タイ不動産用語 I
レターIは相続と個人売主と法人売主の税制上の違いを扱います。バンコクやプーケットでコンドミニアムを所有する外国人はタイの相続対策が必要です。デベロッパーや再販売主から取得する買主は、土地局での移転時に売主の種類に応じた税制ルールに直面します。
外国の遺言は、タイ資産について遺言検認（probate）を経ない限り自動的に認められません。
民商法典は、遺言がない場合の相続を規定しています。
企業は譲渡時の登録価額に対して一律の源泉徴収を支払います。
源泉徴収税は一律1%ではなく、評価額の区分に基づいて計算されます。
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Iで始まる用語
相続
財産所有者が有効なタイの遺言を残さずに死亡した場合、民商法典の無遺言相続規定が誰がどの割合で相続するかを定めます。配偶者、子孫、直系尊属はいずれも法定相続権を有する可能性があります。外国人相続人は遺産分割の裁判所命令や在外公館での書類認証など追加の手続きを必要とします。
建物の外国人保有枠が許せば、区分所有ユニットは外国人の相続人に承継され得ます。土地の相続は土地法により外国人に対して厳しく制限されています。タイで不動産を所有する在留者はタイ語による遺言書を作成し、権利証を容易に参照できる状態に保管しておくべきです。遺言検認後の登記は土地局で行われます。
個人売主と法人売主の比較。
譲渡時の税務扱いは、売主が自然人か法人かによって異なります。個人の売主は、政府の評価額と保有期間に基づき累進的に計算される源泉徴収税を支払います。法人の売主は登記簿価額に対して1%の源泉徴収が適用され、別途法人税の影響があります。
開発業者の子会社や法人の貸主と交渉する買主は、法人書類を早めに請求してください。弁護士が誰に署名権限があるかおよび源泉徴収の算出方法を確認します。累進税率の詳細はレターP用語ページを参照してください。
売主の種類と源泉徴収税
移転当日の税務ワークシートは売主の源泉徴収義務を列挙します。売主の種類を理解することで、売買契約においてどちらがどの費用を負担するかを交渉しやすくなります。
| 売主の種類 | 一般的な源泉徴収 |
|---|---|
| タイ国籍の個人。 | 政府評価額と保有期間に基づく累進的源泉徴収 |
| タイ企業 | 登記簿価に対する1%の源泉徴収および法人所得税の考慮事項 |
| 外国人個人の売主 | 同じ累進的枠組みです。FETおよび送金に関する書類を確認してください |
海外在住者向けの相続プランニングチェックリスト
タイの不動産を所有している、または購入を予定している場合は、健康上の緊急事態後ではなく譲渡日前に相続（継承）について対処してください。これらの手順は相続人の遺産検認（プロベート）による遅延を減らします。
- タイ国内のコンドミニアム区分所有、借地権、動産を含む遺言を作成・執行する
- タイの遺言検認手続に詳しい遺言執行人の氏名を挙げてください
- 所有権移転証書、FETフォーム、および売買契約書を相続人がアクセスできるよう保管してください。
- 民商法典（Civil and Commercial Code）第VI編における法定相続人の区分を理解する。
- 所有権移転に大使館の認証および裁判所命令が必要となる可能性のある外国人相続人向けの計画
外国人買主向けの法的背景
相続法と譲渡税法は、遺産が不動産を売却する場合や相続人が所有権を取得する場合に重なります。執行者（遺言執行者）から購入する外国人買主は、権限を証明する裁判所の命令が必要です。ディベロッパーのSPVによる企業売却は、個人の再販チェックとは別に法人のデューデリジェンスを要します。
不動産の所有はビザの計画に代わるものではありません。コンドミニアムを相続した相続人でも、長期居住には有効な移民ステータスが必要です。相続、財産、ビザに関する助言は当社の不動産ハブを通じて調整してください。
外国人によくある誤り
- タイで登記されたコンドミニアムユニットに関して、タイでの検認（プロベート）なしに自国の遺言だけに頼ること。
- 配偶者が自動的に全所有権を継承すると仮定する。法定相続分は子や親にも適用される場合がある。
- 法人売主から、会社の適法性や権限を持つ署名者を確認せずに購入すること。
- 売主が法人の場合の源泉徴収が、長期保有の個人からの再販より高くなることを無視する
- 健康問題が起きるまで遺産計画を先延ばしする。遺言のない検認手続きはタイの裁判所で数年を要する。
よくある質問
検認（プロベート）および名義移転の文脈におけるI項目を読む在タイ外国人向けの一般的な回答です。これは案内であり、特定の遺産または取引に関する法的助言ではありません。
Q:外国籍の相続人はタイの不動産を相続できますか？
区分所有法（Condominium Act）に基づき、外国人相続人は外国人割当枠の範囲内でコンドミニアムユニットを相続できる場合があります。土地の相続には制限があります。検認裁判所の命令と土地局への登記が必要です。認可を受けたタイの相続専門弁護士と早めにご相談ください。
Q:タイの遺言がない場合はどうなりますか？
民商法典（Civil and Commercial Code）の無遺言相続規定が相続人と持分を定めます。配偶者、子、親は法定の相続権を有する可能性があります。遺言がある場合の検認手続きよりも、手続きは遅く争いが生じやすくなります。
Q:個人売主の税制は法人のそれとどのように異なりますか？
個人売主は政府の評価額と保有期間に基づく累進の源泉徴収税を支払います。法人売主は登記上の価格に対して一律1%の源泉徴収を支払います。総税負担は事業体の構造と保有期間によって異なります。
Q:法人売主の書類を確認すべきですか？
はい。会社宣誓供述書、認可された取締役の一覧、株主構成、売却を承認する取締役会決議を請求してください。弁護士が預託金の支払い前に署名権限を確認します。
Q:相続は外国人向けコンドミニアムの保有枠に影響しますか？
外国の相続人がコンドミニアムを相続する場合、ユニットは建物の49%の外国人枠内に留まらなければなりません。土地局と管理組合（juristic person）が非タイ籍の相続人への移転前に適格性を確認します。
Q:遺産の検認手続きが完了する前に不動産を購入できますか？
執行者は場合によっては裁判所の承認を得て売却できることがあります。買主は明確な権利移転の連鎖および裁判所命令または遺言検認証明書を必要とします。売主の権限を弁護士が確認するまで代金全額を支払ってはいけません。
Q:タイと母国それぞれで別の遺言が必要ですか？
多くの在留外国人は国内資産のためにタイ遺言を、海外資産のために母国の遺言を用意しています。相続の処分が競合しないよう、遺産弁護士と両方を調整してください。