかを示します。
| 価値の種類 | 移管時の一般的な使用用途 |
|---|---|
| 政府査定 | 個人売主の源泉徴収税の税率区分と印紙税計算。 |
| 登記された売却価格 | 移転手数料2%および該当する場合の特定事業税。 |
| 市場価格 | 買主と売主が実際に合意した内容;土地局（登記所）で過小申告してはならない。 |
外国人購入者向けの保証期間チェックリスト
オフプランの売買契約（SPA）に署名する前、または新築物件の引き渡しを受ける前に、これらの点を独立した弁護士に確認してください。ディベロッパーの営業チームは決済（クロージング）を優先します。弁護士は保証条項が執行可能かを確認します。
- 構造保証の期間はタイ語および英語の売買契約書に明記されています
- 欠陥の通知手続きおよびデベロッパーの対応期限
- 共用部分の欠陥がマンションの管理組合（juristic person）または開発業者の責任に該当するかどうか
- 保証期間内に開発業者が是正しない場合の罰則条項
- 最終分の支払い前に引き渡し検査報告書に署名されます。
外国人買主向けの法的背景
政府査定額と保証期間は税法と契約法の交差点に位置します。外国人のコンドミニアム購入者は海外から資金を送金し、土地局で所有権（フリーホールド）を登記します。税務用の計算書は国籍に関係なく公的な評価表を用います。デベロッパーの保証は、マーケティング上のブランドではなく、SPA（売買契約書）に記載された売主の法的実体に対して効力を持ちます。
コンドミニアムのフリーホールドではなくリースホールドのヴィラ物件を購入する場合、保証および税制の規則が異なります。リース登録や地上権（superficies）構造については当社のレターLおよびレターSの用語集ページで解説しています。
外国人によくある誤り
- 売買価格だけで譲渡税がすべて決まると仮定しています。個人売主の源泉徴収税は政府の評価額区分に基づきます。
- 売買契約（SPA）に両言語での書面による条項がないまま、営業担当者からの口頭保証期間を受け入れること
- 譲渡手数料を節約するために登録価額を低く申告すること。歳入局は再評価を行い、罰則を科すことができます。
- ユニットが完成しているように見えるため引渡し検査を省略する。保証期間終了後に発見される潜在的な構造欠陥は高額になる。
- 開発業者の広告上の保証をタイの契約法に基づく法定保証と混同する。
よくある質問
売買契約書および土地局の書類におけるG項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の取引に関する税務または法的助言ではありません。
Q:タイの政府評価額とは何ですか？
それは土地事務所と歳入局が特定の税計算に使用する公式の評価額です。定期的に更新され、売り手と交渉する価格とは異なる場合があります。弁護士は移転日前に評価額、登記上の金額、そして市場価格を比較します。
Q:評価額は買主としての私の移転手数料に影響しますか？
移転手数料2%は、Land Officeに申告された登記簿上の価格に基づいて計算され、評価額（査定額）に直接基づくものではありません。ただし、デューデリジェンスにはこれらの数値すべてが表示され、歳入局（Revenue Department）が過少申告された登記価格を問題視する可能性があります。
Q:デベロッパーの保証期間はどれくらいですか？
新しいコンドミニアムや住宅プロジェクトは通常、構造上の欠陥に対して1年から5年の保証を提供します。内装や家電の保証期間は短い場合があります。オフプランの手付金を支払う前に、売買契約書で正確な期間、保証範囲、および請求手続を確認してください。
Q:引き渡し後に保証修理を請求できますか？
はい、欠陥が書面保証の範囲に含まれ、SPAの通知期限に従う場合は対象です。欠陥は写真で記録し、開発業者および管理組合（juristic person）に書面で通知してください。紛争解決のために控えを保管してください。
Q:購入前に査定額はどこで確認できますか？
不動産弁護士は登記簿調査の際に土地事務所へ現行の公的査定額を請求します。この査定額は登録当日の移転計算ワークシートに記載されます。
Q:保証期間は隠れた欠陥に対する責任期間と同じですか？
契約上の保証は、SPA（売買契約）でデベロッパーが約束する内容です。タイの民商法（Civil and Commercial Code）に基づく瑕疵担保に関する法定規定が、場合によっては追加の救済を提供することがあります。弁護士が両者があなたの購入にどのように適用されるかを説明します。
Q:再販のコンドミニアムにはデベロッパーの保証が含まれますか？
開発業者の保証の原本は、保証期間内でかつ後続の所有者へ譲渡可能であれば引き続き適用される場合があります。再販での購入では、残存保証および過去の請求があるかどうかの書面による確認が必要です。中古ユニットでは買主の検査に依存することが多いです。